Seguros en la hipoteca en España: qué puede exigir el banco

En una hipoteca en España el banco puede exigir dos cosas: un seguro de daños sobre la vivienda hipotecada y una póliza en garantía del cumplimiento de las obligaciones del préstamo (art. 17.3 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario). Está obligado, además, a aceptar la póliza de cualquier otra compañía con condiciones equivalentes, al contratar y en cada renovación, y no puede cobrar por revisarla. Los demás productos el banco solo puede ofrecerlos, normalmente a cambio de una bonificación del tipo.

Qué puede exigir el banco y qué solo ofrecer

La Ley 5/2019 prohíbe las ventas vinculadas, en las que el préstamo se concede solo junto con otro producto (art. 17.1). La excepción para los seguros está escrita de forma expresa: el banco puede exigir una póliza en garantía del cumplimiento de las obligaciones del préstamo, un seguro de daños sobre el inmueble hipotecado y otros seguros previstos por la normativa del mercado hipotecario (art. 17.3).

De ahí la conclusión práctica. Una póliza que garantiza el pago del préstamo, por ejemplo un seguro de vida del prestatario a favor del banco, el banco puede ponerla como condición, pero no puede imponer precisamente su propia aseguradora. Todo lo demás pertenece a las ventas combinadas: se pueden ofrecer si el banco muestra las condiciones tanto con el paquete como por separado, con la diferencia de precio (art. 17.6–17.7).

Qué redacción de la exigencia figura en la oferta se ve en la FEIN y la FiAE, que el banco entrega diez días antes de la firma. Cómo prepararse se explica en el artículo sobre la reunión con el banco.

Cómo vincula el banco los seguros al tipo

La rebaja del tipo por seguros, nómina y tarjetas se llama bonificación. No es un regalo, sino parte de una oferta combinada: si el prestatario renuncia más tarde a un producto, el banco puede devolver el tipo sin bonificación, si así consta en el contrato. Por eso el paquete se compara entero, no por el precio de una sola póliza.

La TAE de la FEIN incluye los gastos vinculados al préstamo y ayuda a comparar ofertas de distintos bancos. Pero no mostrará qué pasará con el tipo si se renuncia al seguro dentro de tres años; eso solo se ve en el texto del contrato.

Cómo comparar el paquete del banco con pólizas sueltas: ejemplo didáctico

Ejemplo didáctico, no una previsión. Préstamo de 300.000 € a 25 años, precios de las pólizas y tipos convencionales.

En este ejemplo el paquete del banco sale unos 600 € al año más barato, aunque sus seguros cuestan 350 € más. Con otra diferencia de tipo o de precios de las pólizas la respuesta cambia, por eso cada variante se calcula con sus cifras. La cuota para su importe y tipo se calcula cómodamente en la calculadora.

Qué comprobar en la póliza antes de firmar

La comparación por precio no muestra lo principal. Antes de firmar se mira:

1. Quién es el beneficiario y por qué importe: si la cobertura baja junto con el saldo de la deuda.
2. Las exclusiones: edad, salud, tipo de actividad, residencia en el extranjero.
3. La franquicia y el procedimiento de pago en caso de siniestro.
4. El plazo, el procedimiento de renovación y de resolución, si la prima es única o anual.
5. Para el seguro de la vivienda: el importe de la cobertura del edificio y qué incluye, y qué cubre la póliza de la comunidad de propietarios.
6. Qué pasa con la bonificación del tipo al cambiar de aseguradora.

Si el préstamo se contrata entre dos, la póliza en garantía del préstamo suele discutirse para ambos prestatarios; más en el artículo sobre la hipoteca entre dos. Qué seguros necesita un inmueble sin hipoteca y durante una reforma se describe en el artículo sobre el seguro del inmueble.

Qué pasa con el seguro en la amortización anticipada

Con la amortización anticipada del préstamo, el contrato de seguro accesorio cuyo beneficiario es el banco se extingue, y el prestatario tiene derecho a recibir la parte no consumida de la prima (art. 23.3 de la Ley 5/2019). Si hace falta conservar la póliza, el prestatario lo comunica expresamente al asegurador y nombra un nuevo beneficiario. Las comisiones por amortización anticipada se analizan en el artículo sobre la amortización anticipada.

Cuándo no sirve el paquete del banco

El paquete con bonificación no sirve al prestatario que planea pagar pronto el préstamo o cambiar de banco: las primas anuales del paquete pueden no compensarse con la bonificación en poco tiempo. Tampoco a quien le importa la libertad de cambiar de aseguradora: renunciar a un producto devuelve el tipo sin bonificación.

Hay que ser más cuidadoso con una prima única por una póliza plurianual incluida en el importe del préstamo: el prestatario paga intereses también por ella. Una variante así se discute con un abogado o con un corredor de seguros independiente antes de firmar.