Инвестиционный подход
Договор arras в Барселоне: какие пункты разобрать с юристом до подписи
Что в договоре arras решает текст, а не закон: вид задатка, условие о кредите, площадь, расходы и сроки. Таблица пунктов для юриста и расчёт цены выхода.
Договор arras — это предварительный договор купли-продажи с задатком: он фиксирует цену, срок до нотариуса и цену выхода из сделки. В Каталонии деньги, переданные продавцу, по умолчанию считаются частью цены, а право уйти, потеряв задаток (продавцу: вернув его вдвое), действует, только если его прямо записали (art. 621-8 CCCat). Поэтому вопросы юристу задают по тексту до подписи.
Что в договоре arras решает текст, а не закон
Почти всё важное закон оставляет сторонам. Шестая книга Гражданского кодекса Каталонии (CCCat) задаёт правила по умолчанию, и они срабатывают, только когда договор молчит. Для объекта в Барселоне это значит три вещи. Если вид задатка не назван, сумма считается arras confirmatorias, то есть авансом по уже заключённой сделке, и свободного выхода за потерю задатка нет. Если условие о кредите не исключено, покупатель может отказаться при документально подтверждённом отказе банка (art. 621-49 CCCat). Если про расходы ничего не написано, нотариальную escritura и первую копию оплачивает покупатель (art. 531-6 CCCat).
Чем отличаются виды задатка, подробно разобрано в статье о трёх видах arras. Здесь речь о пунктах, которые нужно согласовать до подписи.
Какие пункты договора разобрать с юристом
Короткий ответ: те, где правило по умолчанию может сработать против покупателя. Таблица ниже служит повесткой для встречи с abogado.
| Пункт договора | Вопрос к abogado | Что на кону | Норма по умолчанию |
|---|---|---|---|
| Вид задатка | Записаны ли arras penitenciales прямо? | Можно ли уйти, потеряв только задаток | art. 621-8.1 и 621-8.2 CCCat |
| Условие о кредите | Не исключено ли право выйти при отказе банка, какой срок на подтверждение? | Возврат задатка при отказе в ипотеке | art. 621-49 CCCat |
| Площадь | Цена общая или за метр, есть ли оговорка о площади? | Пересчёт цены при расхождении | art. 621-50 CCCat |
| Расходы | Кто платит нотариуса, регистрацию, plusvalía, как делится IBI? | Расходы сверх цены | art. 531-6 CCCat |
| Где лежат деньги | У продавца, у агентства или в депозите у нотариуса? | Как вернуть задаток при споре | art. 621-8.3 CCCat |
| Состояние на дату сделки | Свободна ли квартира, что с ипотекой продавца и derramas? | Что делать, если продавец не готов | договор |
Пункт о derramas и долгах перед comunidad формулируют явно. Документы, которые нужны юристу для этого разговора, собраны в чек-листе перед подписанием arras.
Сколько стоит выход из сделки: учебный пример
Цена выхода зависит от вида задатка и от того, сработало ли условие о кредите. Учебный пример, не прогноз: квартира за 600 000 €, задаток в договоре 60 000 € (10% взяты для круглого счёта, размер задатка закон не задаёт).
| Сценарий | Что происходит с задатком | Итог для покупателя |
|---|---|---|
| Arras penitenciales, покупатель передумал | Остаётся у продавца | минус 60 000 € |
| Arras penitenciales, продавец передумал | Возвращается вдвое | плюс 60 000 € к своим деньгам |
| Банк отказал, условие о кредите не исключено, отказ подтверждён в срок | Возвращается | 0 € |
| Arras confirmatorias, покупатель не может завершить сделку | Свободного выхода нет, спор об исполнении или убытках | решает суд, сумма заранее неизвестна |
С площадью работает отдельная арифметика. Если цена считалась за метр, расхождение до 10% меняет цену пропорционально: при 8% разницы это 48 000 € в учебном примере (art. 621-50.2 CCCat). Если цена общая и стороны явно хотели сделку в любом случае, расхождение цену не меняет (art. 621-50.3). Поэтому вопрос «как в договоре записана цена» стоит денег.
Как записать условие об ипотеке, чтобы им можно было воспользоваться
Условие работает, только если в договоре названы финансирование банком и срок, в который покупатель приносит документ об отказе. Art. 621-49 CCCat даёт право выйти, если отказ банка подтверждён документально в согласованный срок и не вызван небрежностью покупателя. Продавец тогда возвращает полученную цену и покаянный задаток.
Вопросы юристу здесь практичные:
- Назван ли банк или достаточно любого отказа?
- Какой срок на подтверждение, и успевает ли за него банк провести tasación?
- Что считается небрежностью покупателя: неполный пакет документов, смена работы, заявка в один банк?
- Не исключено ли это право общей фразой в конце договора?
Как ставки и банковская оценка влияют на сумму кредита, разобрано в статье про Euribor и ипотеку.
Можно ли защитить задаток через нотариуса и реестр
Можно, если задаток покаянный. По art. 621-8.3 CCCat arras penitenciales на срок не больше шести месяцев, депонированные у нотариуса, можно отразить в Registro de la Propiedad, и тогда сам объект отвечает за их возврат. При отказе нотариус передаёт задаток тому, кому он положен.
Обременение снимается через 60 дней после согласованного срока, если покупатель раньше не зарегистрировал иск, при достоверно подтверждённом отказе покупателя или после регистрации купли-продажи. Покупателю из-за рубежа, который плохо знает продавца, это спокойнее перевода на личный счёт.
Когда стандартный текст arras не подходит
Шаблон агентства не подходит, если сделка выходит за рамки простой покупки квартиры у частного лица:
- нужна долгая проверка участка или лицензии, тогда стоит сравнить arras с опционом на покупку;
- продавец гасит свою ипотеку или снимает арест только в день сделки;
- в квартире живёт арендатор или продавец остаётся жить после escritura;
- покупатель берёт ипотеку с коротким сроком до нотариуса;
- продавец компания или нерезидент, и меняются налоговые удержания.
В этих случаях текст пишут под сделку, а не правят шаблон в день подписи.
Вопросы и ответы
Что будет, если не указать в договоре вид arras?
В Каталонии задаток тогда считается подтверждающим: частью цены и знаком того, что сделка заключена. Уйти, просто потеряв задаток, нельзя, и спор пойдёт об исполнении договора. Поэтому покаянный задаток записывают прямо.
Сколько обычно составляет задаток при покупке квартиры в Барселоне?
Закон размер не задаёт, сумму согласуют стороны. Чем больше задаток, тем важнее, чтобы условие о кредите, сроки и документы продавца были записаны точно.
Можно ли вернуть задаток, если банк не дал ипотеку?
Да, если договор предусматривает финансирование банком, это право не исключено, а отказ банка подтверждён в согласованный срок и не вызван небрежностью покупателя. Формулировку проверяет abogado до подписи.
Кто платит нотариуса при покупке квартиры в Каталонии?
Если стороны не договорились иначе, escritura и первую копию оплачивает покупатель, расходы на передачу объекта несёт продавец. Распределение расходов лучше записать в arras, чтобы не спорить о нём у нотариуса.
Зачем депонировать задаток у нотариуса?
Покаянный задаток на срок до шести месяцев, внесённый нотариусу, можно отразить в реестре, и объект отвечает за его возврат. Это снижает риск, когда покупатель плохо знает продавца. Если договор уже на руках, а цена ещё вызывает вопросы, начните с независимой оценки объекта до подписи.
