Налоги на недвижимость в Испании для нерезидентов и россиян

Нерезидент платит налоги на недвижимость в Испании на четырёх этапах: при покупке (ITP либо IVA и AJD), каждый год за владение (IBI и налог на доходы нерезидентов, даже если квартира пустует), с дохода от аренды и при продаже (налог на прирост капитала и муниципальная plusvalía). Ставки зависят от региона, страны резидентства владельца и типа объекта.

Налог на покупку недвижимости в Испании: учебный расчёт

Шкала ITP Каталонии приведена на карте выше; вот как она складывается. Учебный пример, не универсальный налог: покупка 100% отдельного объекта за 1 М€ при налоговой базе 1 М€ и общем тарифе даёт 60 000 € + 33 000 € + 12 000 € = 105 000 €. ITP — налог на передачу имущества, и рассчитывается он не только от цены договора: база не может быть ниже valor de referencia, которую Catastro определяет по данным нотариальных сделок. Новое жильё от застройщика облагается налогом на добавленную стоимость (IVA) 10% и AJD 1,5%.

Владение недвижимостью в Испании: IBI и вменённый доход

Ежегодный муниципальный налог на недвижимость — IBI: его платит владелец недвижимости, налог рассчитывается от кадастровой стоимости по ставке муниципалитета. Если недвижимость на территории Испании пустует, не сдаётся или используется самим владельцем, нерезидент-физлицо каждый год декларирует вменённый доход: 1,1% или 2% кадастровой стоимости, налог 19% для резидентов ЕС и ЕЭЗ и 24% для остальных. Для Барселоны применяется 1,1%: новая кадастровая оценка города вступила в силу 1 января 2018 года. Доход считается полученным 31 декабря; за 2026 год его декларируют с 1 апреля по 31 декабря 2027 года.

Недвижимость в аренду: налог с дохода от аренды

Доход от аренды нерезидент декларирует по Modelo 210 в рамках Impuesto sobre la Renta de no Residentes; подоходный налог резидента (IRPF) к нему не применяется. Резидент ЕС или ЕЭЗ с обменом налоговой информацией платит 19% и вправе вычесть подтверждённые расходы: проценты по финансированию, ремонт и содержание, IBI, услуги третьих лиц и амортизацию до 3% в год. Остальные платят 24% со всего дохода. Аренду за 2026 год с налогом к уплате при сводной подаче декларируют с 1 по 20 апреля 2027 года. Если арендатор — компания и сама удерживает налог, владелец по этой аренде Modelo 210 не подаёт.

Налоги при продаже: прирост капитала, сроки и plusvalía

Прирост — стоимость продажи за вычетом её расходов минус стоимость приобретения с налогами и улучшениями; нерезидент платит с него 19%. Покупатель перечисляет удержанные 3% по Modelo 211 в течение месяца с даты продажи, продавец подаёт Modelo 210 в течение трёх месяцев после этого первого месяца, даже при убытке, чтобы вернуть излишек. Муниципальную plusvalía (IIVTNU) считают двумя способами и платят меньшую сумму; при продаже с убытком её нет. Подробный разбор — в статье о Modelo 210.

Двойное налогообложение и налоговые органы

Соглашение об избежании двойного налогообложения не отменяет Modelo 210: соглашения позволяют Испании облагать доход от расположенной здесь недвижимости и прирост при её продаже. Как зачитывается испанский налог, решают соглашение и закон страны вашего резидентства. Налоговая система Испании делит налоги на недвижимость между государством, регионом и мэрией. Налоговая служба Испании (Agencia Tributaria) администрирует налог на доходы нерезидентов, IVA и налог на прибыль компаний (Impuesto sobre Sociedades), Налоговое агентство Каталонии — ITP и AJD, мэрия — IBI и plusvalía. Региональные налоги Каталонии включают и налог на наследство и дарение. Свой случай проверьте у asesor fiscal; документы объекта — в проверке до покупки.