Проверка объекта до покупки в Барселоне

Перед покупкой недвижимости в Испании сверяют три источника: Registro de la Propiedad (кто собственник и какие обременения), Catastro (площадь и кадастровая стоимость) и документы здания (долги сообщества, ITE, cédula de habitabilitat). DNPI проводит такой аудит в Барселоне и пригородах до задатка и отдаёт письменный отчёт, а стоимость работы называет заранее.

Реестр собственности и выписка nota simple

Выписка из реестра собственности, nota simple, показывает собственника, описание объекта недвижимости, ипотеки, аресты и другие обременения (cargas). Электронную выписку может запросить любой на портале Colegio de Registradores; это информационный документ, а не сертификат, поэтому перед подписанием берут свежую (что в ней искать). Если собственник — компания, дополнительно сверяют полномочия подписанта и реальных владельцев. После escritura право собственности вносят в реестр: при регистрации недвижимости в Испании регистратор решает в течение 15 дней с поступления документа (ст. 18 Ley Hipotecaria), и запись защищает покупателя перед третьими лицами.

Залог, долги и история объекта

Если в выписке есть ипотека или другой залог, порядок погашения и снятия записи фиксируют до подписания. Долги перед сообществом собственников подтверждает справка администратора, а протоколы собраний показывают утверждённые и обсуждаемые сборы. Квитанция IBI даёт кадастровую стоимость и показывает задолженность, по коммунальным услугам запрашивают последние счета. Кадастровая стоимость из квитанции нужна и для будущих налогов: нерезидент с пустующей квартирой декларирует с неё вменённый доход по Modelo 210. История объекта видна по прежним записям реестра, лицензиям и протоколам: перепланировки, смена назначения, бывшие и нынешние договоры с арендаторами.

Площадь, назначение и habitabilidad

Площадь в Catastro, в реестре и фактическая совпадают не всегда, а расхождение меняет стоимость. Назначение по документам решает, жильё это или помещение: помещение, которое предлагают «как квартиру» без смены назначения, стоит как помещение. Cédula de habitabilitat подтверждает, что жильё отвечает нормам Decret 141/2012; она действует 15 лет, и без неё в Каталонии жильё нельзя сдать в аренду (подробнее о cédula). Для перевода помещения в жильё в Барселоне нужно не меньше 40 м² полезной площади и лицензия на капитальные работы.

Жильцы, урбанизации и особые режимы

Если в квартире живут арендаторы, договор и его срок разбирают до подписания: от них зависит, когда жильё освободится и можно ли его ремонтировать. Занятие без права (okupación) — отдельный риск покупателя. Для дома в урбанизации смотрят членство в EUC, устав, взносы и долги, у моря — ограничения Ley de Costas. При покупке целого многоквартирного дома в Барселоне учитывают право города на tanteo, а при покупке у нерезидента покупатель удерживает 3% цены по Modelo 211.

Здание, ITE и расходы при покупке квартиры

Техническая инспекция здания (ITE) показывает, какие работы предписаны дому; их оплачивают собственники через сборы сообщества, и кто заплатит уже утверждённые сборы, решают до подписания. Осмотр на месте добавляет влажность, инженерные системы и видимые дефекты конструкций. Расходы при покупке квартиры — налог на передачу или IVA, нотариальные расходы, реестр и gestoría — удобно посчитать в калькуляторе DNPI, а ставки по стадиям смотреть на карте налогов. Если решение о покупке принято, DNPI может продолжить сопровождение покупки и вести проект дальше по договору.