HOJA DE RUTA · SUELO
Suelo y preparación de proyecto
El valor aumenta al reducir incertidumbre: derechos, parámetros, infraestructuras y recorrido de tramitación.
Para quién encaja
Adecuada para quien acepta procedimientos e incertidumbre y valora la preparación técnica y urbanística antes de construir.
Cuándo descartarla
Descarte si depende de edificabilidad no confirmada, cambios fuera de control o infraestructuras sin presupuesto.
Lógica de creación de valor
El capital convierte una parcela incierta en un activo con derechos comprobados y un siguiente paso definido.
Datos de entrada
- Clasificación y uso permitido
- Edificabilidad y obligaciones de urbanización
- Acceso, suministros, servidumbres y cargas
- Comprador del proyecto preparado o decisión de construir
Documentos en los puntos de control
| Revisión | Qué pedir | Qué no acredita el resultado |
|---|---|---|
| Derechos y límites | Registro, identificación catastral y topografía | Una dirección sin conciliar la parcela |
| Volumen admisible | Parámetros vigentes, restricciones y revisión del proyecto | Solo superficie × coeficiente |
| Infraestructura | Acceso, conexiones, obligaciones y coste | Una promesa verbal de conexión |
| Licencia | Resolución, condiciones, alcance y vigencia | Una solicitud presentada como autorización |
| Salida | Derechos y documentación exigidos por el comprador objetivo | El estado de una parcela vecina |
El caso Sitges distingue etapas publicadas y límites financieros. Un activo nuevo necesita su propio expediente; la licencia histórica del caso no se transfiere.
Proceso común en nueve fases
Objetivo y marco de capital
- Decisión
- Decisión: definir objetivo de preparación del suelo, capital y límite de incertidumbre.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre objetivo de preparación del suelo, capital y límite de incertidumbre.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de objetivo de preparación del suelo, capital y límite de incertidumbre.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para objetivo de preparación del suelo, capital y límite de incertidumbre.
Hipótesis de inversión
- Decisión
- Decisión: definir valor mediante derechos confirmados y menor riesgo urbanístico.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre valor mediante derechos confirmados y menor riesgo urbanístico.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de valor mediante derechos confirmados y menor riesgo urbanístico.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para valor mediante derechos confirmados y menor riesgo urbanístico.
Búsqueda y filtro inicial
- Decisión
- Decisión: definir clasificación, acceso, infraestructuras y demanda promotora.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre clasificación, acceso, infraestructuras y demanda promotora.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de clasificación, acceso, infraestructuras y demanda promotora.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para clasificación, acceso, infraestructuras y demanda promotora.
Economía preliminar
- Decisión
- Decisión: definir valor residual del suelo en escenarios base y adverso.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre valor residual del suelo en escenarios base y adverso.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de valor residual del suelo en escenarios base y adverso.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para valor residual del suelo en escenarios base y adverso.
Revisión jurídica y técnica
- Decisión
- Decisión: definir título, cargas, edificabilidad, urbanización y restricciones.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre título, cargas, edificabilidad, urbanización y restricciones.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de título, cargas, edificabilidad, urbanización y restricciones.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para título, cargas, edificabilidad, urbanización y restricciones.
Estructura y adquisición
- Decisión
- Decisión: definir compra, opción o contrato condicionado con protecciones.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre compra, opción o contrato condicionado con protecciones.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de compra, opción o contrato condicionado con protecciones.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para compra, opción o contrato condicionado con protecciones.
Ejecución de la estrategia
- Decisión
- Decisión: definir planeamiento, proyecto, tramitación y conexiones.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre planeamiento, proyecto, tramitación y conexiones.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de planeamiento, proyecto, tramitación y conexiones.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para planeamiento, proyecto, tramitación y conexiones.
Control e información
- Decisión
- Decisión: definir estado de expedientes, honorarios técnicos y registro de decisiones.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre estado de expedientes, honorarios técnicos y registro de decisiones.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de estado de expedientes, honorarios técnicos y registro de decisiones.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para estado de expedientes, honorarios técnicos y registro de decisiones.
Estabilización y salida
- Decisión
- Decisión: definir venta del suelo preparado o paso a construcción.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre venta del suelo preparado o paso a construcción.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de venta del suelo preparado o paso a construcción.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para venta del suelo preparado o paso a construcción.
Escenarios de revisión
Escenario base
Los parámetros se mantienen, la tramitación sigue una ruta documentada y el presupuesto queda controlado.
Escenario adverso
Se prueban menor volumen, obligaciones adicionales, retrasos o denegación de la solución esperada.
Preguntas frecuentes
¿Una expectativa equivale a poder construir?
No. Una opinión preliminar y una licencia concedida tienen evidencia y valor distintos.
¿Qué se calcula antes de comprar?
El valor residual tras costes, plazos, infraestructuras, honorarios y un escenario de menor volumen.
¿Cuál es una señal STOP?
Uso inviable, acceso incierto, carga crítica o economía exclusivamente optimista.
