DNPI / Методология
Методология расчёта доходности недвижимости
Единая база расчёта для покупки, ремонта, аренды и продажи объекта: сначала движение денег проекта, затем результат инвестора по договору.
Методика обновлена 16 октября 2026 · Редакция DNPI Capital
Издатель: DNPI CAPITAL S.L. · регистрационные данные и ответственность
Принцип расчёта
Доходность нельзя выводить только из разницы между ценой покупки и продажи. Мы сначала собираем полный бюджет проекта, фиксируем срок и сценарий выхода, а затем вычитаем гонорар DNPI по договору. Все исходные цифры должны иметь источник: договор, налоговый расчёт, смету, коммерческое предложение, выписку или сопоставимые сделки.
| Показатель | Формула | Для чего нужен |
|---|---|---|
| Капитал до продажи K | покупка + налоги на покупку + оформление + работы + финансирование + содержание + другие введённые расходы | База ROI в калькуляторе; без расходов продажи S |
| Валовая прибыль | цена выхода − цена покупки − прямые работы | Быстрый фильтр, но не итоговый результат |
| Результат проекта до налога P | цена продажи V − K − расходы продажи S | Сценарная база до налога на прибыль и гонорара DNPI |
| ROI проекта | P / K | Результат за весь срок на вложенный до продажи капитал |
| Условное годовое приведение | (1 + ROI)^(12 / месяцев) − 1 | Только для упрощения с одним вложением в начале и выплатой в конце |
| Точка безубыточности | K / (1 − s), если S = s × V | Расходы продажи считаются один раз; s — доля от цены продажи |
Какие расходы входят в модель
- Цена приобретения и применимая налоговая база.
- ITP либо IVA и AJD — в зависимости от объекта и стороны сделки.
- Нотариус, регистрация, юридическая и техническая проверка.
- Проект, лицензии, работы, мебель и резерв на изменения.
- IBI, comunidad, страхование, коммунальные платежи и охрана.
- Проценты, банковские комиссии и стоимость времени капитала.
- Маркетинг, агентские расходы, налоги и оформление при выходе.
Три обязательных сценария
Базовый сценарий использует подтверждённую смету, реалистичный срок и цену выхода, основанную на сопоставимых объектах. Консервативный сценарий снижает цену продажи, увеличивает срок и добавляет резерв расходов. Благоприятный сценарий показывает потенциал, но не используется для обоснования завышенной цены покупки.
| Проверка | Базовый | Консервативный |
|---|---|---|
| Цена выхода | подтверждённые аналоги | ниже базовой |
| Срок | рабочий график | задержка лицензии или продажи |
| Работы | утверждённая смета | смета + резерв |
| Финансирование | плановый график | дополнительные проценты |
Как считается результат инвестора
Сначала из выручки вычитаются все согласованные расходы и определяется прибыль проекта. Затем считается гонорар DNPI — 50% положительной прибыли; вторая половина остаётся инвестору. Это половина прибыли, а не половина цены продажи. Состав расходов, налоги и доплата до 10% из гонорара должны быть определены в документах конкретного проекта.
Контроль качества расчёта
Перед инвестиционным решением проверяем единицы измерения, НДС в смете, даты поступлений и платежей, отсутствие двойного учёта расходов и соответствие цены выхода выбранным аналогам. Итоговый расчёт должен воспроизводиться другим специалистом по тем же исходным документам. Для предварительного сравнения доступен калькулятор DNPI, а для конкретного объекта — анализ сделки.
Методология описывает способ расчёта, а не обещание результата. Налоги и договорные последствия подтверждаются для конкретного инвестора и структуры сделки.
Капитал, срок и действительный денежный поток
K описывает затраты до продажи, а не автоматически собственные деньги инвестора. В калькуляторе показан упрощённый сценарий, где инвестор финансирует K целиком. Если есть кредит, отдельно составьте график долга и выплат; прибыль и базу ROI инвестора подтвердите договором.
Годовое приведение не является IRR. При нескольких датах внесения и возврата денег нужна расчётная IRR/XIRR по датированным потокам. Отрицательный или неоднозначный набор потоков может не давать единственного содержательного результата. Налоги, проценты и комиссии включаются по выбранному уровню расчёта: «до налога» нельзя подписывать как чистый доход после налога.
Публичный список из 12 вопросов инвестора помогает собрать данные. Показанные кейсы Sitges и Compte de Urgel отдельно раскрывают, какие расходы и сроки не представлены в публичном наборе.
Воспроизводимый учебный пример
Учебный сценарий от 16 октября 2026 года. Это арифметический пример, не объект DNPI, не достигнутая доходность и не прогноз. Для повторения в калькуляторе задайте покупку 420 000,00 €, работы с IVA 140 000,00 €, дополнительные расходы 18 000,00 €, продажу 770 000,00 € и 18 месяцев. В режиме «Своя ставка» введите 10% при нулевой отдельной налоговой стоимости: полученные 42 000,00 € — условный налоговый вход, применимость ставки этим примером не устанавливается.
| Показатель | Проверка | Результат |
|---|---|---|
| Капитал до продажи K | 420 000 + 140 000 + 42 000 + 18 000 | 620 000,00 € |
| Продажные расходы S | 770 000 × 3% | 23 100,00 € |
| Все затраты K + S | 620 000 + 23 100 | 643 100,00 € |
| Прибыль проекта до налога P | 770 000 − 643 100 | 126 900,00 € |
| ROI проекта за весь срок | 126 900 / 620 000 | 20,47 % |
| Инвестору после гонорара DNPI 50% | 126 900 × 50% | 63 450,00 € |
| ROI инвестора до налога | 63 450 / 620 000 | 10,23 % |
| Цена безубыточности | 620 000 / (1 − 3%) | 639 175,26 € |
В примере инвестор финансирует весь K, дополнительные расходы заданы единой суммой, а гонорар DNPI равен 50% положительной прибыли. Личные налоги, фактический порядок выплат и договорная компенсация сюда не включены. Продажная комиссия начисляется на цену продажи и уже учтена в S: её нельзя прибавлять второй раз. При иной структуре финансирования ROI инвестора считают на его собственный фактический капитал.
Если цена продажи снизится на 10% до 693 000,00 €, при тех же затратах прибыль проекта составит 52 210,00 €. Задержка сама по себе не меняет абсолютную прибыль, пока не добавлены расходы владения и финансирования; она меняет годовое приведение результата. Методология объясняет ограничения такого приведения.
Частые вопросы
Чем ROI отличается от годовой доходности?
ROI показывает результат за весь проект. Годовая доходность приводит его к сопоставимому годовому периоду и зависит от фактической продолжительности.
Почему цена объявления не подходит как единственное основание выхода?
Она отражает ожидание продавца. Для расчёта нужны сопоставимые объекты, корректировки и, когда доступны, подтверждённые сделки.
Можно ли считать прибыль до получения всех счетов?
Можно построить сценарий, но не подтверждённый итог. Неполные расходы должны быть отмечены как допущения или резерв.
