Enfoque de inversión
Amortización anticipada de la hipoteca en España: comisión y cálculo
La Ley 5/2019 limita la comisión por amortización anticipada: 0,15–0,25% en tipo variable y 1,5–2% en tipo fijo. Cómo calcular el ahorro, qué elegir en una amortización parcial y qué pedir al banco.
La amortización anticipada es el derecho del prestatario a devolver toda la deuda o parte de ella antes de plazo, y el banco no puede negarse. En los préstamos firmados después del 16 de junio de 2019 la comisión está limitada por ley: en tipo variable, no más del 0,15% en los primeros cinco años o del 0,25% en los tres primeros; en tipo fijo, el 2% en los diez primeros años y el 1,5% después (art. 23 de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario).
Qué puede cobrar el banco según la ley
El banco puede cobrar una compensación solo en dos supuestos que la ley nombra expresamente, y no más que su pérdida financiera real. Cualquier otra comisión por reembolso anticipado está prohibida (art. 23.4).
| Tipo de préstamo | Periodo | Límite de la comisión sobre el importe amortizado |
|---|---|---|
| Tipo variable, opción 1 | Primeros 5 años | 0,15% |
| Tipo variable, opción 2 | Primeros 3 años | 0,25% |
| Tipo variable | Pasado ese plazo | 0% |
| Tipo fijo | Primeros 10 años o desde la fecha de inicio del periodo fijo | 2% |
| Tipo fijo | Resto del plazo | 1,5% |
| Paso de variable a fijo (novación o subrogación) | Primeros 3 años | 0,05%, después 0% |
En el tipo variable el banco elige en el contrato una de las dos opciones; no se pueden combinar. El porcentaje de la tabla es un techo: si la pérdida del banco es menor, la comisión también lo es. La pérdida se calcula con la fórmula del art. 23.8, como diferencia entre el capital pendiente y el valor de mercado del préstamo hasta la siguiente revisión del tipo.
En los préstamos variables rigió una supresión temporal de estas comisiones, introducida en 2022; terminó el 31 de diciembre de 2024 (DA 1 del RDL 19/2022 en la redacción del RDL 8/2023). Ahora vuelven a aplicarse los límites de la tabla.
Qué plazos y documentos corresponden al prestatario
La ley da al prestatario tres derechos de procedimiento que conviene tener presentes antes de llamar al banco.
- Plazo de preaviso. El contrato puede exigir avisar al banco con antelación, pero no más de un mes (art. 23.1).
- Cálculo de las consecuencias. Tras la solicitud, el banco debe entregar en tres días hábiles, en papel o en otro soporte duradero, un cálculo de cuánto costará la amortización y con qué supuestos (art. 23.2).
- Seguro. El seguro vinculado al préstamo en el que el banco es beneficiario se extingue con la amortización anticipada, salvo que el prestatario pida mantenerlo y designe otro beneficiario, y la parte no consumida de la prima se devuelve (art. 23.3).
Para los préstamos anteriores al 16 de junio de 2019 rigen otras reglas. La Ley 5/2019 no se les aplica, salvo en caso de novación o subrogación posterior (disposición transitoria primera). Para las hipotecas sobre vivienda formalizadas desde el 9 de diciembre de 2007, el Banco de España cita los límites de la Ley 41/2007: la compensación por desistimiento no supera el 0,5% en los primeros cinco años y el 0,25% después (Banco de España, Cliente Bancario).
Cómo calcular si compensa amortizar
La comisión casi siempre es menor que los intereses ahorrados, pero la decisión depende de qué más se pueda hacer con ese dinero. Se cuentan tres magnitudes: la comisión, los intereses que ya no habrá que pagar y el rendimiento alternativo o el colchón de liquidez.
Ejemplo didáctico, no una previsión. Capital pendiente de 300.000 €; el prestatario devuelve 50.000 € en el tercer año del préstamo.
| Escenario | Límite de la comisión | Comisión, como máximo |
|---|---|---|
| Tipo variable, opción del 0,25% a 3 años | 0,25% de 50.000 € | 125 € |
| Tipo variable, opción del 0,15% a 5 años | 0,15% de 50.000 € | 75 € |
| Tipo fijo, primeros 10 años | 2% de 50.000 € | 1.000 € |
Incluso 1.000 € es un límite superior: el banco debe mostrar el cálculo de su pérdida. El Banco de España explica la lógica así: la pérdida del banco suele darse cuando los tipos de mercado en el momento de la amortización son inferiores al tipo del préstamo. Su propio calendario de pagos antes y después de amortizar se simula fácilmente en la calculadora.
Qué elegir en una amortización parcial: plazo o cuota
En una amortización parcial el contrato fija qué se reduce: la cuota mensual o el plazo del préstamo (Banco de España). Acortar el plazo con el mismo tipo suele ahorrar más intereses; bajar la cuota libera el presupuesto mensual.
Orden de actuación antes de amortizar:
- Buscar en el contrato la cláusula de reembolso anticipado: qué opción de comisión se aplica y desde qué fecha se cuenta el plazo.
- Comprobar que no haya terminado el periodo en el que la comisión está permitida.
- Presentar la solicitud por escrito y recibir el cálculo del banco en tres días hábiles.
- Decidir qué reducir, plazo o cuota, y dejar la elección por escrito en la solicitud.
- Tras la amortización total, ocuparse aparte de cancelar la carga en el registro: la deuda saldada no borra la inscripción automáticamente; el procedimiento se describe en el artículo sobre la cancelación registral.
Cuándo no conviene amortizar anticipadamente
No conviene si después el prestatario se queda sin reserva para reformas, impuestos y gastos imprevistos. Devolver el dinero al préstamo sin una nueva aprobación del banco no es posible.
Tampoco funciona bien para un inversor cuyo dinero en un proyecto puede rendir más que el tipo del préstamo, si ese rendimiento se calcula con honestidad, con impuestos y riesgos. Y al revés: con tipo variable y un Euríbor al alza los argumentos a favor de amortizar se refuerzan; cómo funciona el índice se explica en el artículo Euríbor en palabras sencillas. Si el objetivo es fijar la cuota y no reducir la deuda, compare la amortización con el paso a tipo fijo; véase el artículo sobre los tipos de hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Puede un banco en España prohibir la amortización anticipada de una hipoteca?
No. Según el art. 23 de la Ley 5/2019, el prestatario puede devolver en cualquier momento toda la deuda o parte de ella. El contrato solo puede fijar un plazo de preaviso, de un mes como máximo.
¿Cuál es la comisión máxima por amortización anticipada en tipo variable?
El 0,15% del importe amortizado en los primeros cinco años o el 0,25% en los tres primeros, según la opción del contrato. Pasado ese periodo no se cobra comisión.
¿Cuánto cuesta amortizar anticipadamente una hipoteca a tipo fijo?
No más del 2% del importe amortizado en los diez primeros años y del 1,5% después, y en cualquier caso no más que la pérdida real del banco. El banco debe entregar el cálculo en tres días hábiles desde la solicitud.
¿Se aplican estos límites a una hipoteca anterior a 2019?
No, a los contratos antiguos se les aplican sus propias condiciones y las leyes anteriores. Para las hipotecas sobre vivienda desde diciembre de 2007, el Banco de España señala límites del 0,5% y el 0,25%; el régimen exacto de su contrato se aclara con el banco o con un abogado.
¿Qué conviene más en una amortización parcial: acortar el plazo o la cuota?
Con el mismo tipo, acortar el plazo suele ahorrar más intereses. Reducir la cuota resulta más útil si pesa más tener margen en el presupuesto mensual.
