Cómo leer la TIR y el ROE de un proyecto cerrado: ejemplo público

La TIR (IRR) es la tasa anual a la que el valor actual de todos los flujos de caja del proyecto es igual a cero, y el ROE es la rentabilidad sobre el capital propio; en este ejemplo se indica para todo el plazo del proyecto. Análisis sobre un ejemplo público: el 22 de junio de 2026 Fellow Funders informó a través de Capital-Riesgo.es de la ronda Sant Joan Despí Fase II: 23 viviendas con aparcamiento, 5,4 M€ en total, de los cuales 4,32 M€ de los inversores de la plataforma y 1,08 M€ (20%) del promotor SHEVAT. Se indican una TIR estimada del 15,02% anual, un ROE del 34,29% y un plazo de unos 24 meses. Es una publicación basada en datos de la plataforma, y las cifras son estimadas. No encontré la página del propio proyecto, así que comprobé con el texto de la publicación.

¿Cómo se relacionan la TIR del 15,02% y el ROE del 34,29%?

Miden cosas distintas: el ROE se acumula en todo el plazo y la TIR está llevada a un año. Para compararlos, pasamos el ROE a valor anual con la fórmula publicada en la metodología de DNPI: (1 + resultado)^(12 / meses) − 1. Para un 34,29% en 24 meses sale un 15,88% anual. Es cercano al 15,02%, pero no igual.

La discrepancia se explica con aritmética sencilla. Si el dinero se invierte en un solo pago y se devuelve en un solo pago, el multiplicador 1,3429 con una TIR del 15,02% corresponde a un plazo de unos 25,3 meses, no de 24. O bien «unos 24 meses» está redondeado, o bien los flujos se produjeron en momentos distintos: los pagos por etapas y las devoluciones parciales cambian la TIR. Para la lectura es la lección principal: la TIR depende del calendario de flujos, el ROE no.

Cálculo didáctico con las cifras de la publicación, no una previsión: el mismo multiplicador 1,3429 da un resultado anual distinto según el plazo.

Un retraso de medio año con el mismo beneficio se come 3,4 puntos de rentabilidad anual (de 15,9% a 12,5%). Por eso un ROE sin plazo y una TIR sin flujos no dicen nada. La limitación de la TIR la describió Ludovic Phalippou en el blog del CFA Institute Research and Policy Center (8 de noviembre de 2024): la TIR no es igual al ROI, y la tasa de un activo con flujos intermedios exige supuestos de reinversión. En detalle: la TIR en inmuebles en palabras sencillas y equity multiple frente a TIR.

¿Qué falta en la publicación para sacar conclusiones?

En el texto que leí no figuran:

• la base del ROE (todo el capital de 5,4 M€, solo el capital de los inversores o el beneficio neto tras el reparto);
• si los 5,4 M€ incluyen financiación bancaria o el proyecto se financia por completo con fondos propios y aportados por los participantes;
• las comisiones de la plataforma y los impuestos del inversor: no se sabe si la TIR del 15,02% se estimó antes o después de ellos;
• el escenario: la palabra «estimada» se refiere al cálculo base, y no hay al lado un escenario conservador;
• la diferencia entre el 20% del capital del promotor y su parte del beneficio: el texto dice que el promotor participa en las mismas condiciones económicas que los demás, pero su honorario por la construcción, si lo hay, no se revela.

La propia plataforma escribe que las cifras son estimadas, que no garantizan resultados futuros y que el inversor puede perder el capital total o parcialmente. La comparación con depósitos (2–3%), fondos conservadores (4–6%) y SOCIMI (5–8%) se da en la publicación sin fuente, y no la tomo en cuenta en el cálculo.

¿Qué aporta el 20% de capital propio del promotor?

Es una señal de alineación de intereses, no un indicador de protección. El promotor invirtió 1,08 M€ de los 5,4 M€, así que en caso de pérdida pierde junto con los demás. Pero el efecto depende de la estructura: si cobra un honorario por la construcción con independencia del resultado, y si su dinero está en la cola de pagos en los mismos puestos que el de los inversores. Análisis aparte: por qué al inversor le importa que el operador aporte su propio capital.

¿Cómo aplicar este análisis a otro proyecto?

Cinco preguntas para cualquier oferta cerrada: a qué plazo y a qué flujos está vinculada la TIR; cuál es la base del ROE; antes o después de qué gastos e impuestos se calculó; qué escenario se muestra; cuánto dinero propio puso el operador y en qué condiciones.

En la metodología de DNPI, la rentabilidad por proyecto y la anual se calculan por separado: el ROI muestra el resultado de todo el proyecto, la anual lo lleva a un periodo comparable, y el resultado del inversor lo determina el contrato. Un escenario propio se puede estimar en la calculadora, y la diferencia entre los indicadores del proyecto y los del inversor la explica el artículo sobre la rentabilidad del proyecto y la del inversor.

¿A quién no le sirve este análisis?

A quien quiere valorar una plataforma concreta o decidir si invertir en Sant Joan Despí: para eso están los documentos del propio proyecto, no este artículo. A quien busca una previsión de rentabilidad en Barcelona: el ejemplo público muestra cómo leer las cifras y no extrae de ellas una norma de mercado. Un solo proyecto con cifras estimadas de una nota de prensa no forma una muestra.