Reforma y construcción
Supervisión técnica y dirección de obra: qué aporta al inversor
La dirección facultativa son los técnicos que llevan el proyecto y controlan la ejecución: director de obra y director de ejecución. Qué firman y cuándo contratarlos aunque la ley no lo exija.
La dirección facultativa es el equipo de técnicos que lleva el proyecto y vigila la calidad de la ejecución: el director de obra responde de la conformidad con el proyecto, el director de ejecución, de la ejecución material y del control de los materiales. La ley los exige para las obras que necesitan proyecto. En una reforma sin proyecto, el inversor contrata él mismo a un supervisor técnico, porque de lo contrario quien valora los trabajos hechos es el contratista que los vende.
Quién es quién en la obra
Los papeles están descritos en la Ley 38/1999 (LOE) (BOE). Al cliente, es decir, a usted, la ley lo llama promotor. Los demás agentes se reparten la responsabilidad.
| Papel | Qué hace según la LOE | Qué firma |
|---|---|---|
| Proyectista (art. 10) | Redacta el proyecto | El proyecto |
| Director de obra (art. 12) | Dirige los aspectos técnicos, arquitectónicos y urbanísticos y resuelve las cuestiones que surgen durante la obra | Acta de replanteo, certificado final de obra |
| Director de ejecución (art. 13) | Controla la ejecución material y la calidad, verifica la recepción de materiales en obra, lleva el libro de órdenes | Certificado final de obra (junto con el director de obra) |
| Constructor (art. 11) | Ejecuta las obras conforme al proyecto y las instrucciones | Actas y certificados de sus trabajos |
| Coordinador de seguridad y salud | Coordina las medidas de prevención cuando en la obra trabajan varios ejecutores | Documentos de seguridad |
La cualificación de cada papel la fijan los artículos 10 a 13: distintos tipos de edificios y obras requieren distintos especialistas, arquitecto o ingeniero, y para el director de ejecución normalmente un arquitecto técnico. A quién contratar para su piso lo deciden el proyecto y el colegio profesional, no el contratista.
Cuándo es obligatoria la dirección facultativa
Si la obra requiere proyecto según la LOE (intervención en la estructura, cambio de la configuración del edificio, cambio del uso característico), hacen falta tanto el director de obra como el director de ejecución, y al terminar firman el certificado final de obra, que será necesario para tramitar documentos (véase documentos tras la reforma). Qué obras requieren proyecto se explica en el artículo sobre presupuesto y proyecto. La responsabilidad de los agentes por plazos (10 años para la estructura, 3 años para las instalaciones, 1 año para los acabados) está en el art. 17 de la LOE; más detalles en el análisis del seguro decenal.
Hay un requisito aparte sobre seguridad. Si en la obra interviene más de una empresa, o una empresa y autónomos, el promotor designa un coordinador de seguridad y salud (art. 3 del Real Decreto 1627/1997). La reforma de un piso donde trabajan un electricista, un fontanero y un instalador de acabados de empresas distintas entra en esa regla.
Para qué sirve la supervisión técnica si la ley no la exige
En una reforma sin proyecto, el contratista decide por sí mismo qué está hecho y emite la factura. Un técnico independiente convierte el «ejecutado un 60%» de opinión en documento. Contrasta los volúmenes con las mediciones, revisa los trabajos ocultos antes de cerrar las paredes, lleva el diario y confirma las certificaciones antes del pago. Cómo vincular certificaciones y pagos se describe en el artículo sobre el control de pagos en la obra, y la recepción de las obras, en el artículo sobre control de calidad y entrega.
La condición que yo pondría: el técnico trabaja para el propietario, no para el contratista. No he encontrado en la LOE una prohibición directa de ese vínculo, pero un técnico del equipo del contratista no tiene motivo para buscar los errores del contratista.
Cuánto cuesta y cómo calcularlo
No he encontrado en abierto una escala fija de honorarios de técnicos, así que no doy cifras: pida una oferta a dos especialistas. Pregunte qué incluye: número de visitas, diario, revisión de certificaciones, participación en la recepción, certificado final. Esta línea suele caerse del presupuesto junto con el proyecto y el coordinador de seguridad, véase qué falta en el presupuesto.
Ejemplo didáctico, no una previsión. Obras por 70.000 €, honorarios de supervisión técnica del 5% del coste (supuesto), es decir, 3.500 €. Si la supervisión detecta una desviación del 10% en el volumen de un capítulo de 20.000 €, son 2.000 €. Un solo error detectado devolvió más de la mitad de los honorarios. El cálculo no promete que aparezca un error: compara el precio del control con el precio de un posible error.
Cuándo la supervisión técnica sobra
No hace falta para obras cosméticas: pintura, cambio de revestimientos, recolocación de muebles. Para obras pequeñas basta un técnico «a demanda» en las etapas clave. Tampoco sustituye la disciplina del propio propietario: sin calendario, sin presupuesto con mediciones y sin procedimiento de modificados, el supervisor se limitará a dejar constancia del caos.
En los proyectos de DNPI, el inversor ve el presupuesto y el estado de las obras en el panel digital; el procedimiento general de control entre plan y realidad se describe en el artículo sobre el control del presupuesto de reforma. Para calcular el lugar de la supervisión en la economía del proyecto sirve la calculadora para inversores.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio contratar un director de obra en la reforma de un piso?
Si la obra requiere proyecto según la LOE, sí. Si no requiere proyecto, la ley no lo obliga, pero al inversor le conviene contratar a un técnico para el control. Si hace falta proyecto en su inmueble, lo determina un técnico competente.
¿En qué se diferencia el director de obra del director de ejecución?
El primero lleva el proyecto y responde de la conformidad con lo proyectado; el segundo controla la ejecución material y los materiales en obra. Ambos firman el certificado final de obra.
¿Puede la supervisión técnica ser del contratista?
No he encontrado una prohibición directa en la LOE. Pero entonces se pierde la comprobación independiente, que es para lo que se contrata la supervisión.
¿Hace falta un coordinador de seguridad y salud en una reforma pequeña?
Si en la obra trabajan varias empresas, o una empresa y autónomos, el promotor lo designa según el art. 3 del Real Decreto 1627/1997. Con un solo contratista, el requisito puede no surgir.
