Enfoque de inversión
Hipoteca en España para dueño de negocio y autónomo: qué ve el banco
La ley evalúa al empresario con los mismos criterios que al asalariado, pero el banco cuenta desde los ingresos de la declaración. Cómo limita eso el préstamo y qué preparar de antemano.
Un autónomo o el propietario de una empresa obtiene una hipoteca en España con las mismas reglas que un asalariado: el banco debe evaluar el empleo, los ingresos actuales y futuros, el ahorro y las obligaciones ya contraídas (art. 11 Ley 5/2019). La diferencia está en las pruebas. Según el Banco de España, los bancos normalmente no conceden más del 80% de la tasación y mantienen la carga de la deuda dentro del 30–35% de los ingresos (Banco de España).
La hipoteca para un empresario es un préstamo hipotecario corriente en el que los ingresos se acreditan con las declaraciones de impuestos y la contabilidad del negocio, no con un certificado de nómina. De ahí que haya más documentos y una comprobación más larga.
Qué debe comprobar el banco en cualquier prestatario
La ley no divide a los prestatarios en asalariados y empresarios, enumera factores. Según el art. 11 de la Ley 5/2019, el banco tiene en cuenta el empleo, los ingresos actuales y los esperados durante todo el plazo del préstamo, el patrimonio, el ahorro, los gastos fijos y las obligaciones. La evaluación no puede basarse principalmente en el valor de la garantía (art. 11.3), y el préstamo se concede solo si es probable que se pueda atender (art. 11.5).
Después funciona la práctica. El banco consulta el historial crediticio en la CIRBE del Banco de España y en un fichero privado de solvencia (art. 12 de la misma ley), y si deniega la operación debe comunicarlo por escrito y con motivación (art. 11.6).
| Factor según el art. 11 | Asalariado | Empresario |
|---|---|---|
| Empleo | Contrato de trabajo y antigüedad | Cuántos años lleva la actividad, en qué forma |
| Ingresos actuales | Certificados de nómina | Declaraciones de impuestos, cuentas de la empresa |
| Ingresos durante el plazo del préstamo | Estabilidad del contrato | Evolución durante varios años, dependencia de grandes clientes |
| Ahorro y activos | Extractos | Extractos, separación entre cuentas personales y del negocio |
| Obligaciones | Préstamos en la CIRBE | Préstamos de la empresa, avales personales sobre ellos |
Por qué decide el ingreso de la declaración y no la facturación
El banco mira el beneficio sujeto a impuestos, no el dinero que ha pasado por la cuenta. Las deducciones legales que reducen el impuesto reducen también los ingresos sobre los que el banco calcula la cuota. El dueño de una empresa que se paga un sueldo pequeño y deja el beneficio en la sociedad parece, sobre el papel, más modesto de lo que es su situación real.
Esto se resuelve de antemano, no en el momento de la solicitud. Conviene hablar con el contable sobre cómo aparecen los ingresos en las declaraciones de los últimos años y qué parte del beneficio de la empresa podrá tener en cuenta el banco. La explicación de bajones puntuales, de un cambio de actividad o de un gasto grande se prepara por escrito.
Cuánto se puede pedir: ejemplo didáctico
Ejemplo didáctico, no una previsión. Tipo supuesto del 4% anual a 25 años, con lo que la cuota es de unos 528 € al mes por cada 100.000 € de préstamo. Carga del 35% de los ingresos según la referencia del Banco de España, sin otros préstamos. Piso de 500.000 €, tasación igual al precio, el límite del 80% da un techo de préstamo de 400.000 €.
| Escenario | Ingresos en la declaración | Cuota al 35% | Préstamo según ingresos | Qué limita |
|---|---|---|---|---|
| Beneficio reducido por deducciones | 60.000 € al año | 1.750 € | unos 331.500 € | Los ingresos |
| Beneficio mostrado con más amplitud | 90.000 € al año | 2.625 € | unos 497.300 € | La garantía, 400.000 € |
La diferencia entre los escenarios es de unos 68.500 € de préstamo, que en el primer caso habrá que sustituir por fondos propios. Encima, fondos propios para los impuestos: el ITP en Cataluña es del 10% sobre la parte del precio hasta 600.000 € (ATC), en el ejemplo 50.000 €. Los parámetros propios se pueden probar en la calculadora.
Qué preparar antes de hablar con el banco
Conviene empezar por la financiación antes de buscar el piso. Para un empresario la comprobación es más larga, y el contrato de arras no debe fijar un plazo que el banco objetivamente no pueda cumplir.
- Declaraciones de impuestos y cuentas de la empresa de los últimos años, en un solo paquete y con traducción si el negocio no está en España.
- Certificados de no tener deudas con Hacienda y la Seguridad Social.
- Extractos de las cuentas personales y de las del negocio por separado.
- Lista de préstamos y avales vigentes, incluidos los préstamos de la empresa.
- Explicación escrita de las cifras atípicas.
- Pregunta al banco o al bróker: qué ingresos tendrán en cuenta, el beneficio tras impuestos, la media de varios años u otra cosa. Según la Ley 5/2019, el banco debe indicar de antemano y con claridad qué documentos necesita y en qué plazo (art. 12.1).
Si los ingresos proceden del extranjero, se añaden la divisa y la contabilidad extranjera; está analizado en el artículo hipoteca con ingresos del extranjero. Los bancos tratan de forma distinta los ingresos de un negocio, por lo que comparar propuestas suele resultar más cómodo a través de un intermediario; las preguntas para él están reunidas en el material qué preguntar a un bróker hipotecario.
Cuándo este camino no sirve
La hipoteca a una persona física con ingresos de un negocio encaja mal si la actividad lleva menos de unos pocos años: el banco no tiene sobre qué construir una previsión de ingresos. Resulta difícil también cuando el beneficio de las declaraciones oscila mucho de un año a otro sin una causa clara.
Un caso aparte es la compra a nombre de una sociedad. La Ley 5/2019 se aplica cuando el prestatario, el fiador o el garante es persona física (art. 2.1). Si el préstamo lo pide una sociedad sin aval personal, la protección de la ley, incluida la FEIN obligatoria diez días antes de la firma, puede no aplicarse: es una cuestión para el abogado. En qué se diferencia la compra a través de una SL en impuestos y riesgos se analiza en el artículo SL o persona física.
Preguntas frecuentes
¿Puede un autónomo en España obtener una hipoteca en las mismas condiciones que un asalariado?
La ley exige que el banco evalúe a ambos según los mismos factores: empleo, ingresos, ahorro, obligaciones. En la práctica el empresario necesita más documentos, y las condiciones finales dependen del banco y del historial de ingresos.
¿Qué ingresos tiene en cuenta el banco de un empresario?
Normalmente los ingresos acreditados con las declaraciones de impuestos y la contabilidad, no el volumen que pasa por la cuenta. Qué magnitud concreta tomará un banco determinado se pregunta antes de presentar la solicitud.
¿Qué parte de los ingresos puede consumir la cuota de la hipoteca?
Según el Banco de España, los bancos suelen orientarse a una carga no superior al 30–35% de los ingresos, teniendo en cuenta otras deudas. Es una práctica de los bancos, no una norma de la ley.
¿Está obligado el banco a explicar la denegación?
Sí. Según el art. 11.6 de la Ley 5/2019, el banco comunica la denegación por escrito y sin demora, con motivación, y si la decisión se basa en datos de un registro, nombra ese registro.
