Enfoque de inversión
Exclusiva o contrato abierto: qué cambia para el comprador
La exclusiva significa una sola agencia durante todo el plazo del encargo; el contrato abierto admite varios intermediarios. Quién puede hablar en nombre del vendedor y cómo no perder las condiciones.
El contrato de exclusiva (exclusiva) significa que el vendedor trabaja durante el plazo del encargo con una sola agencia; el contrato abierto admite varios intermediarios y la venta por el propio propietario. En Cataluña cualquier agencia, antes de anunciar un piso, firma con el propietario una nota de encargo para la que la ley exige diez puntos obligatorios, entre ellos el plazo, el precio y la remuneración (art. 55 de la Ley 18/2007). La exclusividad no está regulada por la ley: la determina el contrato entre las partes.
La nota de encargo es el encargo escrito del propietario a la agencia para vender o alquilar el inmueble. El comprador no la firma y normalmente no la ve, pero de sus condiciones depende con quién y cómo se negocia.
En qué se diferencia la exclusiva del contrato abierto
La diferencia está en el número de intermediarios y en quién cobra la remuneración si al comprador lo ha encontrado otro. El resto se sigue de ahí.
| Rasgo | Exclusiva | Contrato abierto |
|---|---|---|
| Cuántas agencias venden | Una durante todo el plazo | Varias, más el propio propietario |
| Cómo se ve en internet | Normalmente un anuncio, o anuncios de una sola agencia | Un mismo piso bajo distintas marcas, a veces con distinto precio |
| Con quién se negocia | Con un solo agente | Con aquel por el que se llegó, pero la respuesta sigue siendo del propietario |
| Riesgo de confusión en las condiciones | Menor | Mayor: los anuncios no están sincronizados |
| Qué preguntar primero | Hasta qué fecha rige la exclusiva | Qué precio es el vigente hoy y quién lo ha confirmado |
Para el propio propietario, la elección entre estos formatos se analiza en el artículo sobre cómo elegir agencia para vender un inmueble de gama alta. Aquí la pregunta es otra: qué significa el tipo de contrato para el comprador.
Quién puede acordar el precio en nombre del vendedor
El agente transmite y discute las ofertas, pero el precio lo acepta el propietario. Si la relación se articula como mandato (mandato) conforme al Código civil de Cataluña, el mandatario sin poder expreso solo realiza actos de administración ordinaria (art. 622-23 CCCat), y los actos que excedan del encargo no vinculan al propietario hasta que los apruebe (art. 622-22).
Conclusión práctica: un «el vendedor está de acuerdo» dicho de palabra por el agente todavía no es el consentimiento del vendedor. El contrato de arras lo firma el propietario o un representante con un documento que acredite sus facultades, y ese documento lo revisa el abogado del comprador. Si las normas del mandato se aplican a un contrato de agencia concreto, lo decide el abogado a la vista de su texto.
Qué aporta el anuncio al comprador
En Cataluña el anuncio funciona como parte de la promesa del vendedor. La ley prohíbe anunciar un piso ajeno sin nota de encargo (art. 58.5) y exige indicar en la publicidad el número del agente en el registro (art. 59.e). Lo principal para el comprador: los datos del piso, de su estado, de los servicios y de las condiciones de pago que constan en la publicidad, el comprador puede exigirlos después, aunque no figuren en el contrato de compraventa (art. 58.4 de la Ley 18/2007).
Con el contrato abierto esto resulta especialmente útil: en distintos anuncios de un mismo piso hay superficies distintas, descripciones distintas de la reforma y precios distintos. Guarde todas las versiones con su fecha. La diferencia de precio ya es motivo suficiente para preguntar qué importe ha confirmado realmente el propietario.
Cómo negociar con cada tipo de contrato
Al comprador le conviene seguir siempre el mismo orden y tener en cuenta las diferencias sobre la marcha.
- Pregunte al agente de forma directa si tiene la exclusiva y hasta qué fecha. El agente suele responder a esta pregunta: de ella depende también su propia motivación.
- Contraste el número de registro del anuncio con el Registre d'agents immobiliaris.
- Deje constancia de los anuncios: capturas de todas las versiones con fecha y portal.
- Presente la oferta por escrito, a nombre del propietario a través del agente, con precio, plazo de respuesta y condiciones. La respuesta también se pide por escrito.
- Lea la hoja de visita antes de firmar. Con el contrato abierto un mismo piso lo pueden enseñar distintas agencias, y es importante entender qué obligaciones impone la hoja de visita al comprador.
- Aclare quién paga la remuneración y si se espera un pago del comprador: véase el análisis de la comisión de la agencia.
La táctica de negociación con el agente del vendedor se describe en el artículo sobre la negociación del agente del comprador con el agente del vendedor.
Cuándo el tipo de contrato no sirve como pista sobre el precio
El tipo de contrato no dice nada de la calidad del piso y dice poco del precio. La exclusiva no significa que el vendedor no vaya a ceder, ni el contrato abierto que vaya a hacerlo. Si un piso lleva mucho tiempo en varias agencias, la causa suele ser un precio por encima del mercado más que el formato del encargo, y cambiar de agencia no lo arregla: más detalles en el artículo sobre por qué un precio inflado alarga la venta.
Por eso la decisión se apoya en una valoración propia basada en operaciones cerradas, no en cuántas veces aparece el piso en internet. DNPI Capital hace esa valoración del inmueble antes de la oferta.
Preguntas frecuentes
¿Cómo saber si el contrato de la agencia con el vendedor es de exclusiva?
Preguntárselo directamente al agente: es una pregunta habitual. Un indicio indirecto de contrato abierto: un mismo piso en distintas agencias, con fotos y precios diferentes.
¿Le conviene más al comprador el contrato abierto?
No necesariamente. La competencia entre agencias a veces acelera la respuesta del vendedor, pero las condiciones de los anuncios suelen divergir más y hay que revisarlas con más cuidado.
¿Puede el agente aceptar por sí mismo el precio del comprador en nombre del vendedor?
Solo si tiene un poder expreso. Sin él, el consentimiento del agente del vendedor no vincula, por lo que la respuesta a la oferta debe llegar por escrito del propietario o de su representante autorizado.
¿Qué hacer si dos anuncios de un mismo piso tienen precios distintos?
Guardar las dos versiones y preguntar qué importe ha confirmado el propietario por escrito. Los datos de la publicidad en Cataluña el comprador puede exigirlos incluso después de la operación.
¿Paga más el comprador con una exclusiva?
El tipo de contrato por sí solo no cambia quién paga a la agencia. Eso lo determina el contrato de agencia, y conviene preguntarlo antes de la primera visita.
