Enfoque de inversión
Hipoteca con ingresos del extranjero en España: qué revisa el banco
La ley exige al banco revisar a fondo cualquier ingreso. Con ingresos del extranjero es más difícil superarlo: documentos, traducción, divisa. Qué preparar y cómo no romper el calendario.
Un banco español comprueba los ingresos del extranjero con las mismas reglas que los locales: la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario le obliga a evaluar «en profundidad» el empleo, los ingresos actuales y futuros, los activos, los ahorros, los gastos fijos y las obligaciones ya contraídas (art. 11). La diferencia está en las pruebas. Al banco le cuesta más verificar declaraciones y extractos extranjeros y los ingresos en otra divisa, así que hay más documentos y los plazos son más largos.
Qué debe comprobar el banco por ley
La evaluación de solvencia es la comprobación obligatoria de la capacidad del prestatario para pagar el préstamo antes de firmar el contrato. La ley enumera lo que incluye y fija tres límites útiles para el prestatario.
Primero: la evaluación no puede basarse principalmente en el valor de la garantía ni en la expectativa de que suba (art. 11.3). Un piso caro no sustituye unos ingresos acreditados. Segundo: el banco indica de antemano y con claridad qué datos y qué pruebas verificables de forma independiente necesita y en qué plazo (art. 12.1). Tercero: si deniega la operación, lo comunica por escrito y de forma motivada (art. 11.6).
Si el préstamo se extiende más allá de la edad de jubilación, el banco evalúa también los ingresos previstos tras el fin de la vida laboral (art. 11.1). Con un plazo largo e ingresos del extranjero, es un conjunto aparte de documentos sobre derechos de pensión.
Según la explicación del Banco de España, el banco consulta además la CIRBE (la central de riesgos del Banco de España) sobre deudas en otros bancos y mira los registros de morosos como RAI y ASNEF. Los datos sobre préstamos en el país donde se perciben los ingresos al banco le resulta más fácil obtenerlos del propio solicitante, por lo que es mejor declararlos uno mismo: las obligaciones entran en la revisión de todos modos.
Qué documentos preparar con ingresos del extranjero
El conjunto lo fija el banco, pero la lógica la marca el art. 11: cada factor de la comprobación necesita su prueba.
| Qué comprueba el banco | Con qué se acreditan los ingresos del extranjero | A qué prestar atención |
|---|---|---|
| Empleo | Contrato o certificado del empleador | Duración del contrato y periodo de prueba |
| Ingresos actuales | Declaraciones de impuestos del país de residencia de varios años | Coincidencia de los importes con los extractos |
| Ingresos futuros | Historial de pagos, contratos, contabilidad del negocio | Si el banco tiene en cuenta bonus puntuales |
| Activos y ahorros | Extractos de cuentas, informes de bróker | Origen de los fondos de la entrada |
| Gastos y obligaciones | Préstamos, alquiler, pensiones alimenticias en el país de los ingresos | Mejor declararlos desde el principio |
| Ingresos tras la jubilación | Derechos de pensión, si el plazo del préstamo supera la jubilación | Se exige con un plazo largo |
Para los ingresos de un negocio propio las pruebas son otras: la contabilidad y las declaraciones de la empresa en lugar del certificado del empleador. Cada banco fija por su cuenta las traducciones y el formato de los documentos, por eso la lista se aclara antes de reunirlos y no después.
Cómo cambia la divisa de los ingresos la carga de la hipoteca
Una hipoteca en euros con ingresos en otra divisa deja el riesgo de cambio en el prestatario. Si el propio préstamo está en divisa extranjera, la ley da derecho a convertirlo a la moneda de los ingresos principales o del país de residencia, y si el contrato no limita el riesgo de cambio, la FEIN (ficha europea de información normalizada) muestra un ejemplo de variación del tipo de cambio del 20% (art. 20 de la Ley 5/2019). Para un préstamo en euros no existe esa regla, pero conviene hacer uno mismo la misma prueba de estrés.
