Какие расходы вычитаются из прибыли проекта до гонорара

Распределяемая прибыль проекта это остаток после всех расходов и налогов, которые договор разрешает вычесть до раздела. Она почти всегда заметно меньше разницы между ценой продажи и ценой покупки. Какие статьи вычитаются, в каком порядке и кто их подтверждает, определяет договор проекта и учётные правила структуры, в которой проект оформлен.

Чем распределяемая прибыль отличается от разницы цен

Разница цен считается просто: продажа минус покупка и крупные затраты. Распределяемая прибыль добавляет всё остальное: налоги покупки и продажи, оформление, финансирование, содержание объекта, комиссии, налог на прибыль и другие статьи. Разница цен остаётся полезным ориентиром, но её нельзя делить пополам.

Завершённые проекты DNPI, Sitges и Compte de Urgel, опубликованы именно как разница цен.

Оговорка обязательна. Разница считается как продажа минус покупка и указанные затраты. Налоги, финансирование, оформление и прочие расходы в неё не включены. Это не чистая прибыль и не доходность инвестора. Прошлые результаты не гарантируют будущих.

Какие статьи обычно возникают между разницей и разделом

Перечень зависит от проекта, но вопросы одни и те же. Какие из них вычитаются до раздела, определяет договор.

• Налоги при покупке: ITP или IVA с AJD, в зависимости от объекта; см. бюджет проекта.
• Нотариус, регистр, gestoría (оформление покупки).
• Содержание объекта: IBI, коммунальные расходы, страховка, comunidad.
• Финансирование: проценты и комиссии, если проект использует заёмные деньги.
• Расходы продажи: комиссия агентства, plusvalía municipal (при возмездной продаже её платит продавец, art. 106 TRLRHL).
• Налог на прибыль, если объект держит компания.
• Вознаграждение оператора, если оно вычитается до раздела, а не из доли.

Последний пункт особенно важен: если вознаграждение вычитают до расчёта гонорара, база для 50% меньше. В модели DNPI компенсация платится из гонорара DNPI, если доходность инвестора за весь проект ниже договорных 10%. Как она соотносится с расчётом распределяемой прибыли, показывает договор проекта.

Учебный пример: от разницы цен к доле инвестора

Учебный пример, не прогноз и не условия DNPI. Допустим, объект принадлежит SL. Продажа 1 М€, покупка 600 000 €, ремонт 100 000 €.

Из «разницы» в 300 000 € у инвестора остаётся 75 000 €, то есть четверть. И это без вознаграждения оператора, если оно вычитается до раздела. Ставка 25% общая: для новых компаний и компаний с оборотом меньше 1 М€ art. 29 предусматривает иные ставки, и какая применится к SL проекта, считает asesor fiscal. Налоговая база не равна бухгалтерской прибыли: она рассчитывается корректировкой учётного результата (art. 10 Ley 27/2014). Если объект оформлен иначе, налоги будут другими.

Что ограничивает выплату из SL

Даже после расчёта выплата идёт не всегда сразу. Часть прибыли направляют в reserva legal: 10% прибыли года, пока резерв не достигнет 20% капитала (art. 274 Ley de Sociedades de Capital). Дивиденды можно платить, если стоимость чистых активов не меньше капитала и не станет меньше после выплаты (art. 273). Прибыль по бухгалтерии и свободные деньги на счёте не совпадают.

Вопросы к договору до подписания

1. Закрытый ли перечень расходов, вычитаемых до раздела.
2. Кто подтверждает каждую статью и каким документом.
3. Вычитается ли вознаграждение оператора до раздела или из его доли.
4. Включает ли расчёт налоги и по какой структуре.
5. Когда сравнивается доходность с договорным порогом: до или после налогов.

Кому такая модель расчёта не подходит

Не подходит тому, кто ориентируется на простую разницу цен: она даёт завышенную картину. Не подходит тому, кто не готов сверять расходы с документами. Свои допущения проверьте в инвесторском калькуляторе и методологии. Как расходы связаны с гонораром 50%, объясняет статья про гонорар DNPI.