Enfoque de inversión
España o Portugal: comparación de regímenes para el inversor
Ambos países cerraron la residencia por comprar vivienda. Impuesto de entrada: del 6 al 13% en España según la región; en Portugal, IMT del 7,5% para no residentes. Los precios subieron en los dos.
La elección entre países se reduce a tres preguntas: cuántos impuestos hay en la entrada y en la tenencia, si existe derecho de residencia y qué reglas de alquiler se aplican. La respuesta a la segunda es una sola: ambos países cerraron la residencia por comprar vivienda, España el 3 de abril de 2025 y Portugal en octubre de 2023. En la primera y la tercera el cuadro es distinto y depende de la región y del objetivo. Aquí no se valora qué país es «mejor».
Qué pasa con los precios
En ambos países la vivienda se encareció con rapidez. El INE de España informó de una subida del índice de precios de vivienda del 12,2% en un año hasta el II trimestre de 2026 (publicación del 7 de septiembre de 2026). El INE de Portugal publicó para el mismo trimestre un +16,5% anual, 1,3 puntos menos que en el trimestre anterior (17,8%); fecha de publicación, 22 de septiembre de 2026. Los índices son nacionales y las metodologías de los dos institutos no son idénticas, de modo que la diferencia de 4,3 puntos no puede leerse como «Portugal crece más rápido» sin matices.
Impuestos en la compra
En España el tipo depende de la región; en Portugal la escala es común para la parte continental, pero depende del estatus del comprador. Para la vivienda de segunda mano en España, el ITP es del 6% en la Comunidad de Madrid, del 7% (tipo general) en Andalucía y del 10% al 13% en Cataluña, donde para el gran tenedor rige el 20%. La obra nueva tributa de otra manera: IVA e ITP.
En Portugal, para la compra de vivienda que no sea residencia permanente se aplica la escala del IMT: desde el 1% sobre el primer tramo del valor, luego escalones hasta el 8% (marginal, hasta 633.931 €). Por encima de 633.931 € y hasta 1,150853 M€ rige un tipo único del 6%, y por encima de 1,150853 M€, un tipo único del 7,5%. «Único» significa que el tipo se aplica a todo el valor, y no a la parte que supera el umbral. La escala corresponde al comprador residente. Para el no residente, el tipo sobre una vivienda es siempre del 7,5%, sin bonificaciones (n.º 10 del art. 17 del CIMT, añadido por el Decreto-Lei 97/2026 de 20 de mayo de 2026; texto del Portal das Finanças a 12 de octubre de 2026). Excepciones: que el comprador ya sea residente fiscal en Portugal, que lo vaya a ser en el plazo de dos años o que alquile la vivienda en las condiciones de ese mismo acto; se leen en el texto del acto junto con un asesor local. Además del IMT se paga el Imposto do Selo del 0,8%.
Ejemplo didáctico, no una previsión: vivienda de segunda mano de 1 M€, comprador que no es gran tenedor. Portugal (no es residencia permanente): IMT de 60.000 € y Selo de 8.000 €, en total 68.000 € para un residente en Portugal; para un no residente sin excepciones, IMT de 75.000 € y Selo de 8.000 €, en total 83.000 €. Madrid: ITP de 60.000 €. Andalucía: 70.000 €. Comunitat Valenciana: 90.000 € (9%; el tipo del 11% empieza solo a partir de un valor superior a 1 M€). Cataluña: 93.000 € por los primeros 900.000 € más el 12% de los 100.000 € restantes, en total 105.000 €. Notaría, registro y abogados no se incluyen en el cálculo.
Impuestos en la tenencia y el alquiler
Ambos países tienen un impuesto anual sobre el inmueble. En Portugal, el IMI sobre inmuebles urbanos es del 0,3–0,45% del valor patrimonial tributario (VPT); el tipo concreto dentro de ese intervalo lo fija el municipio, y para inmuebles vacíos y algunas zonas la ley permite recargos. En España el IBI lo establece el ayuntamiento, véase IBI en Barcelona. Ambos países tienen también un impuesto sobre el patrimonio elevado. En Portugal es el AIMI: según las aclaraciones del Portal das Finanças, a la persona física se le deducen 600.000 € del valor patrimonial tributario. En España es el Impuesto sobre el Patrimonio, tratado en el artículo sobre el Impuesto sobre el Patrimonio.
