HOJA DE RUTA · ACTIVO DE RENTA
Activo de renta con arrendatario
No se compra la renta anunciada, sino un flujo sostenible respaldado por contrato, cobros, actividad permitida y gastos.
Para quién encaja
Adecuada para quien busca ingreso corriente y analiza la solvencia del arrendatario y el contrato junto al inmueble.
Cuándo descartarla
Descarte si el flujo solo existe sobre el papel, la actividad no está confirmada, las garantías son débiles o la vacancia rompe la economía.
Lógica de creación de valor
El valor depende del flujo neto, la calidad del arrendatario y del contrato, y la posibilidad de volver a alquilar.
Datos de entrada
- Ingreso neto después de todos los gastos
- Plazo y condiciones del arrendamiento
- Cobros y garantías del arrendatario
- Vacancia y coste de adaptación
Documentos en los puntos de control
| Materia contractual | Qué contrastar | Decisión |
|---|---|---|
| Plazo y salida | Contrato y anexos | Cuándo y cómo puede terminar el flujo |
| Garantías | Depósito, avales y vencimientos | Quién cubre un incumplimiento y cómo |
| Indexación y incentivos | Revisión, carencias y descuentos | Renta exigible en cada mes |
| Gastos y CAPEX | Reparto, facturas e inspección | Coste a cargo del propietario |
| Cobros | Rent roll contra extractos del mismo periodo | Impagos, ingresos puntuales o diferencias |
Revise el régimen del local y el pacto concreto frente a la LAU, artículo 4 y título III. No traslade automáticamente reglas de vivienda habitual.
Puente didáctico de renta a caja
Para 12 meses supuestos: renta contractual de 60.000 € − pérdida por vacancia de 6.000 € − gastos operativos del propietario de 9.000 € = NOI de 45.000 €. Restando servicio de deuda de 12.000 € y obra de capital de 8.000 €, la caja antes de impuesto sobre beneficio es 25.000 €. Son supuestos, no un activo ni una rentabilidad de DNPI. Este NOI excluye deuda, CAPEX e impuesto sobre beneficio; otra convención contable debe conciliarse. La fianza no se cuenta como renta ganada.
Un mes vacío adicional reduce el ingreso supuesto otros 5.000 €, antes de captación y adaptación. Revisión del arrendatario y presupuesto completo completan el modelo.
Proceso común en nueve fases
Objetivo y marco de capital
- Decisión
- Decisión: definir flujo objetivo, reserva y vacancia admisible.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre flujo objetivo, reserva y vacancia admisible.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de flujo objetivo, reserva y vacancia admisible.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para flujo objetivo, reserva y vacancia admisible.
Hipótesis de inversión
- Decisión
- Decisión: definir ingreso neto sostenible respaldado por un arrendamiento comprobado.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre ingreso neto sostenible respaldado por un arrendamiento comprobado.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de ingreso neto sostenible respaldado por un arrendamiento comprobado.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para ingreso neto sostenible respaldado por un arrendamiento comprobado.
Búsqueda y filtro inicial
- Decisión
- Decisión: definir ubicación, actividad permitida y demanda de arrendatarios.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre ubicación, actividad permitida y demanda de arrendatarios.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de ubicación, actividad permitida y demanda de arrendatarios.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para ubicación, actividad permitida y demanda de arrendatarios.
Economía preliminar
- Decisión
- Decisión: definir flujo neto después de gastos del propietario y vacancia.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre flujo neto después de gastos del propietario y vacancia.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de flujo neto después de gastos del propietario y vacancia.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para flujo neto después de gastos del propietario y vacancia.
Revisión jurídica y técnica
- Decisión
- Decisión: definir título, licencia, contrato, cobros y estado del local.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre título, licencia, contrato, cobros y estado del local.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de título, licencia, contrato, cobros y estado del local.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para título, licencia, contrato, cobros y estado del local.
Estructura y adquisición
- Decisión
- Decisión: definir compra, garantías del arrendatario y reparto de riesgos.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre compra, garantías del arrendatario y reparto de riesgos.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de compra, garantías del arrendatario y reparto de riesgos.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para compra, garantías del arrendatario y reparto de riesgos.
Ejecución de la estrategia
- Decisión
- Decisión: definir correcciones técnicas y estabilización del contrato.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre correcciones técnicas y estabilización del contrato.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de correcciones técnicas y estabilización del contrato.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para correcciones técnicas y estabilización del contrato.
Control e información
- Decisión
- Decisión: definir cobros, gastos, hitos y eventos del arrendamiento.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre cobros, gastos, hitos y eventos del arrendamiento.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de cobros, gastos, hitos y eventos del arrendamiento.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para cobros, gastos, hitos y eventos del arrendamiento.
Estabilización y salida
- Decisión
- Decisión: definir mantener, sustituir al arrendatario o vender el activo estabilizado.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre mantener, sustituir al arrendatario o vender el activo estabilizado.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de mantener, sustituir al arrendatario o vender el activo estabilizado.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para mantener, sustituir al arrendatario o vender el activo estabilizado.
Escenarios de revisión
Escenario base
El arrendatario cumple, los gastos coinciden con la evidencia y el uso sigue siendo válido.
Escenario adverso
Se modelan impago, costes legales, vacancia, adaptación y una nueva renta.
Preguntas frecuentes
¿Basta con ver el contrato?
No. Hay que revisar anexos, cobros, garantías, actividad y reparto de gastos.
¿Cómo se calcula la rentabilidad?
Con flujo neto después de gastos, vacancia e inversión necesaria, no con la renta del anuncio.
¿Cuál es una señal STOP?
Cobros no demostrados, uso incompatible, garantías débiles o vacancia inasumible.
