Инвестиционный подход
Гонорар 50% прибыли в проекте недвижимости: как это работает
Гонорар оператора в 50% прибыли считается от того, что осталось после расходов проекта, вторая половина остаётся инвестору. Что вычитают до раздела и когда платят, определяет договор, а не цифра 50.
Гонорар оператора в 50% прибыли означает, что половину прибыли проекта, то есть остатка после расходов и обязательств, оператор получает за работу, а вторая половина остаётся инвестору. Сама цифра 50% ничего не говорит о том, что входит в расходы, когда идут выплаты и кто несёт убыток. В модели DNPI гонорар DNPI — 50% прибыли проекта, вторая половина остаётся инвестору, а остальное задаёт договор проекта.
Что именно делится пополам
Делится не выручка от продажи и не разница между ценой покупки и продажи. Делится распределяемая прибыль, и её размер зависит от того, какие расходы договор разрешает вычесть до раздела: покупка, оформление, налоги, ремонт, финансирование, продажа. Перечень и порядок расчёта задаёт договор, а в учётных терминах результат определяется по правилам бухгалтерии и налогов конкретной структуры. Подробно статьи расходов разобраны в материале про расходы до расчёта гонорара.
Три «50» легко перепутать: доля в прибыли, доля в капитале и доля в голосах. Они могут совпадать, а могут нет. Если вы видите «50/50», спросите, про что именно речь.
Как выглядит расчёт: учебный пример
Учебный пример, не прогноз и не условия договора DNPI. Допустим, инвестор вложил 1 М€, а проект закончился с распределяемой прибылью разного размера. Доходность условно считается как доля инвестора в прибыли к вложенной сумме, в договоре база может быть другой.
| Распределяемая прибыль | Доля инвестора (50%) | Доходность инвестора за проект | Договорный порог 10% |
|---|---|---|---|
| 100 000 € | 50 000 € | 5% | ниже |
| 200 000 € | 100 000 € | 10% | на пороге |
| 300 000 € | 150 000 € | 15% | выше |
| 500 000 € | 250 000 € | 25% | выше |
В модели DNPI, если доходность инвестора за весь проект после распределения окажется ниже договорных 10%, DNPI выплачивает компенсацию из своего гонорара. Как считается база и какие у выплаты пределы, определяет договор конкретного проекта. Разбор вынесен в статью про договорную компенсацию 10%.
Чего цифра 50% не говорит
Формула оставляет открытыми четыре вещи, и каждую нужно найти в договоре.
- Когда считается прибыль: после продажи объекта, по этапам или по иной дате.
- Кто платит налоги и из какой суммы: налоги самого проекта, налоги инвестора как резидента или нерезидента.
- Как делятся убытки. Если проект убыточен, формула про прибыль молчит.
- Как учитывается время. Два года и пять лет при одной и той же прибыли дают разную годовую отдачу.
Про убытки в договорных схемах у Código Civil есть отправная точка для sociedad civil: если стороны оговорили только долю в прибыли, доля в убытках такая же (art. 1689), а пакт, исключающий участника из всей прибыли или из всех убытков, ничтожен (art. 1691). Применимо ли это к вашей конструкции, зависит от формы проекта, и это вопрос к abogado.
Как проверить, что раздел честный
Попросите у оператора расчёт на двух-трёх сценариях с цифрами и пройдите по списку.
- Какие расходы вычитаются до раздела и есть ли среди них вознаграждение оператора.
- Нет ли расходов, которые оператор платит связанным с ним сторонам, и как цена сравнивается с рынком.
- Какой документ подтверждает каждую статью: фактура, акт, выписка.
- Кто и когда проверяет итоговый расчёт.
Для проектов DNPI у инвестора есть цифровой кабинет с бюджетом и статусом работ. Но то, что именно входит в раздел в вашем проекте, определит договор, а не кабинет.
Кому такая модель не подходит
Модель с долей прибыли не подходит тому, кто хочет заранее знать итог в евро: размер зависит от результата проекта. Не подходит и тому, кому нужен регулярный доход: в таких моделях выплаты обычно привязаны к завершению проекта или его этапов, а когда именно, говорит договор. И тому, кто не готов проверять расчёты. Прошлые результаты проектов не гарантируют будущих.
Прикинуть свои цифры можно в инвесторском калькуляторе, а допущения расчёта описаны в методологии.
Вопросы и ответы
Что означает гонорар 50% прибыли в проекте недвижимости?
Оператор получает за работу 50% прибыли проекта, вторая половина остаётся инвестору. Что считается распределяемой прибылью, определяет договор.
Считается ли гонорар DNPI с первого евро выручки?
Нет. Гонорар считается от прибыли: сначала вычитают все расходы проекта, а порядок выплат, в том числе возврат вложенного капитала, договор должен описывать отдельно.
Значит ли гонорар 50% прибыли, что решения принимаются поровну?
Нет, доля в прибыли и голоса в решениях разные вещи. Какие решения требуют согласия инвестора, разбирает статья про права инвестора.
Как считать доходность инвестора при гонораре 50%?
Долю инвестора в прибыли делят на вложенную сумму, затем учитывают срок и налоги. Для сравнения проектов разной длины считают и общую, и годовую доходность.
