HOJA DE RUTA · PROMOCIÓN RESIDENCIAL
Promoción residencial
El modelo conecta precio del suelo, volumen autorizado, producto, presupuesto, financiación y ritmo de ventas.
Para quién encaja
Adecuada para quien financia por fases y acepta riesgos de suelo, licencia, construcción y comercialización.
Cuándo descartarla
Descarte si el suelo no tiene cálculo residual, falta capital adverso o las ventas son la única fuente para terminar.
Lógica de creación de valor
El valor transforma derechos sobre suelo en viviendas terminadas y demandadas con control gradual del capital.
Datos de entrada
- Derechos y volumen edificable
- Demanda, tipologías y comparables
- Proyecto, obra, financiación y contingencia
- Preventa, venta terminada o venta del edificio
Documentos en los puntos de control
| Fase | Documentos y control | Decisión |
|---|---|---|
| Suelo | Derechos, parámetros, restricciones y residual | Precio máximo de entrada |
| Proyecto | Superficie autorizada, producto, licencia y cost plan | Reserva antes de construir |
| Financiación | Disposiciones, fondos propios y calendario | Cobertura del déficit adverso de caja |
| Obra | Certificaciones, costes reales, cambios y reserva | Pago por fase acreditada |
| Salida | Ventas, finalización y gastos de entrega | Liquidez y devolución de capital |
El cost plan y el calendario financiero se concilian: el beneficio del proyecto no sustituye la caja para el próximo pago.
Proceso común en nueve fases
Objetivo y marco de capital
- Decisión
- Decisión: definir producto, capital por fases, reserva y salida.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre producto, capital por fases, reserva y salida.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de producto, capital por fases, reserva y salida.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para producto, capital por fases, reserva y salida.
Hipótesis de inversión
- Decisión
- Decisión: definir valor desde el suelo, el proyecto autorizado y la vivienda demandada.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre valor desde el suelo, el proyecto autorizado y la vivienda demandada.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de valor desde el suelo, el proyecto autorizado y la vivienda demandada.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para valor desde el suelo, el proyecto autorizado y la vivienda demandada.
Búsqueda y filtro inicial
- Decisión
- Decisión: definir parcela, edificabilidad, demanda y mix de viviendas.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre parcela, edificabilidad, demanda y mix de viviendas.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de parcela, edificabilidad, demanda y mix de viviendas.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para parcela, edificabilidad, demanda y mix de viviendas.
Economía preliminar
- Decisión
- Decisión: definir valor residual, presupuesto completo y ritmo de ventas.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre valor residual, presupuesto completo y ritmo de ventas.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de valor residual, presupuesto completo y ritmo de ventas.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para valor residual, presupuesto completo y ritmo de ventas.
Revisión jurídica y técnica
- Decisión
- Decisión: definir título, planeamiento, proyecto, licencia, instalaciones y terreno.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre título, planeamiento, proyecto, licencia, instalaciones y terreno.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de título, planeamiento, proyecto, licencia, instalaciones y terreno.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para título, planeamiento, proyecto, licencia, instalaciones y terreno.
Estructura y adquisición
- Decisión
- Decisión: definir compra del suelo, financiación y reglas de disposición.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre compra del suelo, financiación y reglas de disposición.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de compra del suelo, financiación y reglas de disposición.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para compra del suelo, financiación y reglas de disposición.
Ejecución de la estrategia
- Decisión
- Decisión: definir construcción, control técnico, garantías y comercialización.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre construcción, control técnico, garantías y comercialización.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de construcción, control técnico, garantías y comercialización.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para construcción, control técnico, garantías y comercialización.
Control e información
- Decisión
- Decisión: definir certificaciones, plan/real, ventas y financiación por tramos.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre certificaciones, plan/real, ventas y financiación por tramos.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de certificaciones, plan/real, ventas y financiación por tramos.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para certificaciones, plan/real, ventas y financiación por tramos.
Estabilización y salida
- Decisión
- Decisión: definir final de obra, entrega y venta por unidades o del edificio.
- Evidencia
- Evidencia: datos documentados y conclusiones verificables sobre final de obra, entrega y venta por unidades o del edificio.
- Riesgo
- Riesgo principal: decidir antes de comprobar los supuestos de final de obra, entrega y venta por unidades o del edificio.
- Punto de control
- GO/STOP: avanzar solo con datos confirmados y un responsable para final de obra, entrega y venta por unidades o del edificio.
Escenarios de revisión
Escenario base
Proyecto y licencia coinciden con el modelo, la obra se financia y la demanda respalda el producto.
Escenario adverso
Se prueban mayor coste, retrasos, ventas lentas y capital adicional.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo se fija el precio del suelo?
Después del cálculo residual que descuenta todos los costes, financiación, contingencia y margen de seguridad.
¿Basta con las preventas?
No. Necesitan estructura jurídica y financiera y no sustituyen la financiación de terminación.
¿Cuál es una señal STOP?
Derechos inciertos, proyecto incompatible, financiación no confirmada o falta de capital adverso.
