Impuesto del flipping inmobiliario: persona física, SL y no residente

El impuesto por vender un piso reformado en España depende de quién vende. La persona física residente paga IRPF sobre la ganancia con una escala del 19–30%, el no residente el 19% y la SL el impuesto sobre sociedades, con un tipo general del 25%. La ganancia se calcula como precio de venta menos los gastos del vendedor menos el valor de adquisición, que incluye el ITP y la reforma. Debajo hay un cálculo en un ejemplo y los puntos en los que el flipping sale de la venta ordinaria.

Cómo se calcula la ganancia

Para la persona física rige el art. 35 de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF). El valor de adquisición suma el precio de compra, los gastos de mejora y los tributos de la compra, y los intereses del préstamo quedan excluidos de forma expresa. Del precio de venta se restan los gastos del vendedor en la operación (art. 35 LIRPF). Es decir, el ITP, la notaría, el registro y las facturas de la reforma reducen la ganancia, y los intereses de una hipoteca para la reforma no la reducen. El no residente calcula la ganancia con las mismas reglas (art. 24.4 del Real Decreto Legislativo 5/2004, TRLIRNR).

En la SL la base imponible parte del resultado contable. El piso destinado a reventa figura allí como existencias, y el ITP, la reforma y el mantenimiento forman parte de su coste o de sus gastos. Los gastos financieros netos se deducen hasta el 30% del beneficio operativo, y hasta 1 M€ al año se deducen en todo caso (art. 16 Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades, LIS).

Comparación según el estatus del vendedor

Sobre el no residente: el comprador retiene el 3% del precio y lo ingresa en el plazo de un mes desde la operación; el vendedor declara el impuesto definitivo en los tres meses siguientes a ese plazo, descontando la retención (art. 14 del Reglamento del IRNR, Real Decreto 1776/2004). Si la retención supera el impuesto, el exceso se devuelve.

Ejemplo didáctico: un flip, tres vendedores

Ejemplo didáctico, no una previsión ni un proyecto de DNPI. Piso comprado por 400.000 €, ITP 40.000 €, notaría y registro 6.000 € (supuesto), reforma 70.000 € (supuesto), vendido por 700.000 €, gastos del vendedor en la operación 20.000 € (supuesto).

Ganancia: 700.000 − 20.000 − (400.000 + 40.000 + 6.000 + 70.000) = 164.000 €.

Para el residente he aplicado la escala del ahorro: 19% hasta 6.000 €, 21% hasta 50.000 €, 23% hasta 200.000 €, sin tener en cuenta el mínimo personal. Es la escala estatal del 9,5–15% (art. 66 LIRPF) más el tramo autonómico, que por defecto fija la misma escala (art. 76 LIRPF, AEAT, gravamen autonómico). Los tipos definitivos deben confirmarse con un asesor fiscal. Para la SL se ha tomado el tipo general. En los periodos iniciados en 2026, las empresas con cifra de negocios del periodo anterior inferior a 10 M€ tributan al 23%; las de menos de 1 M€, por la escala del 19% y el 21%; y la empresa de nueva creación, el 15% en los dos primeros periodos con base positiva. Ninguno de los tipos reducidos se aplica a la entidad patrimonial (art. 29 y disposición transitoria 44 LIS). El cálculo no incluye plusvalía municipal, IBI, intereses ni gastos de mantenimiento.

En esta tabla la SL no sale más barata. Su fuerza está en otra parte: las pérdidas y los gastos pasan por la contabilidad, y el dinero puede quedarse en la sociedad para el siguiente proyecto. La retirada del dinero por el propietario tributa aparte, como se explica en el artículo sobre los impuestos de la SL.

Cuándo el flipping deja de ser una venta ordinaria

La ley considera actividad económica la que el contribuyente organiza por cuenta propia, con medios de producción y personal, para intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios (art. 27.1 LIRPF). Cuántas operaciones y qué organización del trabajo convierten una serie de ventas en actividad, la ley no lo dice con una cifra. En ese caso el ingreso va a la base general con escala progresiva. En Cataluña, con la escala autonómica vigente desde 2025, el tipo marginal máximo combinado es del 50%: 24,5% estatal (art. 63 LIRPF) y 25,5% autonómico (Hacienda). Para el inversor que compró un piso y lo vendió, este riesgo es pequeño. Para quien hace varios flips al año, es una pregunta para el asesor fiscal antes de la segunda operación.

La venta por una sociedad cambia de régimen también en el IVA. La segunda y siguientes entregas de vivienda están exentas de IVA, y el comprador paga ITP. Pero si la reforma encaja en la definición de rehabilitación (más del 50% del coste del proyecto corresponde a estructura, fachadas, cubierta u obras análogas y conexas, y el coste total supera el 25% del precio de compra sin el suelo, si la compra fue en los dos años anteriores al inicio de las obras, o el 25% del valor de mercado de la edificación sin el suelo en el momento de inicio de las obras en caso contrario), la venta se considera primera entrega y se aplica IVA del 10% (arts. 20.Uno.22 y 91 de la Ley 37/1992 del IVA, LIVA). Esto se analiza aparte en el artículo sobre el IVA en el proyecto.

A quién no le sirve este cálculo

Si el inversor tributa en un país con convenio para evitar la doble imposición, la ganancia puede gravarse también allí: entonces importa la deducción, no solo el tipo en España (convenios para evitar la doble imposición). El cálculo tampoco sirve para proyectos con varios propietarios, ventas por partes y compras mediante poder: ahí hace falta un análisis individual. La economía de la operación y los plazos de venta están en el artículo sobre la economía de la reforma y reventa.

Preguntas para el asesor fiscal antes de comprar: con qué estatus se vende, cómo se acreditará el impuesto en el país de residencia, si la serie de operaciones crea una actividad, cómo contabilizar la reforma y los intereses.