Чек-лист due diligence перед arras: что проверить до задатка

Due diligence нужно завершить до подписания arras, потому что после него выход из сделки стоит денег: по arras penitenciales покупатель вправе отказаться, но теряет задаток. Проверка до подписания стоит меньше, чем задаток, потерянный после того, как проблема нашлась. Ниже — что именно проверяется и кто это делает.

Почему проверка должна быть до arras, а не после

Arras penitenciales позволяют отказаться от сделки, но покупателю это право обходится в сумму задатка. Отсюда простая логика: чем раньше проверка, тем дешевле выход из плохой сделки. Найти обременение или незаконную перепланировку после подписания — значит выбирать между потерей задатка и покупкой чужой проблемы.

Что входит в базовую проверку

• Nota simple registral: актуальный собственник и обременения.
• Cédula de habitabilidad и соответствие реального состояния объекта зарегистрированному — нет ли незаконных перепланировок.
• Справка об отсутствии долгов перед comunidad de propietarios.
• Действующие лицензии, если объект коммерческий.
• Статус энергетического сертификата (certificado de eficiencia energética).
• При необходимости — ITE, если зданию больше 45 лет.

Специфика для объектов под ремонт

Если объект берётся под реновацию, к списку добавляется градостроительный статус. Относится ли здание к охраняемому фонду — это ограничивает виды допустимых работ. Какой тип лицензии потребуется под планируемые изменения. Есть ли у предыдущего собственника уже поданные или просроченные разрешения. Типы лицензий разобраны в статье о llicència d'obres majors и menors.

Кто проводит проверку

Due diligence — совместная работа юриста по недвижимости и технического специалиста, архитектора или aparejador, который оценивает состояние здания. DNPI Capital проводит такую проверку по каждому объекту до внесения задатка; как устроен процесс — на странице юридической проверки.