Договор участия инвестора: 20 вопросов юристу до подписания

Перед подписанием договора участия в проекте недвижимости в Испании инвестору полезно задать abogado двадцать вопросов: о форме проекта, деньгах и разделе, управлении и отчётности, выходе и спорах, ответственности и налогах. Ответы должны стоять в тексте договора. Эта статья не юридическая консультация и не описывает условия DNPI: у каждого проекта они задаются договором проекта.

Как пользоваться списком

Положите рядом договор и перечень. Против каждого вопроса отметьте: ответ в тексте есть, ответ есть только на словах, ответа нет. Закон исходит из того, что договор обязателен для сторон как закон (art. 1091 Código Civil) и толкуется по буквальному смыслу, если слова ясны (art. 1281). Поэтому опираться на устное обещание, которого нет в договоре, рискованно. Обычные для рынка условия не заменяют текста: читайте, что написано в вашем экземпляре.

Стороны и форма

1. Кто стороны: какие компании и физические лица, кто их конечные владельцы и кто подписывает договор. Нужно, чтобы вы знали контрагента, а не вывеску.
2. Какая юридическая форма у проекта (SL, comunidad de bienes, договор между участниками) и на кого записан объект. Ответ определяет ваши права; см. статьи про формы совместных проектов и про владение объектом.
3. Как договор будет квалифицирован: если стороны вносят деньги в общее дело ради прибыли, он может подпасть под sociedad civil (art. 1665 Código Civil). Квалификация меняет налоги и ответственность.
4. Не подпадает ли схема под регулирование CNMV и нет ли ограничений для инвестора-нерезидента.

Деньги и раздел

1. Сколько вносится, когда и что будет, если взнос не поступит или потребуется дополнительный. Нужен порядок, а не «по согласованию».
2. Как определяется распределяемая прибыль и какие расходы вычитаются до раздела. См. статью про расходы до раздела.
3. Если договор предусматривает компенсацию доходности: от какой базы считается, до или после налогов, каков предел, из какого источника и в какой срок платится. Для модели DNPI компенсация из гонорара при доходности ниже договорных 10% за весь проект описана в статье про компенсацию; это не годовая ставка и не гарантия сохранности капитала.
4. Как делятся убытки. Если в договоре есть только доля в прибыли, спросите, что говорит закон для вашей формы: для sociedad civil правило art. 1689 отсылает к такой же доле в убытках, а пакт, освобождающий от всех прибылей или убытков, ничтожен (art. 1691).

Управление и информация

1. Какие решения требуют вашего согласия, с порогами в евро и сроками ответа. Разбор в статье про права инвестора.
2. Кто заключает договоры с подрядчиками, как сравниваются предложения и как раскрываются связанные стороны.
3. Какая отчётность и как часто: бюджет, факт, статус работ, документы, доступ к первичным бумагам. Сверьте с тем, что обещает цифровой кабинет.
4. Как раскрывается конфликт интересов оператора, есть ли запрет на конкурирующие проекты и на использование информации проекта.

Срок, выход и споры

1. Какой срок проекта, что считается завершением и что происходит при продлении.
2. Как выйти раньше срока: порядок, формула оценки доли, сроки выплаты. Карта механизмов в статье про выход из проекта.
3. Что происходит при смерти, недееспособности, банкротстве или смене контроля над оператором либо над инвестором.
4. Какое право применимо, какой суд или арбитраж выбран, на каком языке ведётся спор и предусмотрено ли внесудебное урегулирование.

Ответственность, налоги, данные

1. Кто отвечает перед третьими лицами и кредиторами проекта, есть ли у оператора предел ответственности и какие страховки действуют на объекте.
2. Какие налоги платит инвестор с учётом резидентства: удержания, соглашение об избежании двойного налогообложения, кто готовит документы.
3. Какие документы запросят для проверки личности и происхождения средств и как обрабатываются и защищаются ваши персональные сведения по Reglamento (UE) 2016/679.
4. Что остаётся после завершения: закрытие, передача документов, срок хранения, порядок внесения изменений в договор (только письменно, с вашей подписью).

Красные флаги

• Нет определения распределяемой прибыли или перечня расходов.
• Обещана доходность без базы, предела и срока выплаты.
• Оператор может изменить условия в одностороннем порядке.
• Нет порядка выхода или он зависит только от решения оператора.
• Договорённости с оператором существуют только в мессенджере.
• Применимое право и порядок споров не указаны.

Кому список не подходит

Он не заменит abogado, который читает конкретный договор. Он не подойдёт и тому, кто хочет закрыть вопрос одним вечером: сами ответы могут занять недели. Если часть ответов вы получаете только на словах, зафиксируйте их в договоре или в дополнительном соглашении, прежде чем переводить деньги. Допущения расчёта доходности лежат в методологии.