Выход инвестора из проекта недвижимости: механизмы и споры

Инвестор выходит из совместного проекта недвижимости в Испании одним из пяти способов: дожидается завершения проекта, продаёт долю, требует раздела общей вещи, пользуется правом выхода из SL или расторгает договор. Что из этого доступно, зависит от формы проекта и текста договора. Ниже общая карта механизмов и вопросы к abogado, а не юридическая консультация.

Какие механизмы выхода существуют

Продажа доли в SL регулируется статьями Ley de Sociedades de Capital: передача долей между участниками свободна, если иное не в уставе (art. 107); устав может ограничить передачу третьим лицам. Полный запрет передачи действителен, только если устав даёт участнику право выйти из общества в любой момент; без этого условия запретить передачу долей или выход можно не дольше чем на пять лет с момента создания общества (art. 108).

Право выхода (derecho de separación) возникает в перечисленных законом случаях: замена или существенное изменение объекта общества, продление срока, возобновление общества и некоторые другие (art. 346). Заявить о нём нужно в течение месяца с публикации или получения уведомления (art. 348). Отдельное право выхода при невыплате дивидендов существует, но действует «salvo disposición contraria de los estatutos», то есть устав может его исключить (art. 348 bis).

В comunidad de bienes никто не обязан оставаться. Для объекта в Каталонии действует Libro V Código Civil de Cataluña, а art. 400 общего Código Civil применяется только субсидиарно. Любой участник может в любой момент потребовать раздела, а соглашение не делить объект принимается единогласно и действует не больше десяти лет (art. 552-10). Если договориться о разделе не удалось, участник обращается в суд или, по соглашению, в арбитраж (art. 552-11); владелец четырёх пятых долей и больше может потребовать весь объект себе, выплатив остальным оценочную стоимость их долей. Свою долю можно продать постороннему, но остальные участники по умолчанию имеют право tanteo и retracto (art. 552-4). Раздел квартиры в долях подробнее разобран в статье про проиндивисо.

Что происходит при споре

Договор можно расторгнуть, если другая сторона не исполняет обязательство, а пострадавший может выбрать между исполнением и расторжением с возмещением убытков (art. 1124 Código Civil). Если в договоре есть штраф за нарушение, он заменяет возмещение убытков при отсутствии иного соглашения (art. 1152), а суд вправе его уменьшить при частичном исполнении (art. 1154).

SL можно распустить решением собрания: нужно большинство, как для изменения устава, то есть более половины всех голосов (art. 368 и art. 199). При равных 50/50 такого большинства нет ни у кого. После роспуска идёт ликвидация, и общество сохраняет правосубъектность до её завершения (art. 371). Основания обязательного роспуска перечислены в art. 363, среди них паралич органов общества и убытки, снизившие чистые активы ниже половины капитала.

Решение собрания можно оспорить, если оно противоречит закону или уставу либо вредит интересам общества в пользу большинства или третьих лиц (art. 204).

Как договариваются заранее

До подписания договариваются о трёх вещах.

1. Порядок выхода по этапам: уведомление, срок, оценка доли, расчёт, выплата.
2. Способ оценки доли, если выход досрочный: по какой формуле и кто оценивает.
3. Способ разрешения споров: сначала переговоры, затем медиация или арбитраж, затем суд.

С 3 апреля 2025 года по общему правилу гражданский иск принимают, только если стороны сначала попробовали внесудебное урегулирование (MASC): медиацию, конциляцию, обязывающее предложение или переговоры напрямую либо через abogados (art. 5 Ley Orgánica 1/2025). Арбитраж возможен только по письменному соглашению сторон (art. 9 Ley 60/2003). Медиацию регулирует Ley 5/2012, в Каталонии также Ley 15/2009.

Что с досрочным выходом в проектах DNPI

Порядок выхода и споров определяет договор конкретного проекта, и условия DNPI статья не раскрывает. Спросите отдельно: что происходит с договорной доплатой (доходность за весь проект ниже 10%, доплата из гонорара DNPI), если инвестор выходит до завершения; как считается гонорар DNPI в 50% прибыли при досрочной продаже объекта; когда и в каком размере выплачивается ваша доля. Ответы должны быть в договоре, а не в переписке.

Кому досрочный выход не подходит

Проект недвижимости не подходит тому, кому нужна ликвидность по требованию: объект продаётся не по команде, а срок и цена выхода зависят от рынка. Досрочный выход может стоить дисконта к оценке доли. Налоги при продаже доли или объекта зависят от резидентства; см. статьи про IRNR и про стратегию выхода. Перечень вопросов к договору ведёт статья про вопросы юристу.