La «cartera propia» de una agencia: cómo no limitar la elección

La «cartera propia» de una agencia son los inmuebles que vende por encargo de los propietarios, y siempre es más estrecha que el mercado. En Cataluña el agente no puede anunciar un inmueble ajeno sin una nota de encargo firmada con el propietario (art. 55 y 58 de la Llei 18/2007). A modo de comparación, entre agosto de 2025 y julio de 2026 en la provincia de Barcelona se inscribieron en los registros 73.260 compraventas de vivienda (INE), y ninguna cartera las cubre todas.

Qué es la cartera propia desde el punto de vista de la ley

La ley catalana del derecho a la vivienda exige que el agente, antes de empezar la oferta, firme con el propietario una nota de encargo (art. 55.5.b). En ella constan obligatoriamente los datos del agente y su número en el registro, el propietario, el plazo del encargo, el precio de la oferta y la remuneración del agente (art. 55.6). Sin ese encargo está prohibida la publicidad de inmuebles por cuenta ajena (art. 58.5).

De ahí una definición sencilla. La cartera de la agencia se compone de sus encargos de vendedores, a veces completados con inmuebles de socios con los que reparte la comisión. Es una parte normal del mercado, pero se forma para vender pisos concretos, no para encontrar el mejor piso para el comprador.

Por qué la cartera limita la elección

Hay tres motivos, y ninguno requiere mala intención.

Incentivo. La agencia cobra del vendedor con el que firmó el encargo. Un piso de la agencia vecina, aunque encaje mejor, le dará menos o nada.

Mercado fragmentado. En Barcelona no existe una base única y obligatoria de todas las ofertas. Los pisos se publican en distintos portales, en distintas agencias, se venden directamente o sin publicar. Cómo funcionan las ventas sin publicidad se explica en el artículo sobre el off-market.

Ajuste de la búsqueda. Si en la cartera no hay nada adecuado, el agente tiene un motivo para ampliar la búsqueda: otro barrio, otra planta, un presupuesto algo mayor. A veces es un consejo razonable, a veces una forma de vender lo que hay.

A esto se suma el problema del precio. Cinco pisos de una misma cartera no tienen con qué compararse salvo entre sí, mientras que el precio de mercado lo determinan las operaciones de todo el barrio.

De dónde salen los inmuebles y qué significa para el comprador

Cómo comprobar la agencia antes de empezar a buscar

Las preguntas conviene hacerlas antes de firmar cualquier contrato y obtener las respuestas por escrito.

1. ¿Cuál es el número de la agencia en el Registre d'agents immobiliaris de Catalunya? Según el art. 59 de la Llei 18/2007, debe figurar obligatoriamente en la publicidad.
2. ¿Enseñará la agencia un piso anunciado por otra agencia y cómo se paga entonces su trabajo?
3. ¿Cuántos inmuebles de la lista propuesta no proceden de sus encargos?
4. ¿Recibe la agencia algo del vendedor o de su agente por esta operación? Según el art. 55.6.i, la remuneración de ambas partes de una misma operación solo se admite con consentimiento expreso.
5. ¿Cómo se confirmará el precio: por operaciones cercanas o por la lista de precios de los vendedores?

Cómo reconocer el doble interés en una operación se explica en el artículo sobre el conflicto de intereses, y quién representa a quién, en el artículo agente del vendedor y agente del comprador.

Qué aportan la publicidad y la nota de encargo al comprador

Las limitaciones de la cartera tienen también un lado útil. Según el art. 58.4, los datos del piso indicados en la publicidad el comprador puede exigirlos al vendedor, aunque no figuren en el contrato. Y antes de firmar cualquier documento con el comprador, el agente debe comprobar en el registro los datos del propietario, el título y las cargas (art. 55.7).

Por eso conviene guardar la captura del anuncio y las respuestas escritas del agente: la superficie, el estado, la planta y demás características de la publicidad pasan a formar parte de las expectativas de la operación. Quién paga la comisión a la agencia en una compra se describe en el artículo sobre la comisión.

Cuándo no sirve buscar solo en la cartera

Buscar en una sola cartera no sirve cuando el comprador necesita el mejor piso para una petición concreta y un precio confirmado por operaciones, no por la lista de precios de los vendedores. Entonces la lista se confecciona con todo el mercado: portales, otras agencias, propietarios directos y ventas sin publicar.

Hay excepciones. La cartera no limita la elección si esta ya está limitada por el propio inmueble: una obra nueva que el promotor vende a través de una sola agencia, o un piso concreto que el comprador ya ha encontrado. Tampoco estorba a un comprador con experiencia, que compara por sí mismo los precios con las operaciones y usa la agencia como un escaparate más. Cómo busca y selecciona DNPI los inmuebles en todo el mercado se describe en la sección sobre el enfoque.