Enfoque de inversión
Glosario del inversor: 40 términos del inmueble en España
Cuarenta términos que el inversor encuentra al comprar, alquilar, reformar y vender en Barcelona: cada definición está contrastada con la ley o con una página oficial y lleva su enlace.
Aquí hay 40 términos del inmueble español que el inversor encuentra al comprar, alquilar, reformar y vender en Barcelona. Cada definición se apoya en una ley o en una página oficial, y donde en Cataluña rige una norma propia, se da la catalana. La definición explica la palabra y no resuelve su operación: para eso hace falta un abogado.
Las normas sobre vivienda e impuestos están cambiando ahora. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, entró en vigor el 8 de octubre y está pendiente de convalidación en el Congreso; afecta a la LAU, al IVA de las reformas y a la plusvalía (BOE). Las definiciones de abajo se dan sin tener en cuenta ese acto; por separado, modifica la definición de gran tenedor de la Ley 12/2023, y en la tabla de impuestos, bajo ese término, se entiende el ITP de Cataluña según la ATC. Compruebe los tipos y las condiciones en el BOE.
Términos inmobiliarios de España: operación y documentos
| Término | Qué es | Base legal |
|---|---|---|
| Arras | Dinero del comprador al vendedor al celebrar el contrato. En Cataluña, por defecto es parte del precio, y el derecho a desistir con pérdida de las arras (arras penitenciales) debe pactarse expresamente | art. 621-8 CCCat |
| Escritura pública | Documento notarial con el que se formaliza la operación. Los documentos autorizados por notario se consideran públicos | art. 1216 CC |
| Notario | Funcionario público que autoriza contratos y actos extrajudiciales | art. 1 Ley del Notariado |
| Registro de la Propiedad | Registro donde se inscriben las operaciones y los derechos sobre inmuebles, en el lugar donde se encuentra el inmueble | art. 1 Ley Hipotecaria |
| Nota simple | Extracto informativo del registro: inmueble, titulares, limitaciones. No certifica el contenido de los asientos | art. 222 LH |
| NIE | Número personal del extranjero para la administración española. A quienes tienen vínculos económicos con España se les asigna a solicitud propia | art. 205 RD 1155/2024 |
| Poder notarial | Poder otorgado ante notario: el representante actúa en su nombre. Se basa en el contrato de mandato (mandato) | art. 622-21 CCCat, fuera de Cataluña art. 1709 CC |
| Apostilla | Sello que sustituye a la legalización consular de un documento público extranjero entre los países del Convenio de La Haya de 1961 | Convenio de La Haya |
| Titular real | Persona física que en última instancia posee o controla más del 25% del capital o de los derechos de voto de una persona jurídica | art. 4 Ley 10/2010 |
| Hipoteca | Garantía real sobre un inmueble: asegura una deuda y sigue al inmueble, sea quien sea su propietario | art. 104 Ley Hipotecaria, en Cataluña también art. 569-1 CCCat |
Los tipos de arras se analizan en el artículo sobre las arras confirmatorias y penitenciales, y el extracto del registro, en el artículo sobre la nota simple.
Derechos sobre el inmueble, titulares y sociedades
| Término | Qué es | Base legal |
|---|---|---|
| Usufructo | Derecho a usar un bien ajeno y a percibir sus rendimientos, conservando su forma y sustancia | art. 561-2 CCCat |
| Servidumbre | Derecho que grava parcialmente una finca en beneficio de otra, por ejemplo un paso o un acceso | art. 566-1 CCCat |
| Proindiviso | Varios propietarios poseen un mismo inmueble por cuotas; la cuota determina el uso, los gastos y la responsabilidad | art. 552-1 CCCat |
| Propiedad horizontal | Régimen en el que el piso pertenece en exclusiva a su propietario y los elementos comunes del edificio pertenecen en conjunto a todos los propietarios | art. 553-1 CCCat |
| Opción de compra | Derecho, pero no obligación, de comprar el inmueble en las condiciones fijadas de antemano en el contrato | art. 568-1 CCCat |
| SL | Sociedad de responsabilidad limitada: el capital se divide en participaciones, los socios no responden personalmente de las deudas, capital mínimo de 1 € | art. 1 y 4 LSC |
Impuestos y valoración
| Término | Qué es | Base legal |
|---|---|---|
| ITP | Impuesto sobre las transmisiones onerosas. En Cataluña, desde el 27.06.2025, escala del 10–13%, 20% para gran tenedor y edificios enteros | art. 7 TRLITPAJD, ATC |
| AJD | Impuesto sobre documentos notariales, mercantiles y administrativos. En Cataluña, 1,5% en la primera transmisión con IVA, 3,5% en caso de renuncia a la exención del IVA | art. 27 TRLITPAJD, ATC |
| IVA | Impuesto indirecto sobre el consumo. La primera transmisión de un edificio tributa, las siguientes, por regla general, están exentas | art. 1 y 20 LIVA |
| Gran tenedor | Para el ITP en Cataluña: propietario de más de 10 inmuebles residenciales en Cataluña o de más de 1.500 m² de vivienda, o de cinco o más en zonas de mercado tensionado. Las viviendas de los revendedores también cuentan | ATC |