Ejemplo didáctico, no una previsión. Ingresos de 6.000 unidades de divisa extranjera al mes, que al tipo actual son 6.000 €. Cuota de la hipoteca de 1.800 €.
| Tipo de cambio frente al euro | Ingresos en euros | Peso de la cuota en los ingresos |
|---|---|---|
| Como ahora | 6.000 € | 30% |
| Divisa un 10% más barata | 5.400 € | 33,3% |
| Divisa un 20% más barata | 4.800 € | 37,5% |
La cuota en euros no cambia, cambian los ingresos del prestatario en euros. El banco puede aplicar a los ingresos en divisa su propio margen de seguridad, y su método se pregunta directamente. Cómo transferir el dinero para la entrada y qué comprueba el banco en la transferencia se explica en el artículo sobre las transferencias internacionales.
Cómo encajar la revisión de ingresos en el calendario de compra
La revisión de ingresos del extranjero lleva más tiempo, por eso se empieza antes de elegir el piso.
- Pedir al banco por escrito la lista de documentos y el plazo de entrega: es su obligación según el art. 12.1.
- Reunir declaraciones, extractos y certificados de un mismo periodo para que los importes cuadren.
- Obtener la aprobación previa; para qué sirve se explica en el artículo sobre la aprobación previa.
- Al firmar las arras, acordar el plazo hasta la escritura con el plazo real del banco y la condición para el caso de denegación. La redacción la escribe el abogado.
- Contar con la tasación: el banco revisará también el inmueble, cómo funciona se describe en el artículo sobre la tasación bancaria.
- Tener en cuenta los plazos obligatorios: la FEIN y la FiAE (ficha de advertencias estandarizadas) se entregan al menos diez días antes de la firma, y el notario asesora gratuitamente al prestatario y extiende el acta como muy tarde el día antes de la firma (Banco de España, enlace de arriba).
Cuándo la hipoteca con ingresos del extranjero no encaja
Es una mala opción si los ingresos son irregulares y difíciles de acreditar con documentos de varios años: el banco está obligado a denegar cuando no puede hacer la comprobación (art. 12.3). Es arriesgado si la divisa de los ingresos fluctúa mucho frente al euro y la cuota no tiene margen. Es incómoda en un proyecto corto de compra, reforma y venta: los intereses y los requisitos del banco sobre el inmueble estorban el calendario, de eso trata el artículo sobre la hipoteca para no residentes. Y no sirve si la compra se hace a través de una sociedad: es otro préstamo con otra comprobación.
Los escenarios con y sin préstamo se pueden comparar en la calculadora.
Preguntas frecuentes
¿Dan hipoteca en España si todo el sueldo llega de otro país?
La ley no lo prohíbe: el banco debe comprobar los ingresos conforme al art. 11 de la Ley 5/2019 con independencia del país. En la práctica hay más documentos, y la decisión y las condiciones dependen de cada banco.
¿Qué documentos de ingresos del extranjero pide un banco español?
Por lo general, las declaraciones de impuestos del país de residencia, el certificado del empleador o la contabilidad del negocio, los extractos de cuentas y los datos de los préstamos vigentes. La lista exacta, junto con el plazo de entrega, el banco debe darla por adelantado.
¿Tiene en cuenta el banco el tipo de cambio si los ingresos no son en euros?
La cuota de una hipoteca en euros es fija, mientras que los ingresos en euros cambian con el tipo de cambio. Cómo descuenta exactamente el banco los ingresos en divisa lo decide él mismo, y conviene preguntarlo antes de presentar la solicitud.
¿Está obligado el banco a explicar la denegación de una hipoteca?
Sí. Según el art. 11.6 de la Ley 5/2019, la denegación se comunica por escrito y de forma motivada, y si se basa en datos de una base de historial crediticio, el banco indica la base y su resultado.
¿Puede un piso caro compensar unos ingresos bajos?
No. Según el art. 11.3, la evaluación no puede basarse principalmente en el valor de la garantía ni en la expectativa de su subida, salvo en los préstamos para construcción y reforma de vivienda.
