Инвестиционный подход
Покупка дома под Барселоной: отдельный чек-лист покупателя
В доме нет сообщества, которое поделит крышу и фасад. Что проверить на участке, в документах и в инженерии, какие обязанности даёт лес рядом и сколько стоит владеть домом в год.
Дом под Барселоной проверяют шире квартиры: участок, все постройки, инженерия и окружение целиком на владельце. Две каталонские нормы задают рамку проверки. Восстановления прежнего вида после работ без лицензии можно требовать шесть лет после их окончания, а на части земель без срока (art. 207 TRLU). Дом в лесу или в 500 метрах от него обязан иметь очищенную полосу шириной не меньше 25 метров (Ley 5/2003).
Отдельный дом в этом чек-листе — это casa aislada, chalet или adosada с собственным участком, где нет сообщества собственников, которое делит расходы на крышу, фасад и сети.
Чем проверка дома отличается от проверки квартиры
Разница в том, кто отвечает за каждую часть объекта и сколько документов нужно сверить между собой.
| Что | Квартира | Дом |
|---|---|---|
| Крыша, фасад, стояки | Сообщество, расходы по долям | Владелец целиком |
| Документы для сверки | План, nota simple, кадастр | Плюс границы участка, каждая постройка, бассейн |
| Узаконенность | Перепланировки внутри квартиры | Пристройки, этажи, гараж, бассейн, гостевой дом |
| Окружение | Улица, шум, соседи | Плюс лес, ручьи (rieras), дорога, urbanización |
| Инженерия | Общие сети дома | Канализация, вода, электричество, отопление свои |
Как проверить участок и постройки
Начинают с бумаги и только потом идут на участок.
- Границы и площадь. Сверьте площадь участка в объявлении, кадастре и nota simple. Забор не всегда стоит там, где граница по документам. Расхождения разбирает abogado.
- Сервитуты. Не проходит ли через участок чужая дорога, труба или линия электропередачи: виды сервитутов разобраны в статье о сервитутах.
- Каждая постройка. Что из пристроек, закрытых террас, гаража и бассейна отражено в кадастре и реестре, есть ли лицензии. Если работы закончены меньше шести лет назад или земля относится к категориям, где срок не истекает, риск сноса переходит к новому владельцу. Как это оценить и учесть в цене, описано в статье о бассейне и пристройке без лицензии.
- Cédula de habitabilidad. Соответствует ли описание в ней дому в нынешнем виде.
- Гарантии строителя. Если дом построен недавно, по LOE действуют сроки: год на отделку, три года на дефекты, влияющие на пригодность для жизни, десять лет на конструкцию (art. 19 LOE). Попросите документы застройщика и страховку.
Что проверить в конструкции и инженерии
Здесь дома отличаются друг от друга сильнее всего, а скрытые дефекты дороже, чем в квартире.
- Крыша: покрытие, водостоки, следы протечек на верхнем этаже.
- Стены и фундамент: диагональные трещины у окон и дверей, сырость у основания, подпорные стены на склоне.
- Канализация: общая сеть или своя система.
- Вода: откуда подаётся, давление наверху, насос или бак.
- Электричество: мощность, возраст щитка и проводки.
- Отопление: газ из сети, баллоны, дизель, тепловой насос. От этого зависят зимние счета.
- Интернет: есть ли оптоволокно на улице.
Для отдельного дома независимый технический осмотр почти всегда оправдан. Счета за год, свет, воду, газ, бассейн и сад, попросите у продавца: это самый честный способ понять стоимость жизни в доме.
Какие обязанности даёт лес рядом с домом
Если дом стоит в лесу или в полосе 500 метров вокруг него, Ley 5/2003 Каталонии требует противопожарных мер (art. 1 и 3): полоса защиты шириной не меньше 25 метров без сухой растительности и с прореженными деревьями, такое же состояние всех участков внутри полосы, гидранты, расчищенные частные дороги. В urbanización эти обязанности несёт сообщество или entidad urbanística colaboradora, а если их нет, владельцы отвечают солидарно; у отдельно стоящего дома отвечает его владелец (art. 4). Если работы не сделаны, их может выполнить муниципалитет и взять за это сбор.
Как лесные пожары и ливневые rieras влияют на страховку и цену, разобрано в статье о riera и лесных пожарах. Взносы и голоса в закрытом посёлке описаны в статье о закрытых урбанизациях.
Сколько стоит владеть домом: учебный пример
Учебный пример, не прогноз. Дом за 1,2 М€ с садом и бассейном. Все суммы условные, их заменяют счетами продавца и сметами.
| Статья в год | Сумма |
|---|---|
| Сад и бассейн | 4 800 € |
| Отопление и электричество сверх квартиры | 2 400 € |
| Страховка | 1 200 € |
| Налог на недвижимость и сборы | 2 000 € |
| Взносы urbanización и уход за полосой защиты | 1 800 € |
| Резерв на крупные работы, 1% стоимости | 12 000 € |
| Итого | 24 200 € |
Самая крупная строка здесь резерв: крыша, фасад, окна, котёл и бассейн не ломаются каждый год, но их замену нужно копить заранее. Сравните итог с расходами на квартиру того же бюджета: разница часто решает выбор между домом и квартирой лучше, чем цена метра.
Когда покупка дома не подходит
Дом не подходит тем, кто не готов вести хозяйство или платить за это, тем, кто живёт без машины, и тем, кто покупает на расстоянии без технического специалиста на месте. Не подходит и покупатель, которому нужна быстрая перепродажа: дома сильно отличаются друг от друга, и круг покупателей на каждый уже. Независимую цифру по конкретному дому до предложения DNPI Capital даёт через оценку стоимости объекта.
Вопросы и ответы
Что проверить при покупке дома в Каталонии?
Границы и площадь участка, законность каждой постройки и бассейна, крышу, стены и фундамент, собственную инженерию, противопожарные обязанности, если рядом лес, и годовые расходы на содержание.
Через сколько лет пристройку без лицензии уже не снесут?
В Каталонии восстановления можно требовать шесть лет после окончания работ. На землях, которые план относит к общественным зелёным зонам, дорогам или охраняемым no urbanizable, срок не истекает. Вывод по конкретному дому делает abogado urbanista.
Какие обязанности у владельца дома рядом с лесом?
Полоса защиты не меньше 25 метров без сухой растительности, очищенный участок и частные дороги. У отдельно стоящего дома эти обязанности несёт владелец.
Нужна ли техническая экспертиза дома перед покупкой?
Почти всегда да. Крыша, влажность, канализация и подпорные стены в доме целиком на владельце, и их состояние лучше узнать до подписания arras.
Сколько закладывать на содержание дома в год?
Зависит от участка, бассейна и отопления, точную сумму дают счета продавца. Резерв на крупные работы закладывают отдельно, и он часто оказывается самой крупной статьёй.
