Solar más casa: cómo se calcula la economía del proyecto

La economía del proyecto «solar más casa» son cinco bloques: suelo con tramitación, proyecto y visado, licencia y tasas municipales, obras de construcción, y salida con gastos de venta. El plazo en un proyecto así cuesta dinero no menos que el presupuesto, porque el capital está ocupado desde la compra del solar hasta la escritura con el comprador de la casa. El único proyecto terminado de DNPI con suelo en el que se pueden comprobar las cifras es Sitges, y acabó con la venta de un solar con licencia, no de una casa terminada.

De qué bloques se compone la economía del proyecto

El régimen del suelo se comprueba antes de la señal. Los planes son públicos: se consultan en el ayuntamiento y en el Registre urbanístic de Catalunya, y el certificado de régimen del solar se emite en el plazo de un mes desde la solicitud (art. 103 de la Llei d'urbanisme). Un edificio nuevo exige licencia previa, la llicència urbanística (art. 187).

Si el terreno todavía no es solar, se añade la urbanización: las obras que convierten el terreno en parcela apta para construir, es decir vial, abastecimiento de agua, saneamiento, electricidad, alumbrado y zona peatonal (art. 27 y 29 de la Llei d'urbanisme). En sòl urbà no consolidat a esto se suman la cesión del 10% del aprofitamiento y la parte de los gastos de todo el sector. Las clases de suelo las trata el artículo sobre urbanizable y consolidado, y las obligaciones del titular, el artículo sobre la urbanización.

Qué muestra el proyecto de Sitges

La diferencia es el precio de venta menos la compra y los costes indicados. Impuestos, financiación, tramitación y otros gastos no entran en ella: no es beneficio neto ni rentabilidad del inversor. Los resultados pasados no garantizan los futuros. Detalles en la página del proyecto y en el análisis.

De esas cifras se ve lo principal: los permisos fueron una parte pequeña del presupuesto, y el resultado lo dio el cambio de régimen del solar. La casa no se construyó, por lo que la proporción no se puede trasladar a un proyecto con obra. En Sitges rige un POUM publicado y en vigor desde el 24 de mayo de 2006 (Ajuntament de Sitges), y parte del término municipal entra en un parque natural junto con Sant Pere de Ribes (Diputació de Barcelona). Eso explica por qué el valor de un solar con licencia y sin ella es distinto: la comparación está tratada aparte.

Dónde se rompe el plazo en un proyecto así

Dos puntos. El primero, el régimen del suelo: si la parcela no es solar, al calendario se añade la urbanización con sus propios trámites. El segundo, la licencia: la emite el municipio, y el solicitante casi no puede influir en el calendario. Después el plazo lo sostienen la obra y la salida. Cómo se prevé margen en los permisos está descrito en el artículo sobre el riesgo de retraso.

Si el proyecto lleva crédito, se añade el precio del dinero: el euríbor a 12 meses en septiembre de 2026 fue del 3,247% (Banco de España, publicación del 1 de octubre de 2026). Su tipo será otro.

Cómo calcular la economía de antemano

Ejemplo didáctico, no una previsión. Las cifras redondas se toman para la aritmética y no son una referencia de mercado.

Supuestos: impuestos y tramitación de la compra, el 12% del precio del solar; gastos de venta, en torno al 4% del precio de la casa. El ITP en Cataluña va por escala progresiva del 10 al 13%, y para el comprador con la condición de gran tenedor el tipo es del 20% (ATC); en una operación con IVA el cálculo es otro, ahí se suma el AJD del 1,5% en la primera transmisión y del 3,5% con renuncia a la exención del IVA (guía de la ATC). Si el precio de salida resulta de 1,75 M€, el remanente se reduce a unos 104.000 €: una caída de precio de 150.000 € se come más de la mitad del resultado.

Para el presupuesto de obra no hay un precio público único por metro. La magnitud oficial más cercana es el Mòdul Bàsic, que el Col·legi d'Arquitectes de Catalunya fijó para 2026 en 677 €, con un incremento del 4,73% y efectos desde el 1 de enero de 2026 (COAC). Es la base para presupuestos de referencia con coeficientes por tipo de edificio, no el precio del metro cuadrado de obra.

A quién no le encaja un proyecto así

A quien quiere un pago fijo y una fecha clara de devolución: el resultado aparece solo en la salida, y el plazo depende del municipio y del comprador. A quien no tiene margen por encima del presupuesto: en un proyecto con suelo los hallazgos suelen ser más que en la reforma de un piso. Y a quien cuenta con un importe pequeño: los proyectos de DNPI con suelo arrancan en 1 M€ y los edificios completos en 10 M€.

Estimar su escenario línea a línea es posible en la calculadora del inversor, y el enfoque en proyectos con suelo está descrito en la página de estrategia de suelo.