Zona tensionada y compra de una casa de alto precio: qué cambia

La compra de una casa en una zona tensionada no tiene límite ni de precio ni de perfil de comprador: no hay techo para el precio de venta ni una autorización general para la operación. La zona actúa en tres puntos: en el alquiler de la casa, en el estatus del comprador con cinco o más inmuebles residenciales (ITP 20% en lugar de la escala 10–13%) y en el derecho de la Generalitat a adquirir la vivienda de un vendedor persona jurídica inscrito en el registro de grandes tenedores. La zona de mercado residencial tensionado es un territorio que la comunidad autónoma declara como tal por tres años (con posible prórroga) según el art. 18 de la Ley 12/2023.

¿Están Sitges, Castelldefels, Sant Cugat y el Maresme en la zona?

Algunos municipios sí. La lista de Cataluña se publicó en el BOE del 15 de marzo de 2024 a partir de la resolución TER/800/2024 de la Generalitat. Figuran Barcelona, Sitges, Castelldefels, Sant Cugat del Vallès, Sant Pere de Ribes y, en el Maresme, Alella y Teià. La declaración rige tres años desde la fecha de publicación, es decir, hasta marzo de 2027. En julio de 2026 la Generalitat propuso una nueva lista de 302 municipios, pero según el artículo de Ara del 28 de julio de 2026 es solo un proyecto y debe aprobarlo el Ministerio de Vivienda. En la página de la Generalitat a 13.10.2026 siguen dos listas, por las resoluciones TER/800/2024 y TER/2408/2024. La vigencia de la lista se comprueba en la fecha de la oferta.

¿Qué cambia la zona en la compra y qué solo en el alquiler?

¿Cuándo el comprador paga ITP 20% en lugar de la escala?

Cuando es gran tenedor en la fecha de la operación. Según la aclaración de la ATC, es el propietario de más de 10 inmuebles residenciales en Cataluña, o de más de 1 500 m² de superficie residencial, o de cinco o más inmuebles residenciales en municipios con mercado tensionado. Los garajes y trasteros no cuentan, el inmueble que se compra tampoco, y el estatus se determina antes de la operación. Según la misma página, entran en el cómputo las casas en alquiler turístico y las viviendas de empresas que compran, reforman y revenden. El tipo del 20% se aplica desde el 27.06.2025. No se aplica si la casa se adquiere como vivienda habitual (ATC: residencia tres años seguidos) o como sede del comprador.

Ejemplo didáctico, no una previsión: compra de segunda mano por 2 M€.

La diferencia es de 170 000 €. Si la casa es de obra nueva y la vende el promotor, el impuesto se calcula de otra forma: IVA y AJD en lugar de ITP (IVA e ITP en obra nueva). Sobre el tipo: ITP 20% para gran tenedor.

¿Cuándo puede la Generalitat adquirir la casa?

Las operaciones afectadas están fijadas en el art. 2.2 del Decret llei 1/2015 en la redacción de la Ley 11/2025: la venta de cualquier vivienda en zona tensionada cuando el vendedor es persona jurídica y consta en el registro de grandes tenedores, y las viviendas procedentes de una subasta judicial o administrativa. Las ventas entre particulares no figuran en la lista. Quedan excluidas las ventas de vivienda nueva o tras una rehabilitación profunda dentro del año siguiente a la cédula de habitabilidad y la primera transmisión de una obra nueva dentro de un grupo de empresas.

El vendedor persona jurídica debe declarar si es gran tenedor. Si declara lo contrario, necesita un certificado registral del número de sus viviendas a la fecha de la escritura, que se solicita antes de las arras. Según la página de tramits.gencat.cat (actualizada en 2021, antes de la Ley 11/2025), la Generalitat comunica su decisión en un plazo de hasta dos meses y, si calla, se entiende que renuncia al derecho.

La Ley 11/2025 añadió además una fórmula general en el art. 15.2 de la Ley 18/2007 sobre el derecho de tanteo de la Generalitat en las transmisiones de vivienda en esas zonas. Cómo encaja con la lista cerrada es una consulta al abogado. La práctica del municipio: tanteo del Ajuntament.

¿Qué cambia si la casa se alquila?

Si la casa se alquila como vivienda, rigen los arts. 17.6 y 17.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en la redacción de la Ley 12/2023: la renta inicial no puede superar la última renta de los cinco años anteriores y, para los grandes tenedores y las viviendas sin contrato en los últimos cinco años (en Cataluña, según la resolución publicada en el BOE), el límite lo fija el índice de precios de referencia. Según el art. 66 ter de la Ley 18/2007, el alquiler por habitaciones no puede costar más que el de la casa entera. La Ley 11/2025 está recurrida ante el Tribunal Constitucional: el recurso se admitió a trámite en junio de 2026 y no suspendió la vigencia de la ley (que.es, 16.06.2026). Más sobre la renta: tope del alquiler en la zona.

El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823) está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero a 13.10.2026 el Congreso no lo había convalidado y, si lo rechaza, sus normas decaen. Hasta el 31 de diciembre de 2030 limita la compra de vivienda por debajo del 70% del valor de mercado estimado para las personas jurídicas gran tenedor y las empresas que adquieren inmuebles muy por debajo de la tasación (art. 1), y permite a los ayuntamientos de zonas tensionadas aplicar un recargo del IBI de hasta el 50% a la vivienda vacía más de dos años sin causa justificada y a la vivienda de uso turístico. Su aplicación a la estructura de compra es una consulta al abogado. El Real Decreto-ley 28/2026 sobre la estabilidad de los contratos de arrendamiento entra en vigor el 15 de noviembre de 2026; su estado de convalidación es el mismo.

A quién no le sirve este análisis

A quien compra la casa como vivienda habitual: el ITP 20% no se le aplica. A quien tiene la casa en un municipio fuera de la lista: las capas descritas allí no rigen, pero la lista cambia. La decisión sobre una casa concreta se toma con el abogado y el asesor fiscal.

La estructura de titularidad y el estatus del comprador se pueden tratar en una consulta; los formatos se describen en la página de inmuebles residenciales.