El no residente declara el alquiler en España mediante el Modelo 210. El tipo del 19% se aplica a residentes de la UE y del EEE cuando existe intercambio de información tributaria, y el 24% a los demás (art. 25.1.a del TRLIRNR). Por la vivienda que no se alquila y está vacía, el no residente paga el impuesto sobre una renta imputada: el 1,1% o el 2% del valor catastral (según la fecha de revisión del catastro), a los que se aplican los mismos 19% y 24%. Para Portugal, los tipos para el no residente no se citan en este artículo: se comprueban en la Autoridade Tributária.
Estatus de residente
| España | Portugal | |
|---|---|---|
| Residencia por comprar vivienda | Suprimida desde el 3 de abril de 2025, Ley Orgánica 1/2025 (BOE); las solicitudes presentadas antes y las autorizaciones en vigor se tramitan con las reglas anteriores | No se aceptan nuevas solicitudes desde octubre de 2023, Lei 56/2023; las autorizaciones vigentes se renuevan |
| Régimen fiscal favorable para nuevos residentes | Ley Beckham, con condiciones ligadas al traslado y al trabajo, véase ley Beckham e inversor | El NHR está cerrado a nuevos solicitantes desde 2024 (con reglas transitorias para quienes ya habían presentado la solicitud); lo sustituyó el IFICI, pensado para ciencia, innovación y puestos cualificados, y el aspirante no debe haber sido residente fiscal en Portugal en los cinco años anteriores (Portal das Finanças) |
| Reglas del alquiler de corta duración | Dependen de la ciudad y la región; en Barcelona se prevé extinguir las licencias en noviembre de 2028 | La Lei 56/2023 suspendió los nuevos registros de alojamento local; el Decreto-Lei 76/2024 del 23 de octubre de 2024 levantó la suspensión; los municipios pueden fijar restricciones, y las reglas se leen ciudad por ciudad |
La residencia fiscal se determina aparte, por los días de estancia y el centro de intereses, y es una cuestión para el asesor fiscal de cada país.
Qué comparar según el objetivo
Para un proyecto de reforma y reventa se comparan el impuesto de entrada y el de salida, teniendo en cuenta la región. Para el alquiler de larga duración se miran los límites de precio: en España son las zonas de mercado tensionado conforme a la Ley 12/2023, cuyo listado y plazos cambian, y el Real Decreto-ley 29/2026 del 6 de octubre de 2026 modifica además las reglas del alquiler y está pendiente de convalidación en el Congreso.
DNPI Capital trabaja solo en Barcelona y su área metropolitana, por eso Portugal se describe con datos abiertos. Los impuestos del comprador extranjero en España están reunidos en el mapa de impuestos, y el cálculo de un proyecto puede hacerse en la calculadora.
Preguntas frecuentes
¿Dónde es menor el impuesto de compra, en España o en Portugal?
Depende de la región, del precio y del estatus del comprador. Sobre 1 M€, en Portugal el IMT y el Selo suman 68.000 € para un residente y 83.000 € para un no residente (sin excepciones); en Madrid el ITP es de 60.000 €, en Andalucía de 70.000 €, en la Comunitat Valenciana de 90.000 € y en Cataluña de 105.000 €.
¿Da la compra de una vivienda derecho a residir?
No, ni en España (desde el 3 de abril de 2025) ni en Portugal (desde octubre de 2023). Quedan otros fundamentos de residencia, que se comprueban por separado.
¿Dónde suben más rápido los precios?
INE de Portugal: +16,5% en un año hasta el II trimestre de 2026. INE de España: +12,2%. Los índices se calculan con metodologías distintas y no dicen nada del año siguiente.
¿Se puede alquilar la vivienda por días?
En ambos países las reglas del alquiler de corta duración las fijan la ciudad y la región, y han cambiado en los últimos años. Hay que comprobar la norma vigente para la dirección concreta.