| IBI | Impuesto local anual sobre el valor de los inmuebles | art. 60 TRLRHL |
| Plusvalía municipal | Impuesto local sobre el incremento de valor de los terrenos urbanos al transmitirlos. En una venta onerosa la paga el vendedor y, si es una persona física no residente, el comprador | art. 104 y 106 TRLRHL |
| IRNR | Impuesto sobre la renta de no residentes por los ingresos obtenidos en España, por ejemplo de la venta o el alquiler de un inmueble | art. 1 TRLIRNR |
| Retención 3% (Modelo 211) | Al comprar a un no residente, el comprador retiene el 3% del precio y lo ingresa en Hacienda como pago a cuenta del impuesto del vendedor | AEAT |
| Valor de referencia | Valoración del Catastro a partir de los precios de las operaciones que comunican los notarios, con el valor de mercado como límite. La base del ITP no es inferior al mayor entre ese valor, el valor declarado y el precio | DF 3ª TRLCI, art. 10.2 TRLITPAJD |
| Catastro | Registro administrativo del Ministerio de Hacienda donde se describen los bienes inmuebles | art. 1 TRLCI |
| Referencia catastral | Código alfanumérico con el que se localiza el inmueble en el mapa catastral | art. 6 TRLCI |
La escala del ITP se analiza en el artículo sobre el ITP progresivo en Cataluña, y la diferencia entre el valor de referencia y el precio de la operación, en el artículo sobre el valor de referencia.
Alquiler
| Término | Qué es | Base legal |
|---|---|---|
| Fianza | Depósito en dinero del arrendatario: una mensualidad de renta en vivienda, dos en local. En Cataluña se ingresa en el Incasòl | art. 36 LAU, Incasòl |
| Uso distinto de vivienda | Alquiler de un edificio cuyo destino principal no es la vivienda: actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, social, cultural o docente | art. 3 LAU |
| Indemnización por clientela | Compensación al arrendatario que durante los últimos cinco años ejerció comercio minorista, al terminar el contrato, si cuatro meses antes manifestó su voluntad de prorrogar el alquiler cinco años a renta de mercado | art. 34 LAU |
| Renta antigua | Alquiler de vivienda con un contrato anterior al 9 de mayo de 1985, que se rige por la ley de 1964 | DT 2ª LAU |
| Zona tensionada | Territorio que las autoridades han declarado zona de mercado residencial tensionado, con especial riesgo de falta de vivienda asequible; de ello dependen las medidas de la ley de vivienda | art. 18 Ley 12/2023 |
Edificio, licencias y obra
| Término | Qué es | Base legal |
|---|---|---|
| Cédula de habitabilidad | Documento que acredita que la vivienda cumple las condiciones mínimas. En Cataluña hace falta para vender y alquilar la vivienda | Decret 141/2012 |
| Certificado de eficiencia energética | Documento de un técnico con la calificación energética del edificio. Su copia se adjunta al contrato de compraventa; al contrato de alquiler se adjunta la copia de la etiqueta | RD 390/2021 |
| ITE | Inspección técnica de un edificio residencial. En Cataluña se pasa antes de que el edificio cumpla 45 años | Decret 67/2015 |
| Licencia urbanística | Autorización del municipio: en general hace falta para una construcción nueva, obras con proyecto según la LOE, derribo y cambio de uso a residencial; hay excepciones por el art. 187 ter | art. 187 LUC |
| Declaración responsable | Declaración en la que usted, bajo su responsabilidad, confirma el cumplimiento de los requisitos | art. 69 Ley 39/2015 |
| Declaración de obra nueva | Escritura notarial sobre un edificio construido o en construcción. El notario exige la licencia y el certificado de un técnico | art. 28 RDL 7/2015 |
| Promotor | Quien decide, organiza y financia las obras para sí o para su venta; responde de las licencias y de la recepción | art. 9 LOE |
| Seguro decenal | Garantía de diez años frente a defectos de la estructura. Para los edificios residenciales suele ser obligatoria | art. 19 LOE |
Cómo se combinan los términos en los gastos de la operación lo muestra el mapa de impuestos del inversor extranjero.
Preguntas frecuentes
¿En qué se diferencian las arras confirmatorias de las penitenciales?
Las confirmatorias se imputan al precio y confirman la operación. Las penitenciales dan derecho a desistir: el comprador las pierde, el vendedor las devuelve duplicadas. En Cataluña hay que pactarlas expresamente (art. 621-8 CCCat).
¿Por qué hay enlaces al código civil catalán en la lista?
Los derechos reales y la compraventa en Cataluña se rigen por los libros V y VI del Codi civil de Catalunya, por eso las definiciones se toman de ahí.
¿Se pagan juntos el ITP y el IVA?
Por una misma transmisión, no. La transmisión sujeta a IVA no tributa por ITP (art. 7.5 TRLITPAJD), y la transmisión posterior exenta de IVA tributa por ITP. Qué régimen tiene su operación lo decide el asesor fiscal.
