Enfoque de inversión
Qué se puede deducir de los ingresos inmobiliarios en España
Qué se deduce de los ingresos de un inmueble depende del estatus y del destino. Alquiler: intereses, reparaciones, tributos y amortización hasta el 3%. Reventa: los gastos van al valor del inmueble.
De los ingresos de un inmueble alquilado, el residente en España y el residente en la UE deducen los intereses del préstamo, las reparaciones y la conservación, los tributos locales, el seguro, los suministros y la amortización del edificio de hasta el 3% anual. El no residente de terceros países calcula por ahora el impuesto sobre la renta bruta. La sociedad amortiza el edificio según la tabla del 2%, y el piso destinado a reventa figura como existencias y no se amortiza. A 12 de octubre de 2026.
Qué se deduce y para quién
| Gasto | Alquiler, residente en España y residente UE o EEE | Alquiler, residente de otro país | Reventa |
|---|---|---|---|
| Intereses del préstamo | Sí, hasta el límite del ingreso del inmueble | No | Persona física: no entran en el valor de adquisición; SL: gasto con límite |
| Reparación y conservación | Sí, hasta el límite del ingreso del inmueble | No | Las mejoras entran en el valor del inmueble |
| IBI, comunidad, seguro | Sí | No | SL: gasto; para la persona física el art. 35 LIRPF no los menciona |
| Amortización del edificio | Hasta el 3% anual | No | No, el inmueble figura como existencias |
| ITP y notaría en la compra | No se deducen del ingreso, pero influyen en la base de la amortización | No | Entran en el valor de adquisición |
Bases legales: art. 23 de la Ley 35/2006 del IRPF (LIRPF) y arts. 13 y 14 del Reglamento del IRPF, Real Decreto 439/2007 para personas físicas, art. 24 del Real Decreto Legislativo 5/2004, TRLIRNR para no residentes. La cuestión de las deducciones para terceros países se discute en los tribunales; los detalles están en el artículo sobre el impuesto del alquiler del no residente.
Reparación o mejora: la frontera que cambia el impuesto
La ley considera reparación y conservación las obras que mantienen regularmente el inmueble en su estado normal (pintura, enlucido, arreglo de instalaciones) y la sustitución de elementos: calefacción, ascensor, puertas. Los gastos de ampliación y mejora no pueden deducirse del alquiler (art. 13 del Reglamento del IRPF). Aumentan el valor de adquisición y reducen la ganancia en la venta.
El límite: la suma de intereses y gastos de reparación de cada inmueble no puede superar el ingreso bruto por alquiler. El exceso se traslada a los cuatro años siguientes (art. 23.1.a LIRPF). Por eso una reforma grande para alquilar puede no deducirse entera el primer año, y el resto pasa a los años siguientes.
Cómo clasificar unas obras concretas es una pregunta para el asesor fiscal antes de empezar, no después. Cambiar la calefacción es sustituir un elemento; ampliar la superficie es una mejora.
Cómo funciona la amortización del 3%
Para el edificio se admite una amortización de hasta el 3% anual del mayor de dos valores: coste de adquisición o valor catastral, sin el suelo. Si se desconoce la parte del suelo, se determina proporcionalmente a los valores catastrales del suelo y de la construcción (art. 14 del Reglamento del IRPF). El mobiliario que se alquila con el piso se amortiza según una tabla simplificada.
Ejemplo didáctico, no una previsión. El piso cuesta 400.000 €, la parte del suelo es el 30% (supuesto), se amortizan 280.000 €. La amortización del 3% es de 8.400 € al año. Con un tipo del 19%, el impuesto baja 1.596 € al año.
Pero hay un reverso. En la venta, el valor de adquisición se reduce por la amortización, y se tiene en cuenta como mínimo la amortización mínima aunque no se haya declarado (art. 40 del Reglamento del IRPF). A cinco años son 42.000 € de ganancia adicional y, al 19%, 7.980 €. Exactamente lo mismo que se ahorró en cinco años con 1.596 € anuales. Para un no residente de la UE, cuyo alquiler y ganancia tributan al 19%, la amortización traslada el impuesto en el tiempo, no lo elimina. Para un residente los tipos son distintos y el efecto depende de sus ingresos.
Sociedad: tabla del 2% y límite a los intereses
En el impuesto sobre sociedades, los edificios y las viviendas se amortizan según la tabla: coeficiente lineal máximo del 2% y periodo de hasta 100 años (art. 12 de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades, LIS). El piso comprado para reventa figura como existencias, no se amortiza, y el ITP y la reforma forman parte de su coste. Los intereses de los préstamos se deducen hasta el 30% del beneficio operativo, y un mínimo de 1 M€ se deduce siempre (art. 16 LIS). El resto de las particularidades fiscales de la SL se explican en el artículo sobre los impuestos de la SL que posee el proyecto.
A quién no le sirve este cálculo
Si el inmueble se alquila con prestación de servicios (alquiler turístico), si el inversor vende vivienda como empresario o si tiene varios inmuebles, las reglas son distintas y el cálculo general no vale. Lo mismo para los residentes de terceros países con convenio para evitar la doble imposición: las deducciones pueden influir en la acreditación del impuesto en su país.
Preguntas para el asesor fiscal: qué obras de mi inmueble son reparación y cuáles mejora, qué parte del suelo aplicar para la amortización, si el ITP y la notaría entran en su base, cómo contar los meses vacíos entre inquilinos. Cómo se combinan las deducciones y la reventa en el impuesto del proyecto se muestra en el artículo sobre el impuesto sobre la ganancia del flipping. El mapa general de impuestos está en la página para el inversor extranjero.
Preguntas frecuentes
¿Se puede deducir el ITP pagado en la compra de los ingresos por alquiler?
No, el ITP no reduce directamente el ingreso por alquiler. Forma parte del valor de adquisición: influye en la ganancia en la venta, y si entra en la base de la amortización conviene aclararlo con un asesor fiscal.
¿Hay que declarar la amortización si no se obtiene ventaja?
No es obligatorio declararla, pero la amortización mínima reducirá igualmente el valor de adquisición en la venta (art. 40 del Reglamento del IRPF). Renunciar a ella no rebaja el impuesto de la venta.
¿Se deduce el mobiliario que compré para alquilar?
El mobiliario que se alquila con la vivienda se amortiza según una tabla simplificada de coeficientes (art. 14.2.b del Reglamento del IRPF).
¿Funciona la deducción para un no residente de Estados Unidos o del Reino Unido?
Según el texto vigente de la ley, no. La cuestión está en los tribunales: la Audiencia Nacional permitió la deducción en 2025, el Tribunal Supremo admitió el recurso de casación en 2026, y aún no hay sentencia.
