Reforma y construcción
ICIO, tasa de licencia y plusvalía: comparación de cinco municipios
La ley limita el ICIO al 4% y casi todos los municipios aplican el tope. La tasa de licencia en cinco municipios difiere varias veces, y la plusvalía es casi siempre del 30%. Según ordenanzas.
El ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) es un impuesto municipal sobre el coste de las obras, y su tipo no puede superar el 4% (art. 102 TRLRHL). De los cinco municipios de esta comparación, cuatro aplican exactamente el 4% y Castelldefels el 3,8%. Lo que cambia de forma notable es la tasa de licencia, el pago por la tramitación de la licencia: en el ejemplo didáctico de más abajo oscila entre 1 984 € y 22 000 € para la misma obra. La plusvalía municipal, el impuesto del vendedor sobre el incremento de valor del suelo, es del 30% en todos ellos para tenencias de hasta cinco años. El cotejo se ha hecho sobre los textos de las ordenanzas que los municipios publican en sus webs a 13.10.2026.
¿En qué se diferencian los tres pagos?
El ICIO lo paga quien soporta el coste de la obra, sea o no propietario del suelo (art. 101). La base es el coste de ejecución material, sin IVA, tasas, honorarios de los proyectistas ni beneficio del contratista (art. 102). El impuesto se devenga al empezar las obras, aunque todavía no haya licencia. Primero se paga sobre el presupuesto y, al terminar, se recalcula con el coste real.
La tasa de licencia es el pago por el servicio del ayuntamiento que examina la licencia. Cada municipio fija su fórmula: un porcentaje del presupuesto, un tipo por m² o una cantidad fija.
La plusvalía la paga el vendedor del suelo. El tipo llega al 30% (art. 108.1), y la base es el valor catastral del suelo con un coeficiente según los años de tenencia. Cómo se calcula se explica en el artículo sobre los dos métodos de la plusvalía.
¿Qué tipos aplican los cinco municipios?
| Municipio | ICIO | Tasa de licencia, obra nueva | Plusvalía |
|---|---|---|---|
| Barcelona | 4% | 4,96 €/m², mínimo 385 € (OF 3.3) | 30% (OF 1.3) |
| Sitges | 4% | 2,20% de la base, mínimo 524,65 € | 30% hasta 5 años, 25% de 6 a 10 años, 15% de 11 a 20 años |
| Castelldefels | 3,8% | 2,04% del presupuesto | 30% |
| Alella | 4% | 1% del coste de las obras | 30% |
| Sant Cugat | 4% | 7,25 €/m², mínimo 574,36 € | 30% |
Versiones: el ICIO de Barcelona se publicó en el BOPB el 02.02.2026; la tasa y la plusvalía de Barcelona están en la redacción del BOPB de 23.12.2024 que publica el Ajuntament; Sitges, según el compendio «Ordenances fiscals aplicables al 2026»; Castelldefels, texto en vigor desde el 01.01.2026; Alella, según los textos colgados en la web municipal (redacciones de 2021 y 2024), y no he encontrado confirmación de que no hayan cambiado para 2026; Sant Cugat, ICIO en la redacción aprobada definitivamente el 09.09.2026 y en vigor desde el 15.09.2026, tasa en la redacción en vigor desde el 19.04.2024. Las bonificaciones y deducciones (en Barcelona hasta el 95% por regeneración urbana, en Sant Cugat la deducción de la tasa del ICIO solo con un presupuesto de hasta 5 000 €) no se han incluido en la tabla.
La plusvalía depende además de los coeficientes por años de tenencia. Los máximos los fija la ley. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (en vigor desde el 8 de octubre y sin convalidar por el Congreso a 13.10.2026), modifica esos máximos a partir del 1 de diciembre de 2026; si el Congreso lo rechaza, los cambios decaen (BOE-A-2026-20823). La tabla no recoge los coeficientes: antes de una operación se comprueban en la ordenanza vigente.
¿Cuánto suma en un mismo proyecto?
Ejemplo didáctico, no una previsión. Vivienda nueva: presupuesto de ejecución material de 1 M€, superficie de 400 m². La base de la tasa se toma igual al presupuesto y no se aplican bonificaciones.
| Municipio | ICIO | Tasa de licencia | Total |
|---|---|---|---|
| Barcelona | 40 000 € | 1 984 € | 41 984 € |
| Sitges | 40 000 € | 22 000 € | 62 000 € |
| Castelldefels | 38 000 € | 20 400 € | 58 400 € |
| Alella | 40 000 € | 10 000 € | 50 000 € |
| Sant Cugat | 40 000 € | 2 900 € | 42 900 € |
La diferencia entre Barcelona y Sitges es de 20 016 € en una sola obra, y nace casi por completo de la tasa. En Sitges rige además otro tipo para reformas y ampliaciones (1,5%) y para piscinas (0,95%), de modo que el tipo de obra cambia el resultado. La base de la tasa en Sitges se calcula por módulos de la ordenanza o por el presupuesto, si este es mayor.
¿Qué comprobar en la ordenanza antes de comprar un solar?
- El tipo de obra: obra nueva, reforma, derribo y piscina se calculan con tipos distintos.
- Cómo se define la base de la tasa: presupuesto, módulos, superficie o valor catastral.
- Si hay bonificaciones y deducciones, y qué resolución hay que obtener antes de empezar las obras.
- Qué costes quedan fuera de la base del ICIO. En Barcelona, entre otros, las obras sobre restos arqueológicos; sobre el riesgo de plazo, véase el artículo sobre la arqueología en la obra.
- Cuántos años de tenencia tendrá el proyecto: el umbral de la plusvalía en Sitges son cinco años.
- El plazo de concesión de la licencia, del que depende el coste de mantener el solar (plazos medios de las licencias).
¿Cuándo no sirve esta comparación?
No vale para un proyecto con otro tipo de obra o en otro municipio: cada uno tiene sus ordenanzas y estas cambian cada año. Tampoco sustituye al cálculo de los impuestos del propio proyecto (IVA, ITP, impuesto sobre beneficios), que se describen en el artículo sobre la escalera fiscal según el precio del inmueble. Y no sirve como promesa de coste final: en un proyecto real el presupuesto, la superficie y las bonificaciones son otros.
Cómo se construye el presupuesto de un proyecto y dónde entran en él los pagos municipales se muestra en la página de proyectos de promoción. El orden para obtener la licencia se describe en el artículo cómo obtener la licencia de obras en Cataluña.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el ICIO, el propietario del suelo o el contratista?
Quien soporta el coste de las obras (art. 101 TRLRHL). Si encarga la obra la sociedad del proyecto, paga ella. El contratista puede ser sustituto del contribuyente, pero tiene derecho a repercutir el pago al comitente.
¿Por qué la tasa de licencia en Sitges es mayor que en Barcelona?
Sitges la calcula como un porcentaje del coste de las obras y Barcelona con un tipo por m². Si la construcción es cara y la superficie pequeña, el porcentaje da una cantidad mayor.
¿Cambian estos tipos cada año?
El ayuntamiento puede revisarlos anualmente dentro de los límites legales. Antes de una operación se consulta la versión de la ordenanza vigente en la fecha de inicio de las obras o de la venta.
¿Se devuelve parte del ICIO si la obra costó menos que el presupuesto?
Al terminar las obras el ayuntamiento comprueba el coste real y practica la liquidación definitiva: exige la diferencia o la devuelve (art. 103 TRLRHL). Por eso las actas y las facturas de la obra se conservan hasta esa comprobación.
