DNPI / Гид инвестора
Гид по инвестициям в Барселоне
Начните с задачи: продать объект после ремонта, подготовить участок или приобрести коммерческую недвижимость с арендатором. Это разные модели, и сравнивать их по одному рекламному проценту неправильно.
Обновлено 20 сентября 2026 · Редакция DNPI Capital
Как выбрать инвестиционную стратегию
Жилая недвижимость ↗
Ищем объекты, которые после ремонта будут стоить больше, чем покупка и работы вместе. Смотрим спрос в районе, обосновываем цену покупки, ремонтируем под будущего покупателя и готовим объект к продаже.
Цена и срок продажи · Скрытые дефекты и перерасход · Объём необходимых разрешений
Участки и разрешения ↗
Выясняем, что на участке можно построить, и доводим его до следующей стадии: проверяем статус земли, проходим согласования, продаём подготовленный актив.
Ограничения использования · Сроки и исход согласований · Инфраструктурные обязательства
Коммерческая недвижимость ↗
Экономика коммерческого помещения строится вокруг его использования: есть ли спрос со стороны арендаторов, готово ли помещение технически, какие нужны разрешения и на каких условиях подпишут договор. От этого и считаем сделку.
Платёжеспособность арендатора · Простой и расходы собственника · Условия аренды и лицензии
Гостиничные проекты ↗
Три сценария: купить работающий отель, перестроить здание под гостиницу или построить новую. Какой из них — зависит от стратегии инвестора.
Сезонность и загрузка · Бюджет открытия и оснащения · Условия работы с оператором
Многоквартирные дома ↗
Жилой дом с нуля: выбираем участок, задаём квартирографию, строим и продаём — квартирами или зданием целиком.
Рост стоимости строительства · Сроки разрешений и работ · Темп продаж и потребность в капитале
Как оценивать Барселону и пригороды
Мы работаем только в Барселоне и её пригородах. Название района само по себе не доказывает привлекательность сделки: оценивайте конкретную улицу, состояние здания, документы, будущего покупателя и полную стоимость проекта. Сравнивайте объекты сопоставимой площади, состояния и назначения. Цены объявлений и подтверждённые цены сделок — разные данные.
Как считать полный бюджет и результат
Включите в бюджет покупку, применимые налоги, оформление, ремонт, резерв, содержание, финансирование и продажу. Сначала рассчитайте прибыль проекта, затем результат инвестора по договору. В модели 50/50 положительная прибыль делится поровну; 10% инвестору соответствует 20% проекта только при одинаковой базе расчёта. Доход за весь проект нельзя сравнивать с годовой арендной доходностью без учёта срока.
Что проверить до приобретения
- Право собственности, обременения и разрешённое использование.
- Смету, сроки и порядок согласования дополнительных расходов.
- Ликвидность: кто купит объект и на чём основана цена выхода.
- Сценарий более низкой продажи и увеличения сроков.
- Порядок распределения прибыли, налогов и договорной компенсации.
От изучения к проверке конкретного объекта
Материал описывает подход к оценке, а не прогноз доходности рынка. Расчёт зависит от конкретного объекта и договора.