Primera cita con el banco por la hipoteca: dosier, preguntas y plazos

La conversación con el banco sobre la hipoteca en España se prepara antes de buscar el piso: se reúne el dosier de ingresos y deudas, se calculan los fondos propios y se preparan las mismas preguntas para varios bancos. La ley obliga al banco a evaluar el empleo, los ingresos actuales y esperados, el ahorro, los gastos fijos y las obligaciones ya contraídas, y no a apoyarse principalmente en el valor de la garantía (art. 11 Ley 5/2019).

Cuándo ir al banco

La primera conversación hace falta antes de la búsqueda seria, no después de firmar las arras. Un error típico: el comprador acuerda el precio, entrega las arras y solo después se entera de que el banco dará menos. Las arras ya están entregadas y los plazos corren.

La hipoteca sigue siendo la vía principal de compra en España, pero no la única: según datos del notariado, en julio de 2026 la hipoteca financió el 56,1% de las compras de vivienda, con un préstamo medio de 183.644 € (Alimarket). La respuesta previa del banco ayuda a buscar con un presupuesto real, aunque no obliga al banco a nada; más detalle en el artículo sobre la preaprobación.

Qué debe evaluar el banco

La evaluación de la solvencia es una obligación del banco según el art. 11 de la Ley 5/2019, y su contenido está fijado en la ley. El banco mira el empleo, los ingresos actuales y los esperados durante el plazo del préstamo, el patrimonio, el ahorro, los gastos fijos y las obligaciones ya contraídas. La decisión no puede basarse principalmente en que el piso valga más que el préstamo o vaya a revalorizarse.

Las deudas en los bancos españoles las comprobará el propio banco: el Banco de España advierte expresamente de que el banco solicitará el informe CIRBE (Banco de España). Si se deniega el préstamo, el banco debe comunicarlo por escrito y sin demora, explicando los motivos (art. 11.6).

Los requisitos para no residentes y para ingresos del extranjero son más estrictos y distintos según el banco. Hay artículos aparte: hipoteca para no residentes e ingresos del extranjero.

Qué documentos reunir antes de la cita

La lista exacta la da el banco, pero el dosier básico es casi siempre el mismo, y un paquete completo acelera la respuesta.

1. Pasaporte y NIE.
2. Justificantes de ingresos: nóminas de los últimos meses y contrato de trabajo, y para autónomos declaraciones de impuestos y cuentas.
3. Declaraciones de impuestos de los últimos años.
4. Extractos de cuentas donde se vean la entrada de ingresos y los ahorros.
5. Datos de préstamos, leasing y tarjetas vigentes.
6. Para ingresos de otro país, documentos de ese país, a menudo con traducción y a veces con apostilla.
7. Justificación del origen de los fondos propios, sobre todo si se transfieren desde el extranjero.

Cuánto dinero propio hace falta: ejemplo didáctico

La hipoteca cubre una parte del precio; el resto y los impuestos se pagan con dinero propio. La proporción de financiación la fija cada banco, por lo que en el ejemplo es convencional.

Ejemplo didáctico, no una previsión. Un piso de 500.000 €, el banco financia convencionalmente el 70% del precio, tipo convencional del 3,5% a 25 años.

En Cataluña el ITP se cobra por escala: 10% sobre la parte del precio hasta 600.000 € (ATC). Si la tasación resulta inferior al precio, el banco puede calcular el préstamo sobre el valor menor, y harán falta más fondos propios. Las cifras propias se pueden probar en la calculadora.

Qué debe entregar el banco antes de la firma

El paquete de documentos llega al menos diez días naturales antes de la firma: la FEIN, oferta vinculante del banco, la FiAE con advertencias sobre el índice, las limitaciones del tipo y los gastos, y el proyecto de contrato (art. 14 Ley 5/2019). A más tardar el día antes de la firma el prestatario acude al notario elegido, que comprueba los plazos y da explicaciones, y el acta correspondiente no supone al prestatario arancel notarial (art. 15).

La ley también reparte los gastos: la tasación la paga el prestatario; la gestoría, el arancel notarial de la escritura del préstamo y la inscripción de la garantía los paga el banco (art. 14.1.e). El banco puede exigir un seguro de la vivienda, pero debe aceptar la póliza de otra compañía con condiciones equivalentes sin empeorar las condiciones del préstamo (art. 17.3).

Qué preguntas hacer a cada banco

Las preguntas se hacen igual en todos los bancos, para comparar respuestas equiparables:

• tipo de interés y el índice para la parte variable;
• qué proporción del precio o de la tasación financia el banco en su situación;
• bonificaciones del tipo por nómina, seguros, tarjetas y cuánto cuestan esos productos al año;
• comisiones por amortización anticipada y por cambio de condiciones;
• plazo de estudio y qué se necesita del prestatario en cada etapa;
• si el banco aceptará una tasación encargada a otro tasador homologado.

Cuándo la conversación con el banco no funciona

La reunión con el banco no sustituye la comprobación del inmueble ni resuelve la cuestión del precio: la tasación protege la garantía del banco, no al comprador. Tampoco ayudará a quien acude sin entender sus fondos propios y el origen del dinero: el banco detendrá el proceso en ese paso de todos modos.

Para una compra destinada a un proyecto corto de reforma y venta, una hipoteca de vivienda ordinaria encaja mal, ahí la lógica es otra. Y por último, la respuesta de un solo banco no muestra el mercado: las condiciones se comparan al menos en dos o tres bancos o a través de un intermediario.