Инвестиционный подход
Покупка многоквартирного дома в Барселоне: логика от 10 М€
Цену многоквартирного дома выводят из сценария, а не из цены за м²: кто живёт, что разрешено и какой налог платит покупатель. В учебном расчёте ITP 20% на 10 М€ дороже шкалы на 730 000 €.
Купить многоквартирный дом в Барселоне от 10 М€ имеет смысл, когда цена выводится из того, что с домом будет сделано, а не из цены за квадратный метр. До оферты считаются три вещи: кто живёт в доме, что разрешат построить или разделить, какой налог заплатит покупатель. Остальное уточняется после ориентировочной цены. Нормы ниже проверены на 12 октября 2026 года.
Что вы покупаете: четыре разных актива под одним адресом
Дом с жильцами, пустой дом, дом под реконструкцию и дом под деление на квартиры отличаются не ремонтом, а тем, откуда берётся стоимость.
| Сценарий | Что формирует стоимость | Главный риск | Подробнее |
|---|---|---|---|
| Дом с жильцами | Арендный поток и срок освобождения | Договоры, которые нельзя прекратить | график освобождения |
| Пустой дом под реконструкцию | Смета и срок работ | Лицензия и скрытые дефекты | этапы реконструкции |
| Деление на квартиры | Разница между ценой дома и суммой квартир | Квота защищённого жилья, tanteo | propiedad horizontal |
| Сдача в аренду | Регулируемая рента | Предельная аренда в зоне напряжённого рынка | build-to-rent |
Разумно выбрать один основной сценарий и один запасной, а не закладывать все четыре сразу.
Какие нормы меняют расчёт ещё до оферты
Статус покупателя меняется самим размером покупки. Gran tenedor по Ley 12/2023 (ст. 3.k) — это владелец более десяти городских жилых объектов или более 1500 м² жилой площади. Для зоны напряжённого рынка порог ниже: в Барселоне это пять и больше объектов (резолюция Secretaría de Estado de Vivienda от 14.03.2024, отражающая Resolució TER/800/2024 Generalitat). По RDL 29/2026 (art. 4, в силе с 8.10.2026, Congreso его пока не конвалидировал) каждая квартира в здании считается отдельным объектом, даже без división horizontal. После покупки дома на пять квартир и больше покупатель становится gran tenedor по жилищному закону.
Налоговое следствие сильное. По данным ATC, ITP с 27.06.2025 считается по шкале 10–13%, но при покупке здания целиком одним покупателем и при покупке жилья gran tenedor применяется 20%. Для ITP статус gran tenedor оценивают до сделки, поэтому сама покупка дома его не создаёт, а 20% применяется всё равно, по коду TEH для целого здания. Ставка относится к жилой части: пропорциональную долю общих элементов и помещений иного назначения ATC облагает по общей шкале. Исключения узкие: социальные застройщики и некоммерческие организации, помещения под штаб-квартиру или место работы, жильё под собственное проживание. Подробнее про ставку: ITP 20% для gran tenedor.
Вторая норма работает на стороне продавца. Если он юридическое лицо, gran tenedor, внесённое в Registre de grans tenidors, Generalitat вправе воспользоваться tanteo и retracto при продаже любой его квартиры в зоне напряжённого рынка (ст. 6 Llei 11/2025, DOGC № 9574 от 31.12.2025; впервые норма появилась в Decret-llei 2/2025). Не подпадают продажи новых квартир и квартир после gran rehabilitación в течение года после выдачи cédula de habitabilidad. Применимость к продаже здания целиком одним лотом в тексте прямо не оговорена, а регламент реестра по тексту закона ещё предстоит. Это вопросы к abogado до подписания.
Третья норма относится к реконструкции и делению. В Барселоне по модификации PGM, действующей с 14.12.2018, 30% sostre (площади) новой застройки и полной реформы отводится под защищённое жильё, если проект больше 600 м² sostre, как описывает Ajuntament; расчёт и последствия в статье про квоту VPO.
Отдельно: RDL 29/2026 (art. 1, в силе с 8.10.2026, конвалидации пока нет) ограничивает покупку жилья юрлицами gran tenedor по цене ниже 70% оценки независимого оценщика (BOE). Покупка по рыночной цене под это не подпадает; в расчёт норма не включена.
Налог на входе: учебный пример
Цена дома 10 М€, весь дом жилой, налог считается как ITP (не IVA). Для сравнения: обычная шкала ATC дала бы 1,27 М€ (12,7%), ставка 20% даёт 2 М€. Разница 730 000 € — это 7,3% цены, поэтому режим выясняют до цены, а не после. Учебный пример, не прогноз: режим IVA, исключения и состав покупателя меняют результат, расчёт ведёт asesor fiscal.
Что у DNPI есть и чего нет
DNPI Capital берёт многоквартирные дома от 10 М€. Гонорар DNPI — 50% прибыли проекта, вторая половина прибыли остаётся инвестору. Если доходность инвестора за весь проект после распределения ниже договорных 10%, DNPI выплачивает компенсацию из своего гонорара. Это доходность за проект, не годовая; условия, база расчёта и пределы задаёт договор конкретного проекта; сохранность капитала это не гарантирует.
Завершённых проектов по домам целиком у DNPI нет. Завершены участок в Sitges и квартира на Compte de Urgel. Поэтому здесь описана методика, а не результат. Ремонт и строительство на проектах выполняет BCNYARD, SLU, независимая строительная компания, подрядчик по договору.
Кому такая покупка не подходит
Не подходит тем, кому нужен предсказуемый текущий доход: рента в Барселоне регулируется, и поток может оказаться меньше, чем ждёт модель. Не подходит и тем, кто не готов к сроку в два-три года до выхода: лицензия, жильцы и реконструкция растягивают проект. Если капитал ниже порога, смотрите жилую стратегию.
Следующий шаг: прогнать сделку через инвесторский калькулятор с налогом 20% и без него, затем собрать пакет по проверке здания.
Вопросы и ответы
С какой суммы имеет смысл покупать дом целиком?
В DNPI Capital многоквартирные дома рассматриваются от 10 М€. Для меньших сумм есть другие направления: жильё, коммерческая недвижимость, участки.
Покупатель дома автоматически становится gran tenedor?
При более десяти жилых объектах или более 1500 м² жилой площади да, по ст. 3.k Ley 12/2023. В Барселоне порог пять объектов (TER/800/2024). Для ITP статус определяют до сделки, но цельный дом у одного покупателя облагается 20% и так.
Можно ли избежать ставки 20%?
Это зависит от режима сделки и статуса покупателя. Исключения у ATC оформлены узко, решение принимает asesor fiscal на конкретных фактах.
Дом с жильцами дешевле?
Скидка продавца за жильцов не покрывает автоматически стоимость ожидания: пока квартиры заняты, капитал не работает. Сравнивать нужно итог после выхода, а не скидку при входе, см. график освобождения.
