Инвестиционный подход
Платежи и проверка клиента для инвесторов из России и СНГ
Банк и нотариус в Испании проверяют цепочку: кто клиент и кто за ним стоит, откуда деньги и затронут ли кого-то санкции ЕС. Статья описывает обязанности проверяющих, а не способы пройти проверку.
Банк и нотариус в Испании проверяют цепочку из трёх вопросов: кто клиент и кто конечный владелец, откуда деньги и затрагивают ли кого-то в сделке санкции ЕС. Проверка клиента (customer due diligence) — это обязанность банков, нотариусов, юристов и агентств по Ley 10/2010: установить личность, выяснить цель сделки и источник средств. Санкции ЕС действуют отдельно и напрямую: меры Союза обязательны для любого лица с момента включения в перечень (art. 42 Ley 10/2010). Статья описывает проверки: советов, как их обойти, и оценок конкретных людей в ней нет.
Что проверяют банк и нотариус по закону?
Тексты сверены с консолидированной версией BOE 13.10.2026.
| Проверка | Основание | Что это значит на деле |
|---|---|---|
| Личность | art. 3 Ley 10/2010 | Документ, удостоверяющий личность, до начала отношений; анонимные и номерные счета запрещены |
| Конечный владелец | art. 4 | Физические лица с долей или голосами выше 25%; если структуру не удаётся определить, отношения не открывают |
| Цель и характер отношений | art. 5 | Документы по заявленной деятельности или сведения из независимых источников |
| Происхождение средств и мониторинг | art. 6 | Операции сверяют с профилем клиента и после открытия счёта |
| Публичные лица | art. 14 | Усиленные меры для тех, кто занимает или занимал публичную должность |
| Работа без личного присутствия | art. 12 | Допускается только на условиях закона; копии документов банк получает в течение месяца, при расхождении данных нужна личная идентификация |
| Способ оплаты в акте | art. 24 Ley del Notariado | Нотариус записывает в escritura цену, сумму, способ и момент платежа |
| Санкционные меры | art. 42 Ley 10/2010 | Меры ЕС обязательны сразу после включения в перечень; у банка должны быть процедуры против риска обхода (art. 42.5) |
Перечня документов в законе нет, объём банк определяет по оценке риска (art. 7). Общую картину разбирает статья про AML при покупке.
Как работает санкционный контур?
Прежде всего он смотрит на лиц из перечня. Reglamento (UE) 269/2014 требует заморозить все средства и экономические ресурсы, которые принадлежат лицам из перечня, находятся в их владении или под их контролем, и запрещает прямо или косвенно предоставлять им средства (art. 2, текст в первоначальной редакции от 17.03.2014). К экономическим ресурсам закон относит и недвижимость (art. 1.d). Умышленное участие в действиях, цель или эффект которых обойти запрет, тоже запрещено (art. 9).
Поэтому банк сверяет покупателя, а также владельцев и контролирующих лиц компании-покупателя, плательщика и продавца. Перечень лиц ведёт Еврокомиссия (consolidated list), и он меняется: на странице Еврокомиссии 12 октября 2026 года отмечено обновление, listing package против России. Меры принимаются по странам и лицам отдельно, поэтому вывод по одной стране нельзя переносить на другую.
Отдельно действует Reglamento (UE) 833/2014: он содержит ограничения для банков и других операторов, часть которых привязана к гражданству, резидентству или месту учреждения клиента. Банк применяет его в действующей редакции, опубликованной на EUR-Lex; пересказывать её условия здесь я не буду, потому что открыть актуальный консолидированный текст на дату статьи не удалось.
Почему платёж могут задержать или не провести?
Причины следуют из закона. Плательщик не совпадает с покупателем: банк обязан выяснить, по чьему поручению действует клиент (art. 4.3). Документы не сходятся с заявленной деятельностью (art. 5). Операция сложная или не имеет очевидной хозяйственной цели: тогда банк проводит examen especial (art. 17) и при подозрении сообщает в Servicio Ejecutivo (Sepblac) и, как правило, воздерживается от исполнения (art. 18–19). Нотариус вправе отказать при нескольких индикаторах риска или явной симуляции сделки (art. 19.2).
Объяснять причину банк не вправе: закон запрещает сообщать клиенту, что операция изучается или о ней сообщено (art. 24).
Расчёты наличными ограничены art. 7 Ley 7/2012, а нотариус по art. 24 Ley del Notariado записывает в escritura способ, сумму и момент каждого платежа по цене.
Как выглядит цепочка на круглых числах?
Учебный пример, не прогноз и не оценка конкретных лиц. Покупатель, SL, принадлежит А на 70% и Б на 30%. Цена 2 М€. Задаток 10% (200 000 €) приходит со счёта А в банке ЕС, остаток 1,8 М€ со счёта А в банке за пределами ЕС.
Вопросы будут такими. Кто конечный владелец? Обе доли выше 25%, значит, проверяют и А, и Б. Откуда деньги и чем это подтверждено? Платит ли тот, кто есть в структуре? Сходятся ли имена и суммы в переводах с escritura?
Кому такой разбор не подходит?
Тому, кто ищет способ пройти проверку: статья о том, что проверяют, не как это обойти. Тому, кто сам или чья компания в санкционном перечне либо подконтрольна такому лицу: это вопрос санкционному юристу до любых действий. И тому, кто ждёт оценки своего случая: её даёт abogado, а перечни и акты меняются, поэтому проверять нужно на дату сделки. С 2027 года начнёт применяться единый регламент ЕС 2024/1624 о борьбе с отмыванием денег (Еврокомиссия).
О документах и сроках: перевод капитала в Испанию и международные переводы.
Вопросы и ответы
Отказывают ли в покупке только из-за российского гражданства?
Ley 10/2010 строит проверку на личности, структуре и источнике средств. Санкционные регламенты ЕС, в том числе 833/2014, содержат и ограничения, привязанные к гражданству или резидентству. Как они применяются к конкретному человеку на дату сделки, оценивает abogado по действующему тексту на EUR-Lex.
Какие документы подтверждают происхождение средств?
Закон перечня не даёт: он говорит о документах по заявленной деятельности или о сведениях из независимых источников (art. 5). Какие банк примет, он решает сам по уровню риска.
Почему банк не объясняет причину отказа или задержки?
Закон запрещает ему сообщать клиенту, что операция изучается или о ней подано сообщение (art. 24 Ley 10/2010). Молчание банка ничего не доказывает.
Что изменится с 2027 года?
Начнёт применяться регламент ЕС 2024/1624 о борьбе с отмыванием денег. Его требования к покупателю недвижимости я не разбирал.
