Qué gastos se descuentan antes de repartir el beneficio del proyecto

El beneficio distribuible de un proyecto es lo que queda tras todos los gastos e impuestos que el contrato permite descontar antes del reparto. Casi siempre es bastante menor que la diferencia entre el precio de venta y el de compra. Qué partidas se descuentan, en qué orden y quién las acredita lo determinan el contrato del proyecto y las reglas contables de la estructura en que se ha constituido.

En qué se distingue el beneficio distribuible de la diferencia de precios

La diferencia de precios se calcula de forma sencilla: venta menos compra y los gastos grandes. El beneficio distribuible añade todo lo demás: impuestos de la compra y de la venta, formalización, financiación, mantenimiento del inmueble, comisiones, impuesto sobre sociedades y otras partidas. La diferencia de precios sigue siendo una referencia útil, pero no puede dividirse por la mitad.

Los proyectos terminados de DNPI, Sitges y Compte de Urgel, se han publicado precisamente como diferencia de precios.

La salvedad es obligatoria. La diferencia se calcula como venta menos compra y los gastos indicados. No incluye impuestos, financiación, formalización ni otros gastos. No es beneficio neto ni rentabilidad del inversor. Los resultados pasados no garantizan los futuros.

Qué partidas suelen aparecer entre la diferencia y el reparto

La lista depende del proyecto, pero las preguntas son siempre las mismas. Cuáles de ellas se descuentan antes del reparto lo determina el contrato.

• Impuestos de la compra: ITP, o IVA con AJD, según el inmueble; véase el presupuesto del proyecto.
• Notaría, registro, gestoría (formalización de la compra).
• Mantenimiento del inmueble: IBI, suministros, seguro, comunidad de propietarios.
• Financiación: intereses y comisiones, si el proyecto usa dinero prestado.
• Gastos de la venta: comisión de la agencia, plusvalía municipal (en una venta onerosa la paga el vendedor, art. 106 TRLRHL).
• Impuesto sobre sociedades, si el inmueble lo tiene una sociedad.
• Remuneración del operador, si se descuenta antes del reparto y no de su parte.

El último punto es especialmente importante: si otra remuneración se descuenta antes de calcular los honorarios de DNPI, la base del 50% es menor. En el modelo de DNPI la compensación se paga con cargo a los honorarios de DNPI si la rentabilidad del inversor en todo el proyecto queda por debajo del 10% contractual. Cómo se relaciona con el cálculo del beneficio distribuible lo muestra el contrato del proyecto.

Ejemplo didáctico: de la diferencia de precios a la parte del inversor

Ejemplo didáctico, no una previsión ni las condiciones de DNPI. Supongamos que el inmueble pertenece a una SL. Venta 1 M€, compra 600.000 €, reforma 100.000 €.

De la «diferencia» de 300.000 €, al inversor le quedan 75.000 €, es decir, una cuarta parte. Y eso sin la remuneración del operador, si se descuenta antes del reparto. El tipo del 25% es el general: para las empresas de nueva creación y las de cifra de negocio inferior a 1 M€ el art. 29 prevé otros tipos, y cuál se aplicará a la SL del proyecto lo calcula el asesor fiscal. La base imponible no equivale al beneficio contable: se obtiene corrigiendo el resultado contable (art. 10 de la Ley 27/2014). Si el inmueble está constituido de otra forma, los impuestos serán otros.

Qué limita el pago desde la SL

Incluso después del cálculo, el pago no siempre es inmediato. Una parte del beneficio se destina a la reserva legal: el 10% del beneficio del ejercicio, hasta que la reserva alcance el 20% del capital (art. 274 de la Ley de Sociedades de Capital). Los dividendos pueden pagarse si el valor del patrimonio neto no es inferior al capital ni pasa a serlo tras el reparto (art. 273). El beneficio contable y el dinero libre en la cuenta no coinciden.

Preguntas al contrato antes de firmar

1. Si la lista de gastos que se descuentan antes del reparto es cerrada.
2. Quién acredita cada partida y con qué documento.
3. Si la remuneración del operador se descuenta antes del reparto o de su parte.
4. Si el cálculo incluye impuestos y según qué estructura.
5. Cuándo se compara la rentabilidad con el umbral contractual: antes o después de impuestos.

A quién no le conviene este modelo de cálculo

No sirve a quien se guía por la simple diferencia de precios: da una imagen inflada. Tampoco a quien no esté dispuesto a cotejar los gastos con los documentos. Los supuestos propios pueden comprobarse en la calculadora del inversor y en la metodología. Cómo se relaciona el complemento con los honorarios de DNPI se explica en el artículo cómo funcionan los honorarios de DNPI.