Impuestos de la SL propietaria: beneficio, dividendos, tipos

La SL que posee un proyecto paga dos impuestos seguidos. Primero la sociedad paga el impuesto sobre sociedades por el beneficio: 25% como regla general; en 2026, 23% con una cifra de negocios inferior a 10 M€, y 19% y 21% con una inferior a 1 millón; 15% para la empresa de nueva creación en sus dos primeros periodos con beneficio. Después, cuando el dinero se retira al propietario, surge el impuesto sobre dividendos. Qué tipo se aplica depende de la cifra de negocios y del tipo de activos, no del deseo del propietario.

Primera capa: el impuesto sobre sociedades de la SL

La tarifa general es del 25%. En los periodos iniciados en 2026, las empresas con una cifra de negocios neta del periodo anterior inferior a 10 M€ (empresa de reducida dimensión, art. 101 de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades, LIS) pagan el 23%, y las de menos de 1 M€, por una escala del 19% sobre los primeros 50.000 € de base y del 21% sobre el resto (disposición transitoria 44 LIS). En 2027 el tipo para cifras de negocio de hasta 10 millones baja al 22%, y en 2028 al 21%. La empresa de nueva creación que ha empezado una actividad económica paga el 15% en el primer periodo con base positiva y en el siguiente; la condición no se cumple si la actividad la ejercía antes una persona vinculada o si la empresa pertenece a un grupo (art. 29 LIS).

La trampa está en la expresión entidad patrimonial. Se llama así a la empresa en la que más de la mitad de los activos no está afecta a una actividad económica. El alquiler de inmuebles se considera actividad económica solo si para ello se emplea al menos a una persona con contrato laboral a jornada completa (art. 5 LIS). Si la SL alquila pisos sin empleado, puede resultar patrimonial, y los tipos reducidos del 23%, 19%, 21% y 15% no se le aplican. La SL que compra, reforma y vende suele tener actividad económica, pero la calificación la comprueba el asesor fiscal.

Segunda capa: el impuesto al retirar el dinero

Los dividendos a un no residente tributan al 19%, y en un residente en España entran en la base del ahorro, con una escala del 19–30% (art. 25.1.f del Real Decreto Legislativo 5/2004, TRLIRNR, art. 46 de la Ley 35/2006 del IRPF, LIRPF). Las condiciones de los convenios y el procedimiento de retención se explican en el artículo sobre los dividendos a un no residente.

Ejemplo didáctico, no una previsión ni un proyecto de DNPI. Beneficio de la SL antes de impuestos: 164.000 € (como en el artículo sobre el impuesto sobre la ganancia del flipping); todo el beneficio neto se reparte al propietario en el año en que se obtiene.

Para el residente se ha aplicado la escala sin mínimo personal ni otros ingresos. Si el dinero se queda en la sociedad para el siguiente proyecto, la segunda capa todavía no existe: surge con el reparto. El dinero de la venta de un inmueble afecto a la actividad no se considera activo no afecto en el periodo de la venta ni en los dos siguientes (art. 5.2 LIS). Si el dinero permanece en la cuenta más tiempo, se plantea la cuestión de la entidad patrimonial.

Pérdidas, intereses y otras diferencias de la SL

Las pérdidas se trasladan a periodos futuros sin límite de tiempo, pero con una restricción: no más del 70% de la base, y hasta 1 M€ siempre se pueden compensar. Para las empresas nuevas la restricción no rige en los tres primeros periodos con base positiva (art. 26 LIS). Los gastos financieros netos se deducen hasta el 30% del beneficio operativo, y hasta 1 M€ al año se deducen en todo caso (art. 16 LIS).

El préstamo del propietario a la SL se considera una operación entre partes vinculadas: las condiciones deben ser de mercado (art. 18 LIS). El tipo de interés y los plazos hay que fijarlos en el contrato y conservar la prueba de que son de mercado.

El Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE) no lo pagan las empresas con una cifra de negocios inferior a 1 M€ (art. 82.1.c del Real Decreto Legislativo 2/2004, TRLRHL). Los plazos de las declaraciones de la SL están reunidos en el calendario fiscal del inversor.

Cuándo no conviene la SL

La SL complica el proyecto si se invierte en un solo piso, se quiere retirar rápido todo el beneficio o no se está preparado para la contabilidad: contabilidad anual, declaraciones de IVA y de impuesto sobre sociedades, cuentas. La tabla de arriba lo muestra: en este ejemplo, con reparto total del beneficio, la SL no reduce el impuesto frente a la tenencia como persona física. Da otra cosa: contabilidad separada por proyecto, la posibilidad de dejar el dinero en la sociedad y la participación de varios inversores en los estatutos. La comparación de las formas de tenencia está en el artículo sobre comprar mediante SL o como persona física y en el artículo sobre el impuesto en la venta de un inmueble por una sociedad.

Preguntas para el asesor fiscal: si mi SL resultará entidad patrimonial, qué escala del impuesto sobre sociedades me corresponde, cómo repartir el beneficio y cómo formalizar el préstamo del propietario para que las condiciones se consideren de mercado.