20 вопросов инвестора перед первой встречей с оператором проекта

Перед первой встречей с оператором проекта в недвижимости стоит подготовить двадцать вопросов в пяти группах: цель и срок, проект и исполнители, деньги и модель, контроль и отчётность, риски и доказательства. Это не статистика обращений, а список того, что полезно выяснить до подписания. Где у DNPI Capital есть публичный ответ, он приведён рядом. Условия конкретного проекта всегда задаёт договор.

Цель, капитал и срок

1. Какой результат вам нужен и к какому сроку? Рост капитала через проект, доход или сохранение: от ответа зависят направление и формат участия.
2. Какую сумму вы вкладываете в один проект? В DNPI Capital жилая и коммерческая недвижимость и участки начинаются от 1 М€, гостиничные проекты от 3 М€, многоквартирные дома от 10 М€.
3. На какой срок деньги выходят из вашего распоряжения? Срок у каждого проекта свой. В проекте Sitges он составил два года.
4. Сколько решений вы хотите принимать сами? Это определяет, насколько вам нужен контроль и права инвестора.

Проект и исполнители

1. Какое направление подходит к цели и почему? У DNPI Capital их пять: жилая, коммерческая недвижимость, участки, гостиничные проекты, многоквартирные дома. Компания работает только в Барселоне и пригородах.
2. Из чего состоит полный цикл? Подбор объекта, расчёт экономики, покупка, юридическое сопровождение, ремонт или развитие, продажа.
3. Кто выполняет ремонт и строительство? BCNYARD, SLU: независимая строительная компания, подрядчик по договору.
4. Вкладывает ли оператор собственные деньги? DNPI Capital вкладывает собственный капитал в проекты. Размер своего участия в конкретном проекте стоит уточнить до подписания.
5. Откуда берутся объекты? У компании есть собственная офмаркет-база.

Деньги и гонорар DNPI

1. Сколько получает DNPI? В модели DNPI Capital гонорар DNPI — 50% прибыли проекта, вторая половина остаётся инвестору: как это работает.
2. Что вычитается до распределения? Список расходов задаёт договор: см. что входит в расходы проекта.
3. Что такое договорные 10%? Если доходность инвестора за весь проект после распределения ниже 10%, DNPI Capital выплачивает компенсацию из своего гонорара. Это доходность за проект, не годовая; условия и база расчёта записаны в договоре конкретного проекта. Это не гарантия сохранности капитала. Разбор: компенсация 10%.
4. Какие налоги и расходы лежат вне расчёта? Налоги, финансирование, оформление и прочие расходы нужно запросить отдельно, прежде чем сравнивать проекты. Например, ITP в Каталонии на вторичное жильё составляет 10–13% (ATC).
5. Как выйти до конца проекта? Это вопрос договора: выход инвестора из проекта.
6. Кто владеет объектом, и на какое лицо оформляется покупка? Физлицо или SL: вопрос к asesor fiscal и abogado до подписания.

Контроль и отчётность

1. Что я вижу, пока идёт проект? Инвестор получает цифровой кабинет с бюджетом и статусом работ.
2. Как согласуется изменение бюджета? Попросите порядок письменно: контроль бюджета ремонта.
3. Какие документы я получу до подписания и когда? Запросите проект договора заранее, чтобы показать его юристу.

Риски и доказательства

1. Что может пойти не так и что тогда происходит с моими деньгами? Оператор должен называть риски сам; сверьте его ответ с картой рисков.
2. Какие завершённые проекты можно проверить? У DNPI Capital их два.

Два проекта, которые можно проверить

Sitges: участок куплен за 509 250 €, разрешения и лицензии 20 000 €, продан с лицензией за 760 000 €, срок два года, разница до прочих расходов 230 750 €. Compte de Urgel в Барселоне: квартира куплена за 410 000 €, ремонт 76 230 €, продана за 720 000 €, разница до прочих расходов 233 770 €.

Разница здесь равна продаже минус покупка и указанные затраты. Налоги, финансирование, оформление и прочие расходы в неё не включены, это не чистая прибыль и не доходность инвестора. Прошлые результаты не гарантируют будущих. Страницы проектов: Sitges и Compte de Urgel.

Вопросы перед встречей: как использовать список

Не нужно задавать все двадцать вопросов за одну встречу. Возьмите пять, где вам важнее всего ответ, и попросите остальные письменно. Первый расчёт под ваши допущения можно сделать в инвесторском калькуляторе, связаться с командой можно через страницу контактов.