Enfoque de inversión
Impuestos del inversor inmobiliario en España: mapa completo
Los impuestos del inversor en España se reparten en cinco etapas: compra, tenencia, alquiler, venta y retirada del dinero. El tipo de cada una depende de si es residente, no residente o sociedad.
El inversor paga impuestos sobre inmuebles en España en cinco etapas: al comprar (ITP, o bien IVA con AJD), al tener el inmueble (IBI e imputación de rentas inmobiliarias), por el alquiler, al vender (plusvalía municipal e impuesto sobre la ganancia patrimonial) y al retirar el dinero de la sociedad (impuesto sobre dividendos). El tipo depende de quién compra: residente en España, no residente o sociedad. Debajo está el mapa con los tipos a 12 de octubre de 2026.
Qué impuestos paga el inversor en cada etapa
| Etapa | Impuesto | Tipo | Fuente |
|---|---|---|---|
| Compra de un inmueble de segunda mano en Cataluña | ITP | 10% hasta 600.000 €, 11%, 12% y 13% sobre la parte que supera los tramos; 20% para gran tenedor | ATC |
| Compra de vivienda al promotor (primera entrega) | IVA + AJD | IVA 10%, AJD 1,5% | art. 91 Ley 37/1992 del IVA, guía de la ATC |
| Tenencia | IBI | El tipo lo fija el ayuntamiento; el impuesto se devenga el 1 de enero | art. 75 RDLeg. 2/2004 (TRLRHL) |
| Tenencia de un inmueble vacío (no residente) | IRNR por renta imputada | 2% del valor catastral (1,1% tras la revisión catastral), después 19% o 24% | art. 85 Ley 35/2006 del IRPF |
| Alquiler (no residente) | IRNR | 19% (residente en la UE o el EEE) o 24% (resto) | art. 25 RDLeg. 5/2004 (TRLIRNR) |
| Venta | Plusvalía municipal | La calcula el ayuntamiento según su ordenanza | art. 107 TRLRHL |
| Venta, ganancia patrimonial | IRNR, IRPF o IS | 19% (no residente), 19–30% (residente); en una sociedad, 25% de tipo general y tipos reducidos para empresas pequeñas | art. 25.1.f TRLIRNR, art. 29 Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades (LIS) |
| Retirada del dinero de la SL | Impuesto sobre dividendos | No residente: 19%, salvo reducción por convenio | art. 25.1.f TRLIRNR |
La retención del 3% en la venta por un no residente (Modelo 211) no figura en la tabla a propósito: no es un impuesto aparte, sino un pago a cuenta del IRNR que el comprador ingresa en nombre del vendedor (art. 25.2 TRLIRNR).
De qué depende el tipo
El residente en España tributa por el IRPF. La ganancia de la venta entra en la base del ahorro, y la escala a 2025 va del 19% al 30% (AEAT, gravamen estatal y autonómico).
El no residente tributa por el IRNR. El tipo del 19% se aplica a los residentes de otro Estado de la UE o del EEE con el que exista intercambio de información tributaria; para el resto rige el tipo general del 24% (art. 25.1.a TRLIRNR). La ganancia de la venta tributa al 19% para cualquier no residente. En el alquiler, los gastos solo se deducen si el arrendador reside en la UE o el EEE; los demás calculan el impuesto sobre el ingreso bruto (art. 24 TRLIRNR).
La sociedad paga el impuesto sobre sociedades. El tipo general es del 25%. En los periodos iniciados en 2026, las empresas con una cifra de negocios del periodo anterior inferior a 10 M€ pagan el 23%, y las de menos de 1 M€ tributan por una escala del 19% hasta 50.000 € de base y del 21% sobre el resto. Ninguna de las dos rebajas se aplica a la entidad patrimonial (art. 29 LIS y su disposición transitoria 44). Cuando el dinero llega a los socios, se añade una segunda capa: el impuesto sobre dividendos.
Un caso aparte: la sociedad de una jurisdicción que España considera paraíso fiscal paga un gravamen especial anual del 3% del valor catastral del inmueble, si no desarrolla en España una actividad económica real (arts. 40 a 43 TRLIRNR).
Qué cambió en 2025 y 2026
Desde el 27 de junio de 2025 rige en Cataluña la escala progresiva del ITP y el tipo del 20% para el gran tenedor. Ese mismo día el tipo del AJD en las operaciones con renuncia a la exención del IVA subió del 2,5% al 3,5% (guía de la ATC).
