HOJA DE RUTA · RESIDENCIAL
Compra, reforma y reventa
La ruta se calcula hacia atrás desde una salida conservadora: demanda y coste total, precio máximo de entrada, revisión, reforma y venta.
Para quién encaja
Adecuada para quien acepta riesgo de proyecto, mantiene contingencia y crea valor mediante selección, diseño y reforma controlada.
Cuándo descartarla
Descarte la ruta si solo funciona con un precio récord, sin reserva o con permisos todavía no confirmados.
Lógica de creación de valor
El valor no nace de reformar por sí solo, sino de comprar al precio correcto y crear un producto respaldado por la demanda.
Datos de entrada
- Capital para compra, obras, tenencia y contingencia
- Comprador objetivo y ubicación
- Horizonte y escenario adverso aceptable
- Participación del inversor en decisiones clave
Documentos en los puntos de control
| Fase | Documento verificable | Condición para avanzar |
|---|---|---|
| Antes de comprometer la compra | Titularidad, cargas, inspección, restricciones y borrador de contrato | Riesgos críticos resueltos o salida pactada |
| Antes de aprobar el coste | Mediciones, ofertas, IVA, reserva y pagos | Todo K financiado y resistente a menor venta |
| Antes de las obras | Procedimiento de permisos confirmado y alcance acordado | Condiciones compatibles con proyecto y calendario |
| Antes de pagar un cambio | Cambio escrito de precio, plazo y reserva | Aprobación antes del encargo |
| Antes de vender | Documentos de finalización, oferta y liquidación | Precio, costes y reparto acordados |
Control presupuestario, permisos, sensibilidad y Compte de Urgel cubren partes distintas de la revisión.
Proceso común en nueve fases
Objetivo y marco de capital
- Decisión
- Decisión: definir objetivo de venta, capital disponible y contingencia.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre objetivo de venta, capital disponible y contingencia.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de objetivo de venta, capital disponible y contingencia.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para objetivo de venta, capital disponible y contingencia.
Hipótesis de inversión
- Decisión
- Decisión: definir compra por debajo de una salida justificada con reforma controlada.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre compra por debajo de una salida justificada con reforma controlada.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de compra por debajo de una salida justificada con reforma controlada.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para compra por debajo de una salida justificada con reforma controlada.
Búsqueda y filtro inicial
- Decisión
- Decisión: definir zona, comprador final y tipología residencial líquida.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre zona, comprador final y tipología residencial líquida.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de zona, comprador final y tipología residencial líquida.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para zona, comprador final y tipología residencial líquida.
Economía preliminar
- Decisión
- Decisión: definir precio máximo de compra desde una salida conservadora.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre precio máximo de compra desde una salida conservadora.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de precio máximo de compra desde una salida conservadora.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para precio máximo de compra desde una salida conservadora.
Revisión jurídica y técnica
- Decisión
- Decisión: definir título, estado, alcance de obras y régimen de permisos.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre título, estado, alcance de obras y régimen de permisos.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de título, estado, alcance de obras y régimen de permisos.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para título, estado, alcance de obras y régimen de permisos.
Estructura y adquisición
- Decisión
- Decisión: definir arras, titularidad, financiación y condiciones de cierre.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre arras, titularidad, financiación y condiciones de cierre.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de arras, titularidad, financiación y condiciones de cierre.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para arras, titularidad, financiación y condiciones de cierre.
Ejecución de la estrategia
- Decisión
- Decisión: definir proyecto, presupuesto, contratista, compras y calidad.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre proyecto, presupuesto, contratista, compras y calidad.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de proyecto, presupuesto, contratista, compras y calidad.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para proyecto, presupuesto, contratista, compras y calidad.
Control e información
- Decisión
- Decisión: definir presupuesto real, calendario y aprobación de cambios.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre presupuesto real, calendario y aprobación de cambios.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de presupuesto real, calendario y aprobación de cambios.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para presupuesto real, calendario y aprobación de cambios.
Estabilización y salida
- Decisión
- Decisión: definir preparación, comercialización, negociación y cierre de venta.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre preparación, comercialización, negociación y cierre de venta.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de preparación, comercialización, negociación y cierre de venta.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para preparación, comercialización, negociación y cierre de venta.
Escenarios de revisión
Escenario base
El activo supera la revisión, la obra respeta el alcance aprobado y la salida se apoya en comparables.
Escenario adverso
Se prueban obras adicionales, venta más lenta y menor precio para medir la resistencia del capital.
Preguntas frecuentes
¿Por dónde empieza el cálculo?
Por una salida conservadora y todos los costes. El precio de compra es el resultado, no el deseo del vendedor.
¿Se puede prometer un plazo de venta?
No. Se contrastan una venta base y otra más lenta sin garantizar ninguna.
¿Cuál es una señal STOP?
Una salida sin evidencia, un defecto crítico, permisos inviables o falta de contingencia.
