Ремонт и строительство
Квартира с незаконной перепланировкой: чем рискует покупатель
Переустройство без разрешения не исчезает при продаже: новый собственник получает и расхождение с документами, и обязанность его легализовать.
Незаконная перепланировка при продаже не исчезает. Если прежний собственник изменил квартиру без требуемого муниципального разрешения, новый владелец получает физическое несоответствие между зарегистрированным и фактическим состоянием объекта. Вместе с ним к покупателю переходит и возможная обязанность по требованию муниципалитета легализовать изменения или вернуть объект в исходное состояние. Поэтому расхождения ищут до сделки.
Как обнаружить расхождения до сделки
Базовый способ — сопоставить кадастровый план (он доступен через Sede Electrónica del Catastro) и nota simple registral с реальной планировкой, которую вы видите на осмотре. Типичные сигналы расхождения с официальными документами:
- число комнат не совпадает;
- перегородки перенесены или изменены;
- санузлы объединены;
- террасы застеклены.
Каждый такой сигнал — повод задать вопрос продавцу, а при необходимости позвать технического специалиста.
Сколько стоит легализация
Цена зависит от масштаба несоответствия. В лучшем случае это относительно недорогое оформление технической документации задним числом. В худшем легализовать изменения невозможно вовсе, потому что они нарушают действующий градостроительный регламент: например, терраса застеклена в охраняемой зоне. Тогда муниципалитет может потребовать демонтажа за счёт собственника.
Как учитывать это в переговорах о цене
Обнаруженное несоответствие — законный повод пересмотреть цену или отказаться от сделки на этапе arras. Работает это, если условие due diligence прописано в договоре заранее. Общий порядок проверки — в статье о чек-листе due diligence, а работа с последствиями — в разделе юридической проверки.
Вопросы и ответы
Обязан ли продавец сообщить о незаконной перепланировке?
Продавец должен действовать добросовестно и не вправе намеренно скрывать существенные дефекты объекта. Но полагаться только на его заверения не стоит: найти расхождения — задача покупателя и его технических консультантов.
Есть ли срок давности у требования муниципалитета о легализации?
Есть, но он зависит от типа нарушения и региона. В некоторых случаях муниципалитет вправе требовать восстановления status quo и спустя долгое время, так что рассчитывать на давность как на защиту рискованно.