Enfoque de inversión
Honorarios de DNPI del 50% del beneficio en un proyecto inmobiliario: cómo funcionan
Los honorarios de DNPI son el 50% de lo que queda tras los gastos del proyecto; la otra mitad queda para el inversor. Qué se descuenta antes y cuándo se paga lo define el contrato, no la cifra 50.
Unos honorarios de DNPI del 50% del beneficio significan que, del beneficio distribuible del proyecto, es decir, lo que queda tras los gastos y las obligaciones, la mitad es el pago a DNPI por su trabajo y la otra mitad queda para el inversor. La cifra del 50% por sí sola no dice qué entra en los gastos, cuándo se hacen los pagos ni quién asume una pérdida. En el modelo de DNPI los honorarios de DNPI son el 50% del beneficio del proyecto y la otra mitad queda para el inversor; el resto lo fija el contrato del proyecto.
Qué es exactamente lo que se divide por la mitad
No se divide el importe de la venta ni la diferencia entre el precio de compra y el de venta. Se divide el beneficio distribuible, y su cuantía depende de qué gastos permite el contrato descontar antes del reparto: compra, formalización, impuestos, reforma, financiación, venta. La lista y el orden del cálculo los fija el contrato, y en términos contables el resultado se determina con las reglas contables y fiscales de la estructura concreta. Las partidas de gasto se desglosan en el artículo sobre los gastos previos al reparto.
Es fácil confundir tres «50»: la parte en el beneficio, la parte en el capital y la parte en los votos. Pueden coincidir o no. Si aparece un «50/50», conviene preguntar a cuál de ellos se refiere.
Cómo es el cálculo: ejemplo didáctico
Ejemplo didáctico, no una previsión ni las condiciones de un contrato de DNPI. Supongamos que el inversor aportó 1 M€ y que el proyecto termina con un beneficio distribuible de distinta cuantía. La rentabilidad se calcula aquí, por convención, como la parte del beneficio que queda al inversor después de los honorarios de DNPI dividida entre la cantidad aportada; en el contrato la base puede ser otra.
| Beneficio distribuible | Parte del inversor (50%) | Rentabilidad del inversor por proyecto | Umbral contractual del 10% |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | 50.000 € | 5% | por debajo |
| 200.000 € | 100.000 € | 10% | en el umbral |
| 300.000 € | 150.000 € | 15% | por encima |
| 500.000 € | 250.000 € | 25% | por encima |
En el modelo de DNPI, si la rentabilidad del inversor en el conjunto del proyecto, tras el reparto, resulta inferior al 10% fijado por contrato, DNPI paga una compensación con cargo a sus honorarios. Cómo se calcula la base y qué límites tiene el pago lo determina el contrato de cada proyecto. El análisis está en el artículo sobre la compensación contractual del 10%.
Qué no dice la cifra del 50%
La fórmula deja abiertas cuatro cuestiones, y cada una debe buscarse en el contrato.
- Cuándo se calcula el beneficio: tras la venta del inmueble, por fases o en otra fecha.
- Quién paga los impuestos y sobre qué importe: los del propio proyecto, o los del inversor como residente o no residente.
- Cómo se reparten las pérdidas. Si el proyecto da pérdidas, la fórmula sobre el beneficio guarda silencio.
- Cómo se tiene en cuenta el tiempo. Dos años y cinco años con el mismo beneficio dan una rentabilidad anual distinta.
Sobre las pérdidas en los esquemas contractuales, el Código Civil ofrece un punto de partida para la sociedad civil: si las partes solo pactaron la parte en las ganancias, la parte en las pérdidas es la misma (art. 1689), y el pacto que excluya a un socio de toda ganancia o de toda pérdida es nulo (art. 1691). Si esto se aplica a una estructura concreta depende de la forma del proyecto, y es una pregunta para el abogado.
Cómo comprobar que el reparto es justo
Conviene pedir al operador el cálculo en dos o tres escenarios con cifras y repasar esta lista.
- Qué gastos se descuentan antes del reparto y si entre ellos figura la remuneración del operador.
- Si hay gastos que el operador paga a partes vinculadas y cómo se compara su precio con el de mercado.
- Qué documento respalda cada partida: factura, acta, extracto.
- Quién revisa el cálculo final y cuándo.
En los proyectos de DNPI el inversor dispone de un panel digital con el presupuesto y el estado de las obras. Pero qué entra exactamente en el reparto de un proyecto lo determina el contrato, no el panel.
A quién no le conviene este modelo
Un modelo con parte del beneficio no sirve a quien quiere conocer de antemano el resultado en euros: la cuantía depende del resultado del proyecto. Tampoco a quien necesita ingresos regulares: en estos modelos los pagos suelen vincularse a la finalización del proyecto o de sus fases, y cuándo exactamente lo dice el contrato. Ni a quien no está dispuesto a revisar los cálculos. Los resultados pasados de los proyectos no garantizan los futuros.
Las cifras propias pueden estimarse en la calculadora del inversor, y los supuestos del cálculo se describen en la metodología.
Preguntas frecuentes
¿Qué significan unos honorarios del 50% del beneficio en un proyecto inmobiliario?
Los honorarios de DNPI son el 50% del beneficio distribuible del proyecto; la otra mitad queda para el inversor. Qué se considera beneficio distribuible lo define el contrato.
¿Recibe el inversor su 50% desde el primer euro?
Depende del contrato. Antes del reparto suelen descontarse los gastos del proyecto, y el orden de los pagos, incluida la devolución del capital aportado, el contrato debe describirlo por separado.
¿Dan los honorarios del 50% a DNPI voz en las decisiones sobre el inmueble?
No, la parte en el beneficio y los votos en las decisiones son cosas distintas. Qué decisiones requieren el consentimiento del inversor se explica en el artículo sobre los derechos del inversor.
¿Cómo se calcula la rentabilidad del inversor después de los honorarios de DNPI?
La parte del inversor en el beneficio se divide entre la cantidad aportada y después se tienen en cuenta el plazo y los impuestos. Para comparar proyectos de distinta duración se calculan tanto la rentabilidad total como la anual.
