Инвестиционный подход
Когда сбор денег инвесторов требует CNMV: IIC, EAFI, краудфандинг
Привлечение денег у инвесторов может попасть под IIC, краудфандинг или консультирование EAFI. Разбор по тексту Ley 35/2003, Ley 6/2023 и Ley 18/2022 и шесть шагов проверки.
Единого ответа на вопрос, нужна ли лицензия CNMV тому, кто собирает деньги на проект, нет: он зависит от структуры. Институт коллективного инвестирования (IIC) — это, по art. 1 Ley 35/2003, структура, которая привлекает средства, имущество или права «у публики», чтобы управлять ими и вкладывать «в имущество, права, ценные бумаги или другие инструменты, финансовые или нет», если доход инвестора определяется коллективными результатами. Ниже нормы и признаки границы по консолидированным текстам на 13.10.2026. Статья не оценивает структуру конкретного оператора и не заменяет заключения abogado.
Какие признаки делают структуру институтом коллективного инвестирования?
Три условия из art. 1.1 Ley 35/2003 идут вместе: деньги привлекаются у публики, ими управляют и вкладывают, доход каждого зависит от общего результата. Слова «финансовые или нет» значат, что недвижимость из текста не исключена.
Для закрытых структур действует Ley 22/2014. Её art. 4.1 называет закрытыми коллективными структурами (EICC) те, что привлекают капитал у нескольких инвесторов через маркетинг (comercialización), чтобы вложить его в финансовые и нефинансовые активы по заданной политике. Маркетинг закон описывает через рекламу: по art. 2 Ley 35/2003 и art. 75.5 Ley 22/2014 в неё входят звонки, личные письма и электронная почта в рамках кампании.
Попадает ли фонд, ECR или SL с десятками инвесторов в эту категорию, решают признаки, а не название. Это вопрос к abogado по договору, а не по презентации.
Когда это краудфандинг и кто его надзирает?
Платформа краудфандинга сводит инвесторов с владельцами проекта. Её режим задаёт Регламент (ЕС) 2020/1503 и Ley 5/2015 в редакции Ley 18/2022: платформа запрашивает авторизацию в CNMV (art. 47), попадает в публичный реестр (art. 48). Услуги краудфандинга по art. 125.3 Ley 6/2023 не считаются инвестиционными услугами.
Платформы, которые посредничают только в предложениях дороже 5 М€, под Регламент не попадают (пояснительная часть Ley 18/2022). Для них art. 55 Ley 5/2015 вводит режим «не гармонизированных» платформ под надзором CNMV.
Авторизация платформы не означает надзора над проектами. Urbanitae на 13.10.2026 пишет на главной странице, что опубликованные проекты не проходят авторизацию и надзор CNMV или Banco de España и что возможна полная или частичная потеря вложенного капитала.
Что такое EAFI и какую деятельность закон оставляет за лицензией?
EAFI — прежнее и до сих пор привычное сокращение для консультанта по инвестициям. В Ley 6/2023 это empresa de asesoramiento financiero, EAF (art. 128.1.d), и её национальный вариант EAFN (art. 128.5.a). Такая компания может оказывать только консультирование по инвестициям (art. 125.1.g) и вспомогательные услуги, и не может держать деньги клиентов.
Деятельность закреплена за лицензиатами: по art. 129.1 заниматься ею профессионально без авторизации и записи в реестрах CNMV или Banco de España нельзя, а привлекать клиентов к инвестиционным услугам могут только уполномоченные организации. Общие рекомендации без персонализации консультированием не считаются (art. 125.1.g). Список инструментов в art. 2.1 включает ценные бумаги, доли IIC и ECR. Недвижимость как таковая в нём не названа. Относится ли к нему доля в SL проекта, нужно проверять отдельно: Ley 5/2015 в новой редакции прямо оговаривает, что доли SL valores negociables не считаются, хотя для целей краудфандинга их приравнивают к подходящим ценным бумагам.
