Agente del vendedor y del comprador: a quién protege cada uno

El agente del vendedor trabaja por encargo del propietario, y en Cataluña ese encargo se formaliza por escrito: sin nota de encargo la agencia no puede anunciar un piso ajeno, y cobrar a ambas partes de una misma operación le está prohibido salvo acuerdo expreso (art. 55 de la Llei 18/2007 del dret a l'habitatge). Si el comprador entrega a cuenta más del 1% del precio, antes del pago tiene derecho a un paquete ampliado de información escrita (art. 60).

El agente del comprador es el intermediario que firma un contrato con el comprador, cobra de él y responde ante él. Sobre el papel, los dos hacen lo mismo. En la práctica están en lados opuestos del precio.

A quién representa la agencia que ha publicado el anuncio

Al vendedor. La ley exige que, antes de cualquier publicidad del inmueble, el agente firme con el propietario una nota de encargo, y enumera qué debe contener (art. 55.6 de la Llei 18/2007):

• el nombre del agente y su número en el registro de agentes inmobiliarios;
• quién es el propietario, el plazo del encargo y la descripción de la operación;
• los datos registrales del piso, las cargas y las circunstancias jurídicas que el propietario debe comunicar, incluidos los litigios;
• el precio de oferta;
• la remuneración del agente y la forma de pago, y los derechos y obligaciones de las partes.

De ahí se entiende la lógica del papel. El agente del vendedor cobra cuando el piso se vende, y se vende en las condiciones de su cliente. No está obligado a decirle al comprador que el precio es alto, ni revelará el mínimo que acepta el propietario. No es mala fe, es la forma del contrato.

Qué debe comunicar al comprador el agente del vendedor

El agente del vendedor debe entregar al comprador información escrita antes de que este pague nada a cuenta del precio. El mínimo, según el art. 60.2: qué agentes intervienen en la operación, la superficie útil del piso y de sus anejos, la referencia registral, y el precio total con los impuestos y gastos que por ley corresponden al comprador.

Si la cantidad a cuenta supera el 1%, la lista se amplía (art. 60.3): antigüedad del edificio, instalaciones comunes e individuales, si el piso está ocupado, cargas según el Registro, cuota de participación, cuotas y deudas con la comunidad de propietarios. Para el estado físico del piso, la ley da por suficiente la información de la cédula de habitabilidad (art. 60.4).

Hay otra norma que afecta al propio agente: antes de firmar con terceros cualquier documento de la operación, debe comprobar los datos del propietario, el título y las cargas en el Registro (art. 55.7). Esa comprobación protege la operación, pero no sustituye la que encarga el comprador a su abogado.

En qué se distinguen los papeles en la operación

La diferencia se ve en cinco preguntas. La columna central se desprende de la ley, la de la derecha, del contrato con el comprador.

Puede un mismo intermediario trabajar para las dos partes

La ley lo permite solo con acuerdo expreso: cobrar por la misma operación a ambas partes está prohibido, «salvo que haya un acuerdo expreso» (art. 55.6.i). Jurídicamente el esquema es posible; en la práctica los intereses divergen en lo esencial: a una parte le conviene un precio más alto, a la otra uno más bajo.

Si proponen un esquema así, las preguntas se hacen antes de la visita y las respuestas se piden por escrito: quién firmó el contrato con el intermediario, cuánto paga cada parte, qué hará el intermediario cuando los intereses choquen. La lista detallada de preguntas está en el artículo sobre cómo comprobar un conflicto de intereses. Quién paga a la agencia y cuánto en Barcelona se explica en el artículo sobre la comisión de la agencia.

Cómo comprobar al intermediario antes de las arras

La comprobación lleva una conversación y un par de correos, si se sigue el orden.

1. Número de registro. El Registre d'agents immobiliaris de Catalunya es público y obligatorio (Generalitat). La falta de inscripción no anula los contratos (art. 56.4), pero es motivo para hacer más preguntas.
2. De quién es el encargo. Pregunte si existe nota de encargo, por qué plazo y si es en exclusiva. De eso depende quién más puede vender el piso.
3. Quién paga. Aclare si la agencia cobra al comprador y con qué fundamento. La firma en la hoja de visita se lee antes de ponerla.
4. Información escrita. Antes de cualquier pago, pida los datos del art. 60 y, si la cantidad supera el 1% del precio, el paquete completo.
5. Precio. Compruébelo con operaciones cerradas, no con los anuncios vecinos: véase el análisis de la brecha entre precio de oferta y precio de cierre.
6. Abogado. El contrato de arras lo revisa un abogado que trabaje para el comprador, no para la agencia.

A quién no le conviene un agente propio del comprador

Un representante aparte no hace falta a quien conoce el barrio y los precios, habla español o catalán, está dispuesto a negociar por sí mismo y a coordinar al abogado, al notario y al banco. En una operación así bastan el agente del vendedor y un abogado independiente.

Tampoco encaja cuando el comprador ya ha elegido un piso concreto y el precio está contrastado con operaciones cerradas: queda la parte jurídica, y la hace el abogado. Un intermediario propio se justifica cuando la compra se hace a distancia, el mercado es desconocido o hay muchos inmuebles que comparar. En esos casos DNPI Capital empieza por una valoración del inmueble, y el orden de trabajo se describe en la página del enfoque.