Enfoque de inversión
¿Se puede invertir en inmuebles en Barcelona sin vivir en España?
Se puede invertir en Barcelona a distancia: el NIE se obtiene en el consulado, la operación la firma un representante con poder notarial y el avance de las obras se sigue por informes.
Sí, se puede. El NIE se obtiene en el consulado, el dinero se transfiere por banco y la operación la firma usted o un representante con poder notarial. El inmueble, la reforma y la venta se pueden gestionar a distancia si hay un abogado, una verificación independiente e informes periódicos. Dos cosas no se pueden desactivar: los impuestos del no residente y las preguntas del notario sobre el origen del dinero.
¿Qué se tramita a distancia y qué exige presencia?
| Paso | A distancia | Cómo se hace |
|---|---|---|
| NIE | sí | solicitud con el formulario EX-15, presentada en el consulado de España del lugar de residencia, en persona o mediante representante |
| Comprobación del inmueble | sí | nota del registro, informe técnico, los documentos llegan en formato digital |
| Transferencia del dinero | sí | transferencia bancaria, con justificación del origen de los fondos |
| Firma de la escritura | sí, mediante representante | hace falta un poder notarial |
| Recepción de las obras | en parte | informe y fotos, más un técnico independiente |
| Declaraciones de impuestos | sí | a través de un asesor fiscal en España |
El procedimiento lo fija el art. 205 del Reglamento de extranjería (RD 1155/2024): el extranjero vinculado a España por intereses económicos, profesionales o sociales solicita por sí mismo la asignación del NIE e indica el motivo y, si se encuentra en el extranjero, presenta la solicitud a través del consulado de España. En la práctica es el formulario EX-15. La ley no detalla los requisitos del representante; los fijan los consulados: por ejemplo, el consulado en Stuttgart acepta la solicitud de un representante solo con poder notarial y con copia apostillada del pasaporte del poderdante (hoja informativa del consulado). Los plazos, la lista de documentos y el modo de presentación varían entre consulados; conviene consultarlos en el suyo y contar con semanas.
¿Cómo funciona el poder notarial?
Poder notarial: un poder otorgado ante notario por el que el representante (apoderado) firma documentos en su nombre. Para una compra se suele otorgar un poder especial: enumera la operación, el inmueble, el precio máximo y los actos que el representante puede realizar.
Si el poder se firma en el extranjero, normalmente se otorga ante un notario local, se le pone la apostilla del Convenio de La Haya y, si el documento no está en español, se traduce con un traductor jurado. Es el procedimiento general: la forma y el contenido del poder conviene acordarlos con un abogado antes de acudir al notario, porque un notario español puede exigir cambios. Las cuestiones de traducción se tratan en el artículo sobre la traducción jurada.
El poder da a otra persona el derecho a firmar en su lugar. Límitelo al inmueble y al precio, elija un representante sin vínculo con el vendedor y conserve la facultad de revocar los poderes antes de la firma.
¿Cómo controlar el proyecto si no se está presente?
El control se apoya en documentos, no en la presencia. Hacen falta tres cosas: un presupuesto con el plan y el real, el estado de las obras con fechas y una verificación independiente. En los proyectos de DNPI el inversor recibe un panel digital con el presupuesto y el estado de las obras, y la reforma la ejecuta BCNYARD, SLU, una empresa constructora independiente, contratista por contrato. La independencia del contratista importa precisamente al inversor a distancia: no puede acudir a la obra, así que necesita a alguien que compruebe los trabajos conforme al contrato.
Sobre el formato del informe: cómo construir un informe al inversor. Si hace falta un único punto donde se reúnan los documentos del proyecto, véase el investor data hub.
Qué conviene no hacer a distancia
- No ver el inmueble ni una vez. La ley no lo prohíbe, pero las fotos y el informe no sustituyen la impresión de la casa y del barrio. Comparación de enfoques: compra con poder frente a viaje personal.
- Firmar según un modelo enviado por el vendedor. El poder y el contrato los lee su abogado.
- Aplazar la cuestión del origen del dinero. El notario en España, conforme a la ley de prevención del blanqueo de capitales (Ley 10/2010), identifica a los clientes y a los titulares reales; prepare los documentos con antelación. Véase el origen de los fondos en la compra.
Impuestos del no residente
El no residente con un inmueble en España normalmente presenta su propia declaración, y vivir en el extranjero no lo exime. Si hace falta en su caso, cuál y cuándo, lo determina un asesor fiscal; también hay reglas para la vivienda que no se alquila. Más en el artículo sobre el Modelo 210. Aparte: si, siendo no residente, vende, su comprador retendrá el 3% del precio y lo ingresará en Hacienda (Modelo 211) a cuenta de su impuesto (AEAT).
A quién no le conviene el formato a distancia
A quien no está dispuesto a leer documentos en inglés o en ruso y traducciones del español. A quien no tiene tiempo para contestar al abogado en uno o dos días: las instrucciones sin respuesta bloquean la operación. Y a quien quiere elegir personalmente los acabados y el contratista: es posible, pero entonces resulta más sencillo viajar.
Preguntas frecuentes
¿Hace falta una cuenta bancaria española para comprar un inmueble a distancia?
Si hay que abrirla depende del esquema de pagos y de su banco: es una pregunta para el abogado. En cualquier caso, la transferencia se hace por vía bancaria y el notario puede solicitar el origen de los fondos.
¿Se puede obtener el NIE sin viajar a España?
Sí, la solicitud se presenta en el consulado de España del lugar de residencia. La lista de documentos y los plazos conviene consultarlos en el consulado concreto.
¿Cuánto cuesta un poder?
El precio lo dan el notario y el traductor: depende de la extensión del documento y de las tarifas. Reserve una partida aparte en el presupuesto y pregunte la cifra exacta de antemano.
¿Y si el apoderado no cumple el encargo?
La revocación del poder se formaliza en un documento notarial aparte; el procedimiento conviene consultarlo con un abogado. Limite de antemano las facultades al inmueble y al precio.
