Seguro del piso alquilado: qué cubre la póliza y dónde hay lagunas

Un piso en alquiler se asegura de forma distinta que una vivienda propia: la póliza de la comunidad cubre el edificio y las zonas comunes, y el contenido, los acabados y la responsabilidad del propietario ante los vecinos los cubre su propia póliza. Si en el cuestionario del asegurador el piso figura como vivienda del propietario, hay que comunicar el alquiler: los cambios de las circunstancias declaradas que aumentan el riesgo se comunican «tan pronto como le sea posible» (art. 11 Ley 50/1980), y el propio siniestro, a más tardar en 7 días (art. 16).

En este artículo, el seguro de un piso en alquiler es el conjunto de pólizas del propietario: bienes y responsabilidad civil y, si se desea, seguro de impago.

Qué pólizas tiene un piso en alquiler

Normalmente hay tres pólizas, y cada una tiene su zona.

Las condiciones difieren entre aseguradoras, por lo que la tabla describe la estructura típica, no un producto concreto. Qué exigen la ley y el banco en una hipoteca se analiza en el artículo sobre el seguro de un inmueble de inversión.

Qué ha cambiado para el seguro de impago

Desde el 8 de octubre de 2026 rige el Real Decreto-ley 29/2026, que completó el art. 36.5 de la LAU: no se puede exigir al inquilino contratar un seguro de impago o una cobertura similar, y la garantía adicional además de la fianza en un contrato de vivienda habitual de hasta cinco años (siete para persona jurídica) no puede superar dos mensualidades de renta, y en el alquiler de temporada una (LAU en la redacción del RDL 29/2026; BOE). El propietario sigue pudiendo asegurar el impago por su cuenta y a su costa. El Congreso aún no ha convalidado el decreto, por lo que antes de firmar el contrato se contrasta la redacción vigente con un abogado.

El mismo decreto añadió al art. 36 la obligación de formalizar al final del alquiler un documento escrito sobre el estado del piso. Si no se firmó o no recoge daños, se considera que el piso se devolvió en estado normal. Para el seguro esto importa: sin ese documento es más difícil probar el daño causado por el inquilino.

Qué obligaciones del propietario influyen en el seguro

Un siniestro suele empezar con una reparación que debe hacer el propietario. Según el art. 21 de la LAU, el arrendador hace todas las reparaciones necesarias para la habitabilidad, salvo los daños por culpa del inquilino, y la pequeña reparación por desgaste normal recae en el inquilino. En la redacción del RDL 29/2026, vigente desde el 8 de octubre de 2026 y aún no convalidada por el Congreso, el propietario tiene 15 días naturales para responder a la solicitud escrita del inquilino de reparación con presupuesto; sin respuesta, el inquilino puede hacer la reparación él mismo y descontar su coste de la renta (art. 21.5). De ahí una regla práctica: el asegurador y el contratista deben poder reaccionar más rápido que ese plazo.

Otro punto: el subarriendo. El inquilino solo puede subarrendar la vivienda por partes con el consentimiento escrito del propietario (art. 8 LAU), y el uso del piso de una forma que el contrato prohíbe suele ser motivo para que el asegurador rechace el siniestro.

Cuánto se pierde con una suma infravalorada: ejemplo didáctico

Ejemplo didáctico, no una previsión. El piso se alquila amueblado. El mobiliario, los electrodomésticos y los acabados del propietario valen 30.000 €, y en la póliza figura la suma antigua de 15.000 €. Una fuga de agua dañó bienes por 10.000 €.

Según el art. 30 de la Ley 50/1980, si la suma asegurada es inferior al valor de los bienes, el asegurador paga el daño en la misma proporción; la regla se puede excluir por contrato. Por eso la suma se actualiza con cada cambio de inquilino y tras una reforma o la compra de mobiliario. El seguro se incluye en el cálculo de gastos junto con las cuotas y los impuestos: cómo se hace se muestra en el artículo sobre la rentabilidad neta del alquiler.

Qué preguntar al asegurador antes de firmar

1. Si la póliza cubre una vivienda alquilada y por qué suma el mobiliario y los electrodomésticos del propietario.
2. Si la responsabilidad alcanza a los daños a los vecinos causados por el inquilino.
3. Si la regla proporcional está excluida.
4. Qué condiciones hacen válido el seguro de impago: comprobación de los ingresos del inquilino, plazo, límites, exclusiones.
5. Con qué rapidez acude el asegurador o su contratista a reparar.

Cuándo el seguro no funciona

La póliza no protege del desgaste normal, de los periodos sin inquilino sin una opción aparte ni de las pérdidas si el alquiler o el siniestro no se comunicaron a tiempo: si se retrasa el aviso del siniestro, el asegurador puede reclamar la indemnización de los daños causados por el retraso (art. 16). Si el riesgo cambia sin aviso y después ocurre un siniestro, la indemnización se reduce proporcionalmente, y en caso de mala fe el asegurador queda liberado del pago (art. 12). Qué hacer si el inquilino deja de pagar se analiza en el artículo sobre el orden de actuación del propietario. DNPI Capital hace el cálculo de un piso en alquiler como inversión dentro del análisis de inversión.