DNPI CAPITAL / ГЛОССАРИЙ
Термины, которые встречаются в сделке, налогах, разрешениях и расчёте доходности. Каждое определение короткое и ведёт на статью, где тема разобрана с первоисточниками. Ставки и правила указаны по состоянию на .
Верхние сегменты рынка жилья. Единого порога для Барселоны нет: Knight Frank обычно относит к prime верхние 5% рынка, Savills считает по средней цене своей выборки, брокеры называют свои диапазоны. Поэтому цифры prime из разных отчётов нельзя сравнивать напрямую.
Подробный разбор ↗Стоимость объекта, которую Catastro ежегодно определяет по данным нотариальных сделок. С 2022 года это минимальная база ITP: если цена в договоре ниже, налог считают от valor de referencia. Оспорить её можно, но доказывать должен покупатель.
Подробный разбор ↗Оценка по правилам Orden ECO/805/2003, которую делает оценочная компания из реестра Banco de España. Её заказывают прежде всего для ипотеки: банк кредитует от меньшей из двух сумм, цены покупки или tasación. Рыночная оценка для инвестора отвечает на другой вопрос: за сколько объект реально продаётся сейчас.
Подробный разбор ↗Способ найти максимальную цену участка. Из ожидаемой выручки от продажи готовых объектов вычитают строительство, налоги, сборы, финансирование и целевую прибыль девелопера; остаток — предел, который проект выдерживает за землю. Метод описан в Orden ECO/805/2003 и сильно зависит от цены продажи.
Подробный разбор ↗Выписка из Registro de la Propiedad: собственник, описание объекта, ипотеки, аресты и другие обременения (cargas). Её может онлайн запросить любой на сайте Registradores. Это информационный документ, а не сертификат, поэтому перед сделкой берут свежую.
Подробный разбор ↗Договор задатка, который подписывают до нотариальной сделки. Чаще всего это arras penitenciales: покупатель, отказавшийся от сделки, теряет задаток, а отказавшийся продавец возвращает его в двойном размере. Вид arras, сроки и условия отказа юрист проверяет до подписи.
Подробный разбор ↗Escritura — договор купли-продажи, подписанный у нотариуса. Затем его вносят в Registro de la Propiedad: запись защищает покупателя перед третьими лицами, в том числе от обременений, появившихся позже. Регистратор решает в течение 15 дней с момента поступления документа (ст. 18 Ley Hipotecaria).
Подробный разбор ↗ · Первоисточник: Ley HipotecariaДокумент Generalitat о том, что жильё отвечает минимальным нормам Decret 141/2012. Действует 15 лет. Без неё в Каталонии нельзя сдать жильё в аренду, а продавать без cédula можно только с оговорками в договоре.
Подробный разбор ↗ · Первоисточник: Decret 141/2012Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales — налог на покупку вторичного жилья и другой недвижимости у частного лица. В Каталонии он прогрессивный по траншам: 10% до 600 000 €, 11% до 900 000 €, 12% до 1,5 млн € и 13% на часть свыше. Покупатель со статусом gran tenedor платит при покупке жилья 20%.
Подробный разбор ↗ · Первоисточник: Agència Tributària de CatalunyaПри первой передаче нового жилья вместо ITP платят IVA 10%; коммерческие помещения и участки под застройку облагаются IVA 21%. Сверху платится AJD, налог на нотариальный акт: в Каталонии общая ставка 1,5%, для отдельных случаев выше.
Подробный разбор ↗ · Первоисточник: Ley 37/1992 del IVAМуниципальный налог на рост стоимости земли, который при продаже платит продавец. С 2021 года его считают двумя способами, по разнице фактических цен или по кадастровой стоимости земли с коэффициентом, и платят меньшую сумму. При продаже с убытком налог не платится.
Подробный разбор ↗Муниципальный налог на строительство, ремонт и установку, для которых нужна лицензия или уведомление. В Барселоне ставка 4% от сметы работ, к ней добавляется сбор за лицензию (tasa). В других муниципалитетах ставки и сборы свои.
Подробный разбор ↗ · Первоисточник: TRLRHL, RDLeg 2/2004Декларация налога на доходы нерезидентов. Её подаёт нерезидент с недвижимостью в Испании: за пустующее жильё (вменённый доход), за аренду и за продажу. Ставка 19% для резидентов ЕС и ЕЭЗ и 24% для остальных; прирост при продаже облагается по 19%.
Подробный разбор ↗Покупая недвижимость у нерезидента, покупатель удерживает 3% цены и перечисляет их в налоговую по Modelo 211. Это аванс в счёт налога продавца с прироста: если налог меньше, продавец возвращает разницу через Modelo 210.
Подробный разбор ↗Три уровня разрешений на работы в Барселоне. Assabentat — простое уведомление о мелких внутренних работах, comunicat — предварительное сообщение о более серьёзных работах, часто с участием техника, llicència d'obres majors — лицензия на работы, которые затрагивают конструкцию, фасад, число квартир или назначение. Уровень определяет вид работ, а не их стоимость.
Подробный разбор ↗Ситуация, когда администрация не ответила в срок. Для новой застройки и ряда других работ закон прямо говорит, что молчание означает отказ (ст. 11.4 TRLSRU), поэтому начинать такую стройку без явной лицензии нельзя. Для других процедур правила свои.
