Enfoque de inversión
Hipoteca para dos en España: cotitular, avalista y copropietario
En una hipoteca para dos el banco evalúa los ingresos y las deudas de ambos y puede reclamar toda la deuda a cualquiera. Qué distingue al cotitular del avalista y del copropietario.
La hipoteca con cotitular es un préstamo que el banco concede a dos o más personas a la vez, normalmente a una pareja, a cónyuges o a familiares. Antes de concederlo el banco debe evaluar a fondo la solvencia de cada prestatario y de cada fiador: el empleo, los ingresos presentes y futuros, los activos, los ahorros, los gastos fijos y las obligaciones ya contraídas (art. 11 de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario). Si la deuda es solidaria, el banco puede exigirla íntegra a cualquiera de los deudores.
Cómo evalúa el banco a dos prestatarios
El banco suma los ingresos y las obligaciones de ambos y mira hasta qué punto cada fuente es estable y está acreditada. El segundo prestatario aumenta el importe disponible solo si su ingreso es estable y está documentado; los documentos débiles de uno retrasan la decisión sobre los dos.
Según la descripción del Banco de España, el banco comprueba los ingresos presentes y esperados, los activos, los gastos y las obligaciones, mira las deudas en otros bancos a través de la CIRBE y de los registros de morosos, y hace la tasación de la garantía por separado; la solvencia, además, no debe basarse principalmente en el valor del piso (Banco de España, Cliente Bancario).
Si uno de la pareja es no residente o cobra en otra moneda, por lo general se pide para él un paquete aparte, como en un préstamo para no residente; véase el artículo sobre la hipoteca para no residentes.
Qué significa la responsabilidad solidaria
La responsabilidad solidaria significa que el banco puede reclamar la suma entera a cualquiera de los deudores o a todos a la vez, hasta que la deuda esté pagada por completo (art. 1144 del Código Civil). La mera pluralidad de deudores no crea solidaridad: debe establecerla expresamente el contrato (art. 1137), y en los contratos hipotecarios por lo general se establece.
El acuerdo de la pareja sobre quién paga qué parte solo vale entre ellos. Quien pagó por el otro puede reclamarle su parte con intereses (art. 1145), pero al banco le da igual. De ahí una conclusión práctica: salir de la propiedad y salir del préstamo son procedimientos distintos. Cambiar la composición de los prestatarios requiere el consentimiento del banco y, por regla general, una nueva comprobación de la solvencia de quien se queda.
En qué se distingue el cotitular del avalista y del copropietario
Son tres papeles distintos y se formalizan en documentos distintos: el contrato de préstamo y la escritura de compraventa. La confusión entre ellos sale a la luz con más frecuencia en un divorcio, una venta o una herencia.
| Papel | Dónde se formaliza | Ante el banco | Derechos sobre el piso |
|---|---|---|---|
| Cotitular del préstamo | Contrato hipotecario | Responde de toda la deuda si es solidaria | Solo si también figura como comprador en la escritura |
| Fiador o avalista | Contrato hipotecario o fianza aparte | Paga si no paga el prestatario; en la fianza solidaria, sin derecho a exigir que antes se reclame al deudor | Ninguno |
| Copropietario | Escritura de compraventa y Registro | No responde si no firmó el préstamo | La cuota indicada en la escritura |
Regla general del Código Civil: el fiador paga por el deudor si este no paga (art. 1822) y tiene derecho a exigir que el acreedor se dirija primero a los bienes del deudor, salvo que haya renunciado a ello o se haya obligado solidariamente (art. 1830 y 1831). En los contratos hipotecarios esa renuncia es frecuente, por eso la redacción se lee junto con el abogado.
Cuántos ingresos necesita una pareja: cálculo didáctico
La ley no fija un umbral de carga sobre los ingresos para un prestatario particular. El Banco de España señala que los bancos consideran en general admisible una carga no superior al 30–35% de los ingresos, contando las demás deudas (Banco de España), pero cada banco tiene su propio umbral.
Ejemplo didáctico, no una previsión. Cuota del préstamo de 1.800 € al mes. Ingresos del primer prestatario 4.000 € netos, del segundo 2.000 €.
| Variante | Ingresos que ve el banco | Total de cuotas de préstamos sobre los ingresos |
|---|---|---|
| Solo el primer prestatario | 4.000 € | 45% |
| Los dos cotitulares | 6.000 € | 30% |
| Los dos, pero el segundo tiene un préstamo de coche de 300 € | 6.000 € | (1.800 + 300) / 6.000 = 35% |
El segundo ingreso reduce la carga de forma notable, pero la deuda ajena se come parte del efecto. El importe y la cuota propios se calculan cómodamente en la calculadora.
Qué decidir antes de firmar ante notario
El banco responde de las condiciones del préstamo, pero no de cómo reparte la pareja los derechos sobre el piso. Estas cuestiones se resuelven con el abogado de antemano:
- Qué cuotas de propiedad indicar en la escritura y si coinciden con la aportación de cada uno. Cómo funciona la copropiedad se explica en el artículo sobre la compra conjunta y el proindiviso.
- Qué pasará con el piso y el préstamo en caso de ruptura, de divorcio o si uno quiere vender su parte.
- En qué condiciones el banco liberará a uno de los cotitulares.
- Cómo queda protegido el segundo en caso de fallecimiento del primero: seguro y testamento.
La FEIN, la ficha de advertencias FiAE y el proyecto de contrato los entrega el banco como mínimo diez días antes de la firma, y el notario asesora gratis al prestatario y al fiador a más tardar el día antes de la firma y lo hace constar en un acta (Banco de España). Ese tiempo se usa para las preguntas de arriba.
Cuándo no conviene una hipoteca para dos
El esquema no conviene si se añade un cotitular solo por el importe y esa persona no va a vivir en el piso ni a ser su propietaria. Un progenitor que firma el préstamo por un hijo responde con todo su patrimonio de un piso ajeno, y para él el papel de fiador o una ayuda en dinero pueden resultar más justos.
Tampoco conviene a una pareja sin acuerdo para el caso de ruptura: la deuda solidaria sigue en manos de los dos hasta que el banco acepte una sustitución. Para los inversores que compran juntos por la renta suele ser más razonable una estructura aparte; las opciones se describen en el material sobre inversiones conjuntas.
Preguntas frecuentes
¿Aumenta el cotitular el importe que aprobará el banco?
Por lo general sí, si sus ingresos son estables y están acreditados. El banco evalúa la solvencia conjunta, pero las deudas ajenas y los documentos débiles del segundo pueden anular el efecto.
¿Puede el banco exigir toda la deuda a un solo cotitular?
Sí, si la obligación es solidaria: según el art. 1144 del Código Civil, el acreedor puede dirigirse a cualquiera de los deudores por la suma entera. Quien paga reclama después su parte al otro.
¿Qué pasa con la hipoteca si la pareja se separa?
El préstamo no cambia automáticamente. Solo se puede salir de él con el consentimiento del banco, normalmente tras comprobar la solvencia de quien sigue pagando.
¿En qué se distingue el cotitular del avalista?
El cotitular es deudor él mismo y responde de toda la deuda si es solidaria. El avalista paga si no paga el prestatario, y en la fianza solidaria el banco puede dirigirse a él directamente.
¿Se convierte el cotitular obligatoriamente en propietario del piso?
No. El contrato de préstamo y la escritura de compraventa son documentos distintos: se puede ser cotitular sin cuota en el piso y copropietario sin firmar el préstamo.
