Hipoteca fija, variable o mixta en España

La hipoteca en España se contrata a tipo fijo, variable o mixto, y el tipo determina quién asume el riesgo de variación de los tipos: el banco o el prestatario. Según el INE, en julio de 2026 el 62,3% de las nuevas hipotecas de vivienda eran a tipo fijo y el 37,7% a variable; el tipo inicial medio fue del 3,03% en las fijas y del 2,97% en las variables (INE, Estadística de Hipotecas). El tipo mixto combina un periodo fijo y un resto del plazo a tipo variable.

En qué se diferencian los tres tipos

El tipo fijo no cambia durante todo el plazo, y el riesgo de subida de los tipos lo asume el banco. El variable se compone de un índice oficial, normalmente el Euríbor a 12 meses, y un diferencial constante, y se revisa cada 6 o 12 meses. El mixto da un tipo fijo los primeros años y después pasa a índice más diferencial.

Los límites de las comisiones los fija el art. 23 de la Ley 5/2019 por separado para los préstamos fijos y variables y para sus tramos (BOE); más detalle en el artículo sobre la amortización anticipada.

Qué exige la ley del tipo variable y del mixto

La Ley 5/2019 limita lo que el banco puede escribir en la fórmula del tipo variable. El índice debe ser objetivo, verificable e independiente del banco, el límite mínimo del tipo en la parte variable está prohibido y el interés no puede ser negativo (art. 21). Dónde ver el valor oficial del índice se explica en el artículo dónde ver el Euríbor oficial.

Antes de la firma el banco debe entregar, con al menos diez días naturales de antelación, la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), la ficha de advertencias FiAE y, para el tipo variable, un documento aparte con las cuotas en distintos escenarios de tipos (art. 14). Después el prestatario se reúne en persona con el notario, que comprueba que los documentos se recibieron a tiempo, repasa con él las condiciones de la FEIN y la FiAE y lo deja recogido en un acta a más tardar el día antes de la firma (art. 15). El documento de escenarios del banco es precisamente una prueba de estrés ya hecha para el tipo variable y el mixto.

Cómo comparar las cuotas: cálculo didáctico

Ejemplo didáctico, no una previsión. Préstamo de 250.000 € a 30 años, anualidad. El tipo fijo se toma al nivel del tipo inicial medio del INE de julio de 2026, el diferencial del variable es del 0,75% y el índice Euríbor de septiembre de 2026 es del 3,247% (Banco de España). Las condiciones del tipo mixto son convencionales.

En este ejemplo el tipo variable resulta más caro que el fijo ya con el índice actual, y el mixto gana solo los primeros cinco años. La opción propia, con otro importe y plazo, se puede probar en la calculadora.

Se puede cambiar después el tipo de hipoteca

Sí, mediante novación con el mismo banco o subrogación a otro banco. Si un tipo variable se cambia por uno fijo o por uno con un primer periodo fijo de al menos tres años, la comisión se limita al 0,05% del importe amortizado en los primeros tres años del préstamo y después no existe (art. 23.6 Ley 5/2019). Pero el nuevo tipo fijo será el de mercado en la fecha del cambio, no en la de la compra, y el banco puede negarse.

A quién no le conviene cada tipo

El tipo variable no conviene al comprador cuyo presupuesto no soporta el escenario de subida del índice del documento del banco, ni a quien tiene ingresos en otra divisa: las oscilaciones del tipo de cambio se suman a las del Euríbor. Un no residente debe tener en cuenta también que los bancos evalúan su solicitud con más rigor; véase el artículo sobre la hipoteca para no residentes.

El tipo fijo conviene menos a quien piensa amortizar anticipadamente en los primeros diez años: el límite de comisión del 2% es mayor que el del variable. El mixto no conviene a quien lo elige solo por la cuota baja de los primeros años sin haber calculado la cuota tras el cambio. Cómo influye el tipo en los proyectos de reforma y venta se analiza en el artículo sobre el tipo variable y el fijo.