Подробный разбор ↗ · Первоисточник: TRLSRU, RDLeg 7/2015Изменение назначения помещения, например перевод коммерческого помещения (local) в жильё. В Барселоне нужен план, который это разрешает, свободный лимит квартир в доме, соответствие нормам жилья (не меньше 40 м² полезной площади) и лицензия на капитальные работы. После работ получают cédula и сообщают в Catastro.
Подробный разбор ↗Сколько квадратных метров построек (sostre) план разрешает на участке. В Барселоне её задаёт Plan General Metropolitano 1976 года с изменениями; проверить можно на городском портале градостроительной информации. От неё зависят потолок выручки проекта и цена земли.
Подробный разбор ↗Объединение собственников урбанизации, которое по закону содержит её дороги, освещение и инфраструктуру. Членство привязано к собственности: новый владелец становится членом автоматически, поэтому до покупки проверяют устав, размер взносов и долги продавца.
Подробный разбор ↗Закон о побережье. На частной земле у моря действует servidumbre de protección: 100 метров от внутренней границы прибрежной полосы, а на землях, которые были городскими до 1988 года, — 20 метров. В этой зоне нельзя строить новое жильё, работы с существующим домом ограничены.
Подробный разбор ↗ · Первоисточник: Ley 22/1988 de CostasМуниципалитет, где по Ley 12/2023 ограничен рост арендной платы. Барселона в перечне с марта 2024 года. Потолка цены покупки зона не ставит, но в Каталонии влияет на статус gran tenedor с пяти жилых объектов и на tanteo при продаже юрлицом.
Подробный разбор ↗ · Первоисточник: Ley 12/2023Крупный держатель жилья. По общему правилу Ley 12/2023 это владелец более 10 жилых объектов или более 1 500 м² жилой площади; в зонах напряжённого рынка порог может быть снижен до пяти объектов, и в Барселоне он действует с пяти. С 27 июня 2025 года gran tenedor платит в Каталонии ITP 20% при покупке жилья.
Подробный разбор ↗ · Первоисточник: Ley 12/2023Право администрации купить объект на условиях уже согласованной сделки вместо покупателя. Tanteo действует до сделки, продавец обязан уведомить; retracto — после, если уведомления не было или условия изменили. Вся Барселона объявлена зоной tanteo для многоквартирных домов целиком, которые используются в основном как жильё.
Подробный разбор ↗Правило Барселоны с 2018 года: на участках, где план допускает больше 600 м² sostre многоквартирного жилья, 30% площади новой застройки или большой реконструкции отдают под защищённое жильё. Порог считают по потенциалу участка, а не по фактическому проекту.
Подробный разбор ↗Ставка дисконтирования, при которой приведённая стоимость всех денежных потоков проекта равна нулю. Это годовая доходность с учётом времени: одна и та же прибыль даёт разный IRR при сроке в год и в три года. Размер прибыли в евро IRR не показывает, поэтому его читают вместе с мультипликатором.
Подробный разбор ↗ROE проекта — прибыль, делённая на вложенный собственный капитал, за весь срок, без пересчёта в год. Мультипликатор (equity multiple, MOIC) показывает, сколько евро вернулось на каждый вложенный: 1,3x значит, что вернулось вложенное и ещё 30%. В отличие от IRR, оба показателя не учитывают время.
Подробный разбор ↗Каскад распределения — порядок, в котором деньги проекта идут участникам. Сначала инвесторам возвращают капитал и preferred return, минимальную доходность до раздела прибыли; затем управляющий получает catch-up; остаток делится по договорённым долям, и доля управляющего сверх его капитала называется promote. У DNPI каскада нет: инвестор платит за всё сам, а гонорар DNPI — половина прибыли.
Подробный разбор ↗Договор, по которому инвестор передаёт деньги управляющему для конкретной операции и получает долю результата без создания юрлица (ст. 239–243 Código de Comercio). Перед третьими лицами действует и отвечает только управляющий.
Подробный разбор ↗ · Первоисточник: Código de ComercioСделка, в которой собственник участка передаёт его девелоперу в обмен на часть будущих квартир или домов. Землю не оплачивают деньгами, но обе стороны платят налоги с обмена и несут риск того, что проект не построят в срок.
Подробный разбор ↗Инвестор, которого MiFID II и Ley 6/2023 считают профессиональным: крупная организация или частное лицо, которое по запросу подтвердило опыт сделок и размер капитала. Многие закрытые фонды допускают только таких инвесторов и сами ставят минимальный чек, например 500 000 €; закон такого минимума не задаёт.
Подробный разбор ↗ · Первоисточник: Ley 6/2023Как работает DNPI Capital: инвестор покупает объект на себя и сам оплачивает покупку, работы и расходы, а DNPI не получает и не держит его деньги. Гонорар DNPI за выполненную работу — половина прибыли проекта. Если доходность инвестора после выплаты гонорара ниже 10% за весь проект, DNPI доплачивает разницу из своего гонорара на условиях договора. Это не гарантия от убытков.
Подробный разбор ↗До первого инвестиционного решения
PDF и одностраничный рабочий лист: цена входа, полный бюджет, документы, разрешения, риски и сценарий выхода. Получите материал за три коротких шага.
LET’S BUILD VALUE