El Real Decreto-ley 26/2026 sobre vivienda se publicó el 29 de septiembre; el 2 de octubre el Congreso no lo convalidó y el BOE publicó su derogación ese mismo día (BOE-A-2026-20526). Las modificaciones tributarias de esa norma, en el IRPF, el IVA y la plusvalía municipal, decaen con ella. En los textos consolidados de las leyes en el BOE se aprecia por la anotación «se deja sin efecto».
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), está en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y el Congreso no lo había convalidado a 12 de octubre. Vuelve a cambiar las reducciones del IRPF para los arrendadores de vivienda; desde el 1 de diciembre de 2026 introduce el IVA del 10% en las reformas de vivienda destinada al alquiler de larga duración y el IVA en el alquiler de vivienda amueblada de hasta 30 noches; modifica los coeficientes máximos de la plusvalía municipal y los recargos del IBI, y desde 2027 la escala progresiva de la renta imputada. Estas normas no están incluidas en los cálculos del artículo: si el Congreso no lo convalida, decaerán.
Para los no residentes de fuera de la UE, la deducción de gastos en el alquiler está hoy en los tribunales. Se analiza en el artículo sobre el impuesto sobre los ingresos por alquiler del no residente.
Ejemplo didáctico: los impuestos de un proyecto
Ejemplo didáctico, no una previsión ni un proyecto de DNPI. Un no residente de la UE, persona física, compra un piso en Barcelona por 400.000 € y lo vende tras reformarlo.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra | 400.000 € |
| ITP (10% con valor hasta 600.000 €) | 40.000 € |
| Notaría, registro, gestoría (supuesto) | 6.000 € |
| Reforma (supuesto, con IVA) | 70.000 € |
| Precio de venta | 700.000 € |
| Gastos del vendedor en la venta (supuesto) | 20.000 € |
| Ganancia para el cálculo del IRNR | 164.000 € |
| IRNR 19% | 31.160 € |
| Retención del 3% sobre el precio de venta (se descuenta del impuesto) | 21.000 € |
De una ganancia de 164.000 €, el IRNR se lleva 31.160 €, y antes, en la compra, ya salieron 40.000 € de ITP. El cálculo no incluye plusvalía municipal, IBI, financiación ni gastos de mantenimiento, de modo que la carga real es mayor. La retención de 21.000 € es inferior al impuesto, y los 10.160 € restantes se pagan mediante el Modelo 210.
A quién no le sirve este mapa
No sustituye un cálculo para una persona concreta. Si el inversor tiene más de diez viviendas en Cataluña, es residente fiscal en un país con convenio para evitar la doble imposición o elige entre persona física y SL, los tipos de la tabla hay que contrastarlos con un asesor fiscal. Las preguntas para él: qué estatus de residencia fiscal tengo, qué convenio se aplica, dónde se paga el impuesto sobre la ganancia y cómo se acredita en el país de residencia, cómo se organiza la retirada del dinero de la SL.
La comparación de tipos y de lugares de pago está en la página del mapa de impuestos para el inversor extranjero, y el resultado de un proyecto con sus propios supuestos puede estimarse en la calculadora.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el impuesto más alto al comprar un inmueble en Barcelona?
En vivienda de segunda mano es el ITP: 10% hasta 600.000 € y más por encima, según la escala, y 20% para el gran tenedor. En la primera entrega de vivienda por el promotor se pagan IVA del 10% y AJD del 1,5%. La escala se explica en detalle en el artículo sobre el ITP progresivo.
¿Paga impuestos el no residente si el inmueble está vacío?
Sí, sobre una renta imputada: el 2% del valor catastral (1,1% tras la revisión catastral), al que se aplica el 19% o el 24%. Para un inmueble en construcción no se imputa renta (art. 85 Ley 35/2006 del IRPF).
¿Es cierto que en la venta de un no residente se retiene el 3%?
Sí, el comprador debe retener el 3% del precio e ingresarlo en Hacienda. Es un pago a cuenta del IRNR, no un impuesto aparte: si el impuesto final resulta menor, la diferencia puede devolverse, y si es mayor, se paga la diferencia. La mecánica se describe en el artículo sobre el IRNR en la venta.
