Инвестиционный подход
Проверка здания для крупного покупателя: техника и юридика
Находки проверки делят на стоп-факторы, поправки к цене и условия закрытия. В учебном примере ожидаемая поправка составила 7,1% цены дома за 10 М€.
Due diligence здания для крупного покупателя строят не по списку документов, а по последствиям: что останавливает сделку, что снижает цену и что превращается в условие закрытия. В учебном примере дом за 10 М€ получает ожидаемую поправку 7,1% цены, и почти две трети из неё даёт один пункт: фасад и кровля по ITE. Нормы проверены на 12 октября 2026 года.
Как делить находки: стоп, цена, условие
| Группа | Примеры | Что делать |
|---|---|---|
| Стоп-фактор | Охрана здания на уровне A–C, если замыслу нужен снос; расхождение между реестром и фактической площадью, которое не исправить | Отказаться или менять замысел |
| Поправка к цене | Недостатки по ITE, лифт, планировки без cédula, жильцы со сроками | Оценить сметой и вычесть |
| Условие закрытия | Cédulas, снятие обременений, справки продавца | Прописать в договоре, платёж после выполнения |
Деление нужно, чтобы не вычитать из цены то, что должно быть исправлено до сделки, и не покупать то, что исправить нельзя.
Технический пакет
ITE. Все здания с жильём проходят inspección técnica до 45 лет, а срок действия зависит от результата: 10 лет при отсутствии или лёгких недостатках, 6 лет при важных (apto provisional) и 3 года при серьёзных недостатках с принятыми мерами (Generalitat). Программу ремонта представляют в течение года при лёгких и важных недостатках и шести месяцев при серьёзных. Отсутствие отчёта, когда он обязателен, — серьёзное нарушение. Просить нужно сам отчёт, а не справку о его наличии. О самой процедуре: ITE в Каталонии.
Cédula каждой квартиры. Жильё должно иметь cédula de habitabilidad в момент передачи; для новых квартир срок действия 25 лет, для остальных 15 (Decret 141/2012, art. 9). Если покупатель собирается реконструировать или сносить подержанное жильё, он вправе освободить продавца от передачи cédula (art. 10): при реконструкции нужен отчёт техника, при сносе справка муниципалитета. Это стоит записать в escritura заранее, иначе продавец обязан передать каждую.
Охрана здания. В Барселоне действуют четыре уровня охраны A, B, C, D. На уровнях A–C снос запрещён и обязательно содержание, на уровне D снос допускается после утверждённого исторического исследования (Ajuntament). Уровень смотрят в карточке на портале городской информации.
Конструкции, влага, асбест. Методы оценки повреждений разобраны в статьях про трещины и влагу и асбест.
Юридический пакет
Сверка записи в реестре с кадастром и реальным зданием: статья о сверке. Rent roll с договорами, сроками и возможными продлениями: покупатель принимает договоры (art. 14 LAU), считать их помогает статья про дом с арендаторами. Статус продавца: юрлицо с пятью и более квартирами в Барселоне считается gran tenedor, и если оно внесено в Registre de grans tenidors, Generalitat вправе применить tanteo к продаже его квартир (Llei 11/2025, art. 6); ответ занимает до двух месяцев плюс 15 дней при осмотре (Generalitat). Налоговый режим продавца, IVA или ITP, определяет ставку покупателя: 20% на жилую часть при покупке дома целиком одним лицом (ATC).
Как перевести находки в цену: учебный расчёт
Учебный пример, не прогноз. Цена дома 10 М€, стоимость капитала 8% годовых, один месяц задержки закрытия стоит 66 667 €. Вероятность — суждение техника и abogado, не статистика.
| Находка | Оценка, € | Вероятность | Ожидаемо, € |
|---|---|---|---|
| Фасад и кровля, серьёзные недостатки по ITE | 450 000 | 100% | 450 000 |
| Лифт, приведение в соответствие | 120 000 | 60% | 72 000 |
| Три квартиры без cédula, правка планировок | 180 000 | 50% | 90 000 |
| Две квартиры, спор о продлении договора | 140 000 | 30% | 42 000 |
| Задержка закрытия на 2 месяца из-за tanteo | 133 333 | 40% | 53 333 |
| Итого | 707 333 |
Ожидаемая поправка 707 333 € — это 7,1% цены. Расчёт нужен покупателю, чтобы видеть, какая скидка закрывает риск, а какая нет. Продавцу показывают перечень находок с документами, а не процент.
Когда пакет не поможет
Пакет не поможет, если продавец не открывает здание для осмотра: техническая часть остаётся оценкой по документам, и неизвестность придётся закладывать в цену. Тем, кто покупает «как есть» без права выхода из сделки, пакет даёт информацию, но не рычаг: договор уже подписан. У DNPI Capital нет завершённых проектов по домам целиком; завершены участок в Sitges и квартира на Compte de Urgel, так что здесь методика, а не результат.
Следующий шаг: занести находки и вероятности в анализ сделки, а общий список документов взять из статьи про due diligence в Барселоне.
Вопросы и ответы
Когда в Каталонии обязательна ITE?
Для зданий с жильём до достижения 45 лет (Generalitat). Дальше срок зависит от результата: 10, 6 или 3 года.
Нужна ли cédula для каждой квартиры в доме?
Да, жильё должно иметь cédula в момент передачи (Decret 141/2012, art. 9). Покупатель, который будет реконструировать подержанное жильё, может освободить продавца от её передачи (art. 10).
Можно ли снести охраняемый дом в Барселоне?
На уровнях охраны A, B, C нет. На уровне D снос допускается после утверждённого исторического исследования (Ajuntament).
Кто проводит проверку здания?
Технический консультант (arquitecto) осматривает здание и считает сметы, abogado проверяет реестр, договоры и tanteo, asesor fiscal определяет налоговый режим сделки. Решает покупатель, но разделить роли заранее проще, чем собирать выводы после.
