Impuesto sobre el alquiler del no residente: tipos y deducciones

El no residente paga por el alquiler de un inmueble en España el 19% si es residente de otro Estado de la UE o del EEE, y el 24% si es residente de cualquier otro país. En el primer caso el impuesto se calcula sobre el ingreso menos los gastos, en el segundo sobre la renta bruta. El impuesto se llama IRNR y se declara en el Modelo 210. Debajo van los tipos, las deducciones, los plazos a 12 de octubre de 2026 y la disputa judicial que puede cambiar la regla para terceros países.

Qué tipo se aplica y qué se puede deducir

El tipo general del IRNR es del 24%, pero el 19% se aplica a los residentes de la UE y del EEE con los que existe un intercambio efectivo de información tributaria (art. 25.1.a del Real Decreto Legislativo 5/2004, TRLIRNR). Para los demás, la base se determina por el ingreso bruto, sin deducciones y sin las reducciones del IRPF (art. 24.1). Los residentes de la UE y del EEE con intercambio de información pueden deducir los gastos según las reglas del IRPF, si están directamente relacionados con el ingreso obtenido en España y tienen un «vínculo directo e indisociable» con la actividad en España (art. 24.6).

La reducción de la base para el arrendador residente en España (art. 23.2 de la Ley 35/2006 del IRPF, LIRPF) no está al alcance del no residente. En la redacción anterior al 8 de octubre de 2026 era del 50% en el caso general y de hasta el 90% en algunos casos; el Real Decreto-ley 29/2026 cambia desde el 8 de octubre la escala a entre el 15% y el 100%, según la variación de la renta y el estatus del arrendador, pero el Congreso no lo había convalidado a 12 de octubre. Por eso no se puede comparar directamente el propio 19% con el impuesto de un arrendador residente: en el residente la base tras la reducción suele ser bastante menor.

Qué gastos deducen los residentes de la UE y del EEE

Según el art. 23 LIRPF, al que remite el art. 24.6, son los intereses del préstamo para la compra, los gastos de reparación y conservación, los tributos locales, incluido el IBI, el seguro, los gastos de comunidad y la amortización. Para el edificio se admite una amortización de hasta el 3% anual del mayor de estos valores: coste de adquisición o valor catastral, sin el suelo (art. 23.1.b LIRPF). Los gastos deben acreditarse con facturas. Si el inmueble no se alquila todo el año, solo se cuentan los gastos del periodo de alquiler, y comprobarlo corresponde al contribuyente y a su asesor fiscal.

Cálculo didáctico con un piso

Ejemplo didáctico, no una previsión. Alquiler de 2.500 € al mes, 30.000 € al año. Gastos: IBI 1.500 €, comunidad 1.800 €, seguro 400 €, reparaciones 1.000 €, intereses 3.000 € (supuesto). Edificio sin suelo con un valor de 280.000 €, la amortización del 3% es de 8.400 €.

La diferencia es de casi el triple con el mismo alquiler. Con menos gastos se reduce.

La disputa sobre las deducciones de terceros países

La Audiencia Nacional, el 28 de julio de 2025 (ECLI:ES:AN:2025:3630), reconoció a un contribuyente de Estados Unidos el derecho a deducir gastos, señalando que negárselo a terceros países restringe la libre circulación de capitales (art. 63 TFUE). El Tribunal Supremo admitió el recurso de casación el 15 de julio de 2026 y decidirá si esa restricción queda protegida por la cláusula standstill del art. 64.1 TFUE, ya que el derecho español, antes de 1994 (Ley 18/1991), tampoco permitía a los no residentes deducir gastos (análisis de Cuatrecasas). No hay sentencia definitiva. El texto de la ley a 6 de octubre de 2026 sigue siendo el mismo, así que los residentes de terceros países calculan por defecto sobre el ingreso bruto. Si conviene pedir la revisión de declaraciones pasadas, es una pregunta para el asesor fiscal: el plazo de prescripción del impuesto es de cuatro años.

Cómo y cuándo presentar el Modelo 210

Desde 2026 cambia el procedimiento. Según la Orden HAC/623/2026, de 12 de junio, el ingreso por alquiler de 2026 y años posteriores se declara en una declaración agregada del 1 al 20 de abril del año siguiente. Antes, para los alquileres de 2024 y 2025, el plazo era del 1 al 20 de enero. Si se declara cada ingreso por separado, los ingresos hasta septiembre de 2026 siguen los plazos antiguos (los primeros 20 días del mes posterior al trimestre) y los de octubre de 2026 en adelante, el nuevo (AEAT, plazo de presentación y AEAT, cambios de la Orden HAC/623/2026). En el modelo se han añadido un anexo de gastos, un campo con el número de días de alquiler y la cuota de participación en la propiedad.

Si el arrendatario es una sociedad o un empresario, debe retener el impuesto de la renta con los mismos 19% o 24% y presentar su propia declaración (art. 31 TRLIRNR). La retención se calcula sin deducciones, por lo que un residente de la UE con gastos puede pagar de más y pedir después la devolución. El arrendatario particular no retiene nada.

A quién no le sirve este cálculo

Si el país del propietario tiene con España un convenio para evitar la doble imposición, el impuesto pagado en España puede acreditarse en el país de residencia, y la carga final se calcula de otro modo (artículo sobre convenios). El cálculo tampoco se aplica a un inmueble en una SL: ahí rige el impuesto sobre sociedades, no el IRNR. Si el piso está vacío, existe un impuesto aparte sobre la renta imputada, descrito en el artículo sobre el Modelo 210.

Preguntas para el asesor fiscal: en qué estatus me clasifican, qué gastos tienen vínculo directo con el ingreso en España, cómo contar un alquiler que no cubre todo el año, cómo acreditar el impuesto en el país de residencia. La rentabilidad real del alquiler después de impuestos puede estimarse en la calculadora, y los niveles típicos de alquiler en la ciudad se analizan en el artículo sobre la rentabilidad realista.