Осмотр квартиры в Барселоне: чек-лист покупателя по трём уровням

Чек-лист осмотра квартиры в Барселоне — это порядок, в котором покупатель проверяет дом, квартиру и улицу, чтобы решить, тратить ли деньги на техническую экспертизу и предложение. Начинать стоит с возраста дома: в Каталонии жилое здание проходит техническую инспекцию ITE до того, как ему исполнится 45 лет (Generalitat, Trámites Gencat). Результат инспекции подсказывает, какие расходы ждут собственников.

Что подготовить до просмотра

Подготовка занимает полчаса и экономит лишние визиты. Перед просмотром собирают сведения, которые потом сверяют на месте.

• План квартиры. Если его нет в объявлении, его просят у агента. Без плана трудно заметить, что одна из «спален» без окна.
• Год постройки. Возраст здания для ITE берут по Catastro, это прямо указано на странице процедуры.
• Расходы владельца. Взнос в comunidad и IBI хотя бы примерно. IBI за весь год платит тот, кто был собственником на 1 января, даже если продал позже (Ajuntament de Barcelona); вместе с ним приходит tribut metropolità.
• Время визита. Лучше прийти тогда, когда квартира выглядит хуже всего: вечером, в час пик, в дождь.

Как проверить дом и подъезд

Дом проверяют первым, потому что его расходы покупатель будет делить с соседями. Главные признаки видны без инструментов.

• Фасад и балконы: трещины, отслоение штукатурки, сетки или леса.
• Лестница и подъезд: запах сырости, пятна на потолке под стояками, состояние ступеней.
• Лифт: есть ли он, доходит ли до этажа квартиры или останавливается между этажами.
• Крыша и azotea, если туда пускают: состояние покрытия и водостоков.
• Доска объявлений: уведомления о собраниях, ремонте фасада или замене труб.

У агента или продавца запрашивают отчёт ITE. Инспекция визуальная, её задача описать состояние дома, а не найти скрытые дефекты; недостатки в отчёте разделены на очень серьёзные, серьёзные, важные и лёгкие. Если в отчёте есть серьёзные пункты, вероятен сбор на ремонт. Подробнее о процедуре в материале об ITE перед покупкой.

Что проверить в самой квартире

В квартире сначала проходят всё молча, потом возвращаются к деталям. Первое впечатление от света и свежей краски сильнее фактов, поэтому факты проверяют руками.

• Совпадение с планом: число комнат, окна, куда они выходят: на улицу, во двор или в patio de luces.
• Стены и потолки: пятна, вздутия, трещины у окон, в ванной, под потолком последнего этажа.
• Электрика: вид щитка, наличие автоматов и дифференциальной защиты, удлинители по комнатам.
• Вода: давление при двух открытых кранах, время до горячей воды, возраст водонагревателя.
• Окна и persianas: открываются ли, есть ли двойное остекление.
• Ванная и кухня: вентиляция при отсутствии окна, плесень в швах, куда выведена вытяжка.
• Шум и воздух: послушать при закрытых и открытых окнах, проверить сквозное проветривание. Методика описана в статье про шум, свет и вентиляцию.

Какие документы запросить у продавца после просмотра

После просмотра, если квартира прошла первый отбор, запрашивают документы. Они подтверждают или опровергают то, что было видно глазами.

Справка о долгах важна по закону. Квартира отвечает перед сообществом по общим расходам за текущий год и четыре предыдущих, включая долги прежних владельцев. Продавец обязан приложить справку секретаря к escritura, если стороны прямо от неё не отказались (art. 553-5 CCCat). Как это работает после покупки, разобрано в статье о долгах перед сообществом.

В каком порядке действовать после осмотра

Решение принимают по шагам, а не по впечатлению.

1. В тот же день записать цену, площадь, этаж, лифт, свет, шум, состояние и вопросы в одну таблицу для всех квартир.
2. Сравнить квартиру с закрытыми сделками рядом, а не с соседними объявлениями.
3. Запросить документы из таблицы выше и сверить их с увиденным.
4. Прийти второй раз в другое время суток.
5. Если остались вопросы по конструкциям, влажности или инженерным сетям, заказать технический осмотр до arras.

Когда собственный осмотр не подходит

Чек-лист покупателя не подходит, когда нужно оценить то, что скрыто. Дом старше 45 лет без отчёта ITE, следы протечек на нескольких этажах, свежий ремонт, который закрыл стены и потолки, перепланировка без документов: в этих случаях нужен архитектор или aparejador. Что входит в профессиональный отчёт, описано в материале о скрытых дефектах.

Не подходит он и для решения о цене. Осмотр отвечает на вопрос «есть ли проблемы», но не «сколько стоит квартира с этими проблемами». Для этого DNPI делает оценку стоимости объекта по сделкам и затратам на приведение в порядок.