Сводка: признак, норма, вопрос юристу
| Режим | Что говорит первоисточник | Вопрос к abogado |
|---|---|---|
| IIC | Привлечение у публики, доход зависит от коллективного результата (art. 1 Ley 35/2003) | Есть ли «публика» и общий результат в нашей структуре? |
| ECR, EICC | Закрытые структуры, управляющий с авторизацией (Ley 22/2014, art. 3 и 4) | Нужна ли gestora и регистрация? |
| Краудфандинг | Платформа с авторизацией CNMV, реестр (art. 47 и 48 Ley 5/2015) | Платформа ли это, или оператор проекта? |
| EAFI, EAF, EAFN | Персональные рекомендации по финансовым инструментам (art. 125.1.g Ley 6/2023) | Есть ли рекомендации по инструментам, а не по объекту? |
| Chiringuito | Услуги без авторизации (гид CNMV) | Есть ли оператор в реестрах CNMV? |
Как проверить границу до перевода денег?
Шесть шагов по гиду CNMV о chiringuitos (PDF, метаданные файла: октябрь 2020) и странице предупреждений:
- Найдите оператора в реестре авторизованных организаций CNMV.
- Проверьте поиск по списку предупреждений CNMV. Отсутствие в списке ничего не доказывает: CNMV сама пишет, что список неполный, а попадание в него не означает формального решения о нарушении.
- Выясните, кто вышел первым. Гид советует усиленную осторожность, если незнакомая организация сама предлагает инвестицию.
- Оцените давление: требование быстрого ответа без времени на вопросы гид называет признаком риска.
- Сравните обещание дохода с рисками: обещания исключительной доходности при отсутствии риска, по гиду, повод для недоверия.
- Запросите у оператора письменное объяснение его правового статуса и покажите его своему abogado.
Учебный пример, не прогноз и не квалификация. Оператор собирает 6 М€ у 12 инвесторов по 500 000 €. Если предмет предложения ценные бумаги, то по art. 1.4 Регламента (ЕС) 2017/1129 проспект не нужен для предложений менее чем 150 лицам в государстве-члене, не считая квалифицированных инвесторов, и для предложений с вложением от 100 000 € на инвестора (текст DOUE 2017 года, поздние поправки сверяют по консолидированной версии). Но освобождение от проспекта не отвечает на вопрос, есть ли здесь IIC. А если такое размещение идёт с рекламой для широкой публики, art. 36 Ley 6/2023 требует участия организации с инвестиционной лицензией.
Кому эта справка не подходит?
Тому, кому нужен вывод о конкретной сделке: статья описывает нормы и не квалифицирует структуру оператора, включая DNPI. Тому, кто ждёт списка «разрешённых» схем: в законах есть признаки, списка нет. И тому, кто вкладывается в иностранный вехикл: там действует право его юрисдикции, и вопрос идёт к юристу в обеих странах.
Как читать предложение целиком, разобрано в статьях 15 красных флагов и вопросы юристу к договору. Формы совместных проектов разобраны в статье совместные инвестиции в недвижимость.
Вопросы и ответы
Нужна ли лицензия CNMV, чтобы собирать деньги инвесторов на проект?
Зависит от структуры. Определяют три признака: деньги собираются у публики, ими управляют как общим капиталом, доход зависит от общего результата. Если они есть, возможна IIC или закрытая структура по Ley 22/2014, и вопрос идёт к abogado.
Чем IIC отличается от краудфандинга?
IIC управляет общим капиталом и распределяет результат между участниками. Платформа по Регламенту 2020/1503 сводит инвесторов с проектами. Платформа проходит авторизацию CNMV, а проекты на ней не надзираются.
Что такое EAFI простыми словами?
Компания, которой разрешено давать персональные рекомендации по финансовым инструментам и больше ничего. Клиентские деньги она держать не вправе. Название закреплено за лицензиатами.
Как понять, что компания может быть chiringuito?
Гид CNMV называет признаки: незнакомая организация вышла первой, давит на срочность, обещает высокую доходность и умалчивает о риске, не спрашивает о вашем опыте. Проверьте её в реестре и в списке предупреждений CNMV до перевода денег.
Значит ли отсутствие компании в списке предупреждений, что она авторизована?
Нет. CNMV сама пишет, что список не исчерпывающий. Авторизацию подтверждает только запись в реестрах CNMV или Banco de España.
