Совместные инвестиции в недвижимость в Испании: формы и риски

Совместные инвестиции в недвижимость в Испании оформляют тремя способами: через общество с ограниченной ответственностью (sociedad limitada, SL), через comunidad de bienes (общая долевая собственность без юридического лица) или договором между участниками, где объект записан на одну из сторон. От формы зависит, кто числится собственником, как принимаются решения и кто платит налог на доход.

Какие формы совместного владения бывают

SL определяется как sociedad de capital, а её участники не отвечают по долгам общества лично (art. 1 Ley de Sociedades de Capital, далее LSC). Общество само держит объект, а инвестор владеет долей, и socio считается тот, кто записан в libro registro de socios (art. 104 LSC). Налог на прибыль общества по общей ставке 25% установлен art. 29 Ley 27/2014.

Comunidad de bienes появляется, когда объект принадлежит нескольким лицам в долях pro indiviso. Для недвижимости в Барселоне её регулирует Libro V Código Civil de Cataluña (Ley 5/2006, art. 552-1 и далее), а не общий Código Civil: права на недвижимость подчиняются закону места, где она находится (art. 10.1 Código Civil), и каталонское право применяется в первую очередь, общее только субсидиарно (art. 111-5 Código Civil de Cataluña). Обычное управление решает большинство по размеру долей, чрезвычайное требует трёх четвертей долей, а распоряжение объектом, включая продажу и залог, только единогласия (art. 552-7). Любой участник вправе в любой момент потребовать раздела; договориться не делить объект можно только единогласно и не больше чем на десять лет (art. 552-10). Нормы общего Código Civil о comunidad (art. 392–400) близки по смыслу, но расходятся в деталях, например в продлении срока неделимости, поэтому для объекта в Барселоне опираться нужно на каталонские. Налог: comunidad не считается налогоплательщиком по IRPF, доходы приписывают участникам (art. 8.3 Ley 35/2006).

Договор между участниками опирается на свободу договора (art. 1255 Código Civil) и обязателен для сторон как закон (art. 1091). Но название договора не решает вопрос: если стороны вносят деньги в общее дело, чтобы делить прибыль, такой договор может подпасть под определение sociedad civil (art. 1665). Каталонское гражданское право договор sociedad не регулирует, поэтому здесь работают нормы Código Civil. Как квалифицируют конкретный договор, решает abogado.

Что меняется при равных долях 50/50

Равная доля в прибыли и равные голоса в SL разные вещи, и их нужно разделять в договоре. Если голоса поделены поровну, обычное решение в SL требует большинства поданных голосов (art. 198 LSC), а изменение устава требует более половины всех голосов (art. 199). Ровно половины для этого мало. Без согласия второго участника решение не пройдёт, поэтому порядок выхода из тупика нужно записать заранее.

Ещё одна деталь: пакты между socios, которые остались в тайне, не действуют против самой SL (art. 29 LSC). Договорённость, которой нет в уставе, связывает подписавших, но не общество.

Какие вопросы задать abogado до выбора формы

1. Кто будет записан собственником в Registro de la Propiedad и кто в libro registro de socios.
2. Какие решения требуют согласия всех, и что происходит при равенстве голосов.
3. Отвечают ли участники по обязательствам проекта лично или только вложенной суммой.
4. Как договор будет квалифицирован юридически и налогово, включая налогообложение дохода инвестора-нерезидента.
5. Подпадает ли схема под регулирование CNMV, если инвесторов в проект привлекают массово.

Какая форма в проектах DNPI

Форму и условия каждого проекта фиксирует договор конкретного проекта, и эта статья не описывает их шире, чем DNPI публикует сама. Опубликованные параметры модели: гонорар DNPI — 50% прибыли проекта, вторая половина остаётся инвестору, инвестор получает цифровой кабинет с бюджетом и статусом работ. Если доходность инвестора за весь проект после распределения окажется ниже договорных 10%, DNPI платит компенсацию из своего гонорара; это не годовая ставка и не гарантия сохранности капитала. Какая именно юридическая форма стоит за проектом, спросите до подписания.

Кому такой формат не подходит

Совместный проект не подходит, если вам нужна ликвидность по первому требованию: срок привязан к проекту, а выход зависит от формы и договора. Он не подходит и тому, кто ждёт фиксированный процент вместо доли результата. Третий случай: вы не готовы читать договор целиком и задавать вопросы юристу. Для тех, кому нужен простой пассивный доход, есть инструменты без операционного участия.

Расчёт доходности проекта и допущения описаны в методологии. Сравнение владения через компанию и на физлицо разобрано в статье про покупку через SL, а вопрос о том, кому принадлежит объект, продолжает статья про владение в совместном проекте.